가족 소유 빌딩의 효율적 관리법 (Part 2) - KB골든라이프 칼럼

2015-06-11 | 작성자 김용남 | 조회수 6,104 | 추천수 96
 ---> Part 1에서 계속 

P씨는 처음 겪어보는 빌딩 관리업무에 따른 극심한 스트레스로 병원치료까지 받아야 했다. P씨는 더 이상 혼자서 빌딩관리를 할 수 없다고 선언하고 형과 누나를 설득하여 부동산자산관리 전문회사에게 관리를 위탁하는데 동의를 얻은 후 지인의 소개로 중소형빌딩 자산관리 전문회사 대표를 만나 상담을 했다. 그 후 P씨가 두 상속자에게 전문관리회사를 추천하고 관리업체로부터 관리제안 설명을 들은 후 위탁관리계약을 체결하려 했으나 불신때문에 관리업체 선정에 2개월 이상이 소요됐다. 결국, 상속자의 변호사까지 모두 참석한 자리에서 관리업체로부터 관리제안 설명을 다시 들은 후   찬반투표를 통해 어렵게 관리업체를 선정했다.

부동산관리회사는 먼저 모든 임차인과 면담을 통해 정확한 임대차계약 현황을 파악하고 빌딩실사를 통해 유지보수공사가 필요한 부분을 파악한 후 우선 순위를 두고 하나씩 시행한 결과 지금은 빌딩상태가 대폭 개선돼 공실이 줄었고 임대료 수입도 30% 이상 증가했다.

가족 중 대표관리자의 관리소홀에 의한 갈등 사례

대기업 임원으로 근무하다 작년에 퇴직한 K(56)가 어느 날 부동산자산관리회사를 찾아왔다. K씨의 4형제들은 약10여년 전에 아버지로부터 역삼동에 소재한 지하2, 지상 10층 규모의 중소형빌딩(연면적 2,800)을 상속받았다. 여러 차례의 사업실패 끝에 특별한 직업이 없이 지내던 셋째 동생에게 일자리도 제공할 겸 빌딩관리를 맡기면서 수익금은 지분에 따라 매년 배당하기로 합의했으나3형제들은 10년 동안 배당금을 단 한 푼도 받아본 적이 없다는 것이다. 그러나, K씨는 빌딩관리 경험이 전혀 없기 때문에 동생에게 그 이유를 따질 수도 없었고 동생의 말을 반박할 수도 없어서 전문관리회사에게 먼저 도움을 청했다. K씨는 부동산자산관리회사의 도움을 받아 빌딩관리 상태를 파악해보니 동생은 그 동안 빌딩관리에 전혀 신경을 쓰지 않아 빌딩관리상태가 엉망이고 엘리베이터 등 기본시설도 제대로 가동되지 않고 있다는 사실을 알게 됐다. 이 때문에 임차인의 이탈이 계속되고 신규임차인 유치도 어려워져 공실률이 40%를 넘어섰다는 것을 알게 됐다.

이에 따라, K씨는 4형제 회의를 소집했고 부동산자산관리회사도 참석시켜서 빌딩관리 현황분석과 향후 개선계획을 설명하게 한 후 부동산관리회사에게 관리를 위탁하기로 어렵게 합의를 이끌어 냈다. 이후, 부동산 자산관리회사는 매월 자산관리현황보고서를 4형제에게 이메일로 보고하고 유지보수공사비 지출도 사전에 이메일로 보고한 후 승인을 받고 집행하면서 빌딩상태가 점차 호전됐다. 이에 따라 공실률은 10%대로 낮아졌고 임대수입은 약 40% 증가하여 빌딩의 가치도 그만큼 상승했다.

가족 소유 부동산의 효율적인 관리에 대하여

위의 사례에서 보듯이 가족소유 부동산관리와 관련한 갈등은 주로 부모가 혼자서 직접 관리하다가 갑자기 사망하거나 아무런 경험도 없는 자녀가 자기 욕심에서 빌딩관리를 맡는 경우, 또는 부모의 형제자매나 지인에게 오랜 기간 동안 관리를 맡겼다가 부모가 사망한 후 에도 계속 관리를 하겠다고 하면서 상속인들과 다툼이 일어나는 경우 등 다양하다.

가족 소유 빌딩을 관리하다 보면 빌딩을 상속받은 자녀들 중 다수가 빌딩의 가치향상 방안보다는 현재의 임대료 수익 배분에 더 관심이 많다는 것을 알게 된다. 부동산 관리에는 관심이 별로 없기 때문에 부동산관리는 누가 해도 된다고 생각하는 것이다. 그래서, 아무런 경험도 없는 사람에게 관리를 맡겼다가 낭패를 보거나 자녀간의 심각한 갈등으로 연결되곤 한다.

따라서, 이러한 가족간의 갈등을 미연에 방지하고 공동소유 부동산을 효율적으로 관리하기 위해서는 첫째, 부모 혼자서 빌딩을 관리하기보다는 자녀를 참여시켜 경험을 쌓도록 하거나, 둘째, 전문 관리회사에게 관리를 위탁하고 자녀들을 관리에 참여시키거나, 셋째, 처음부터 부동산관리 전문회사에게 관리를 위탁하여 투명하고 전문적으로 관리를 하게 하는 방안을 고려할 필요가 있다.

이제는 빌딩을 사 놓기만 하면 가격이 올라가던 시대는 지났다. 부동산은 누가 관리를 어떻게 하느냐에 따라 가치가 달라질 수 있다. 이 때문에 가족 소유 부동산의 관리가 더욱 중요해지고 있는 것이다.  

 


글로벌PMC㈜ 대표이사 사장  김 용 남, CCIM, CPM

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