가족 소유 빌딩의 효율적 관리법 (Part 1) - KB골든라이프 칼럼

2015-06-09 | 작성자 김용남 | 조회수 7,268 | 추천수 115

가족 공동관리 부동산의 갈등에 관한 이야기

빌딩주의 세대교체가 본격화 되고 상속과 증여가 증가하면서 가족 소유 부동산의 관리문제가 이슈로 떠오르고 있다. 빌딩을 20여년 넘게 혼자서 관리 해온 1세대 빌딩주가 갑자기 퇴장하면 대부분 자녀들은 빌딩관리에 대한 아무런 경험도 준비도 없는 상태에서 거액의 부동산을 상속받게 된다

이어서, 가족 소유 부동산을 누가 어떻게 관리할 것인지를 두고 우왕좌왕하다가 갈등을 겪다가 어느 누구도 빌딩관리에 신경을 쓰지 못하는 관리 공백기가 상당기간 발생하게 된다. 이렇게 되면, 관리주체가 없어서 신규로 임차인을 유치하기가 어려워지고 기존 임차인까지 이탈하면서 임대수입 감소와 빌딩가치 하락으로 이어지게 된다.

선친이 혼자서 관리하던 빌딩을 빌딩관리 경험이 전혀 없는 친지에게 임시방편으로 빌딩관리를 맡겼다가 관리에 소홀하여 임차인 이탈과 공실 증가로 인해 재산상의 피해를 보는 사례부터 자녀간에 더 좋은 부동산을 차지하려고 법적 다툼을 벌이고 있는 가족의 사례, 그리고 자녀 중 한 명이 빌딩관리를 맡고서 임대수익 배당약속을 지키지 않아 10년 넘도록 왕래가 단절되고 가족관계가 와해된 사례까지 가족소유 부동산관리로 인한 갈등의 유형도 다양하다.

몇 년 전까지만 해도 빌딩 소유주가 빌딩관리를 위탁하는 경우는 크게 세 가지였다. 첫째, 임대료 체납이 많아서 임대관리가 어려운 경우, 둘째, 공실이 많아서 임대수익이 발생하지 않는 경우 셋째, 빌딩을 신규로 매입했지만 직접 관리를 할 수 없는 경우였다. 그러나, 최근 들어서는 빌딩관리를 위탁하는 사유가 바뀌고 있다. 가족소유 부동산의 공동관리로 인한 갈등 때문에 관리를 위탁하는 사례가 증가하고 있다.

최근 3년간 당사가 수행한 부동산자산관리 상담 30건 중에서 가족소유 부동산의 관리와 관련해 갈등을 겪고 있는 소유주와의 상담이 16건(53%), 공실 해소와 임대료 체납 등 관리상의 문제가 있는 소유주와의 상담 8건(27%), 그리고 신규로 빌딩을 매입한 소유자와의 상담이 나머지 6건 (20%)을 차지했다.

<표 1: 빌딩관리 상담 사례 분석>

구 분

가족소유빌딩 소유주

관리문제빌딩 소유주

신규투자빌딩 소유주

상담건수

16

8

6

30

비중(%)

53

27

20

100

자료)글로벌PMC

상속 또는 증여를 목적으로 중소형빌딩을 매입하는 건수가 지속적으로 증가하는 것을 고려할 때 이러한 추세는 지속될 것으로 전망된다.

평소에는 가족소유 빌딩이 어떻게 관리되고 있는지에 대해 아무런 관심도 보이지 않다가 가족 구성원 중 어느 하나가 어느 날 직장을 그만두게 되고 살림살이가 팍팍해지면 공동소유 빌딩의 임대수익 배분에 대해 이의를 제기하고 불만을 표시하는 경우가 종종 발생하게 된다. 이 단계에서 갈등이 잘 관리되지 않으면 그 동안 잠재돼 있던 재산상속 비율과 방식에 대한 불만이 표출되고 심한 경우에는 가족관계가 와해되기도 한다.

빌딩의 상속과정에서 발생한 갈등 사례

3년 전 아버지(80세)의 갑작스런 사망으로 서울에 소재한 중소형빌딩(연면적 2,500) 5개를 이복 형과 누나와 함께 공동으로 상속받게 된 P씨(45세)의 사례다. P씨는 미국 유학을 마치고 귀국하여 아버지가 돌아가시기 전까지 약 1년여 동안 가끔씩 아버지의 빌딩관리 업무를 도왔다. 아버지의 사망 직전까지도 거의 연락을 끊고 지내다시피 하던 형과 누나는 아버지가 돌아가시자 마자 나타나서는 서로 좋은 빌딩을 차지하겠다고 다투기 시작하더니 지금까지도 더 많은 몫을 받기 위해 법정에서 그 싸움을 계속하고 있다.

두 사람 모두 빌딩관리에는 관심이 없고 제 몫 챙기기에만 급급했기 때문에 빌딩관리는 P씨가 도맡게 되었다. 모든 빌딩이 25년 이전에 건축되었고 아버지 혼자서 관리를 해왔기 때문에 임대차계약서가 어디에 있는지, 임대보증금과 임대료 및 미수금은 얼마나 되는 지 등에 대해 전혀 알 수가 없었다. 여기에 더해서 빌딩 내·외부가 심하게 노후화돼 비가 오는 날이면 빗물이 새어 나와 피해를 입은 임차인이 한둘이 아니었고 손해배상을 요구하는 항의전화도 적지 않았다.

---> Part 2에서 계속 

http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_358_1&no=93


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