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부동산 투자수익을 창출하는 방법 #1

2015-05-12 | 작성자 김용남 | 조회수 8,953 | 추천수 142

부동산 투자수익을 창출하는 방법 #1

 

저금리가 지속되면서 좀 더 높은 수익률을 찾아나선 투자자들이 중소형빌딩과 상가 투자시장으로 몰려들고 있다.  좋은 물건을 구해달라는 고객의 요청이 쇄도하고 있지만 막상 요구조건에 맞는 중소형빌딩을 소개해주기란 그리 쉬운 일이 아니다. 개인이든 중소법인이든 중소형빌딩 투자는 일생에서 가장 큰 금액의 투자일 수 있기 때문이다.

일반적으로, 준공된 건물의 부동산 투자수익은 아래의 3가지 기본적인 방법으로 창출된다고 한다.

   첫째, 디벨로퍼나 기존 빌딩 소유주로부터 빌딩을 적기에 또는 좋은 가격에 매입

   둘째, 보유기간 동안에 현금흐름의 현재가치가 극대화되도록 운영

   셋째, 적기에 또는 좋은 가격에 매각

투자대상 수익형부동산의 선정도 중요하지만 이에 못지 않게 중요한 것이 매수 타이밍과 적정 매수금액이다. 매입가격 또는 매입 타이밍 측면에서 일단 한번 잘못 매입한 부동산의 가치는 단기간에 회복되기 어렵고 어떤 경우에는 영원히 회복 불능일 수 있다. 이 때문에 중소형 빌딩 등에 투자할 때는 믿을 수 있는 부동산 투자 전문가의 도움을 받는 것이 중요하다.

최근에 중소형빌딩 (연면적 1,860㎡)을 매입한 중소기업 사장 K씨가 자산관리 상담을 위해 당사를 찾아왔다. K씨는 빌딩중개업자를 통해서 수익률이 좋다는 빌딩을 매입했으나 나중에 확인해보니 임대료가 주변시세 대비 20% 이상 부풀려져 있었고 공실기간도 매도인의 주장과 달리 최근에 발생한 것이 아니라 2년전에 발생하여 지속되고 있으며 임차인 일부도 인근 빌딩으로 이전할 것이라는 것이다. 안타깝게도 K씨는 중개인이 제시하는 수익률만 믿고서 간단한 주변 임대시세 조사 조차 하지 않고 빌딩을 매입하여 낭패를 보고 있는 것이다.

K씨처럼 매도자와 중개인에게 속아서 최소 20% 이상 높은 가격에 매입한 경우, 아무리 유능한 부동산 자산관리자라도 당초 기대했던 수익률을 달성하기란 거의 불가능하다.  따라서, 빌딩을 좋은 가격에 매입하기 위해서는 매입 전에 빌딩실사를 반드시 해야 한다. 빌딩실사를 통해 빌딩 내,외부 상태, 설비유지보수 상태, 임대료 수입내역, 적정 임대료 및 유사빌딩의 수익률을 조사해야 한다. 이런 절차를 생략한 채 돈을 벌겠다는 욕심에 성급하게 빌딩을 매입했다가는 K씨의 경우처럼 낭패를 볼 수 있다.

빌딩실사를 대신해줄 전문가가 없다면 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 활용해보는 방법이 있다. 일반적으로, 매입부터 관리 및 매각까지 종합서비스 역량을 보유한 자산관리회사들은 많지 않은 금액을 받고 실사를 수행해주거나 아니면 부동산자산관리를 위탁하는 조건으로 무상으로 실사보고서를 작성해주기 때문이다.

돈을 잃지 않는 것이 돈을 버는 것이라는 말이 있다.

돈을 잃지 않기 위해서는 매수단계에서 매도인(또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 액면 그대로 믿지 말고 반드시 빌딩실사(Due Diligence)를 통해 빌딩상태의 점검과 임대료 수준 및 수익률 검증을 마친 후 매입해야 한다.

즉, 부동산투자수익을 창출하는 첫 번째 방법은 빌딩실사의 원칙 -신뢰하되 검증하라 (Trust, but verify!)-을 실천하여 좋은 가격에 매입하는 것이라고 할 수 있다.


 글로벌PMC㈜ 대표이사 사장  김 용 남, CCIM, CPM

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김용남의 가치를 창조하는 부동산자산관리

부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

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