중소형빌딩 투자 트렌드 변화와 투자전략 - KB국민은행 THE STAR TABLE 가을호

2013-11-21 | 작성자 김용남 | 조회수 9,841 | 추천수 167

사례로 살펴보는 중소형 빌딩 투자

중소형빌딩투자 트렌드 변화와 투자전략


빌딩의 일부는 본사 사옥으로 사용하고 나머지는 임대를 줄 수 있는 50~200억 원대의 중소형빌딩이 인기를 끄는 가운데 개인이 아닌 기업에서 중소형빌딩을 매입하는 사례가 눈에 띄게 증가하고 있다. 중소형빌딩의 매수주체가 개인 투자자에서 법인으로 변화하고 있는 것이다.

과거에는 개인 자산가가 임대사업을 하기 위해 중소형빌딩을 매입하였지만 최근 들어 기업이 일부는 사옥으로 사용하고 일부는 임대하기 위해 건물을 매입하면서 법인이 소형빌딩 매수시장의 주도세력으로 부상하고 있다.

  

중소형빌딩 매입 지속적 증가 전망

그 동안 기업들은 막대한 자금을 장기간 묻어두어야 하는 사옥 매입보다는 임차를 하는 것이 자금운용의 효율성 면에서 볼 때 더욱 유리하다고 생각했던 것이 사실이다. 그러나, 저성장과 저금리 기조가 지속되면서 이러한 통념이 바뀌고 있다. 저금리로 인해 이자수익은 감소하는데 사무실 임차비용은 매년 증가하다 보니 차라리 임차를 하기보다는 사내 유보금과 저금리 대출금을 활용하여 사옥을 매입하는 것이 더 유리하다고 판단하기 때문이다. 사실, 사무실 임차비용은 인건비 다음으로 높은 기업의 지출 항목이지만 인건비를 줄이는 데는 한계가 있기 때문에 사무실 임차비용 절감으로 관심이 쏠릴 수 밖에 없다. 기업의 입장에서는 사옥을 마련함으로써 첫째 매년 증가하는 사무실 임차비용에 대한 부담을 줄이고, 둘째 대출이자보다 높은 임대수익을 확보할 수 있으며, 셋째 매각 시 추가적으로 매각 차익 확보가 가능하며, 넷째 임차인에서 임대인으로 변신함에 따라 기업 이미지가 제고되는 효과를 얻을 수 있다.

최근의 언론 보도에 의하면, 성주그룹(성주디앤디)은 강남구 논현동 97번지 소재 싸이칸빌딩을 일부는 본사 사무실로 사용하고 일부는 임대를 주기 위해 매입했다고 한다. 이러한 매입 사례는 올해 들어 계속 증가하고 있다.

 

투자자(Investor)에서 사용자(User)

앞에서 언급한 바와 같이 트렌드 변화에 따라 중소형 빌딩 매입 사례는 점점 늘어나고 있는데, 매입만 하면 걱정할 거리는 과연 없을까? 이 질문엔 분명히 “No”라고 할 수 있다. 왜냐하면, 중소형 빌딩을 관리 운영해 수익을 극대화하기 위해서는 고려해야 할 점이 많기 때문이다.

 아래 사례는 건물주가 주먹구구식으로 관리 하다가 임차인과의 문제, 임대료 미수금 문제 및 시설물 하자발생 등으로 인해 분쟁이 계속 일어나자 문제 해결을 위해 당사에 자산관리를 위탁한 경우다.

 

사례 1. 강남구 논현동에서 중소형빌딩의 일부를 임차 중이던 N기업은 방배동 소재 지하1층 지상 5층 규모의 W빌딩을 매입하여 일부는 본사로 사용하고 나머지는 임대를 주었다. 하지만 창사 15년 만에 사옥을 마련했다는 기쁨은 채 한 달도 가지 못했다고 한다. 중개법인에서 1년 동안 건물 관리를 무료로 해주겠다고 해서 관리에 대해서는 아무런 걱정이 없겠다고 생각하고 매입을 했으나 약속과 달리 중개인은 4층 임차인으로부터 누수피해 해결 요청을 받고서 아무런 조치도 취하지 않고 차일피일 미루면서 임차인들의 불만이 쌓이게 만들었고, 급기야 건물주에 대한 감정도 악화되어 마침내 건물주가 나서서 해결하지 않으면 안될 상황으로 치닫게 되었다. 임차인과의 관계가 악화되면서 임대료와 관리비가 제때 납부되지 않아 체납금 총액이 4000만 원을 훌쩍 넘어서게 됐다. 대출금 이자 내기도 힘든 상황으로 내몰리자 N기업 김한국 사장은 중소형빌딩 자산관리 전문회사에 관리를 위탁하기로 결정했다. 

W빌딩이 안고 있는 문제를 해결하기 위해서는 먼저 문제가 무엇인지를 정확히 진단한 후 해결책을 찾아내는 것이 중요하다. 이를 위해, 자산관리자는 먼저 모든 임차인을 직접 만나서 당사가 W빌딩의 자산관리회사로 선정되었다는 것을 공식문서로 알리고 앞으로 당사가 소유주를 대신해 모든 임대차 관리 업무와 불편사항 등을 처리할 것이라고 설명했다. 이어서, 자산관리자가 시설관리팀과 함께 빌딩 내외부 상태 및 각종 설비를 점검하고 임차인 불편사항을 조사한 결과, 건물 옥상 방수공사, 외벽 실리콘공사 및 주차기 보수공사가 최우선적으로 필요함을 확인했다. 이에, 건물주에게 보수공사의 필요성을 설명하고 공사 승인을 받아 공사를 완료해 임차인의 건물에 대한 불만사항을 해소했다. 그러나, 영업부진으로 인해 임대료조차 납부하기 힘든 1층 슈퍼마켓 임차인의 체납문제는 아직도 해결되지 않았다. 시장조사 결과 1층은 슈퍼마켓 보다는 프랜차이즈 커피전문점이 더 적합하다는 결론을 얻고 임차인을 만나 자진명도 하도록 설득함과 동시에 커피전문점 유치활동도 병행했다. 임차인이 자진명도를 계속 거부하자 명도소송을 제기하여 임차인을 압박하는 한편 꾸준한 대화와 설득 끝에 자진명도를 이끌어냈다. 비록 매입 시 예상치도 못했던 보수공사비로 2000만 원이라는 거금을 지불했지만, 이후 프랜차이즈 커피숍을 유치하여 빌딩 이미지도 개선되고 임대료도 200만원가량 인상되어 결과적으로 빌딩의 가치도 향상되었다.

 

사례 2. 유명 연예인 S씨가 소유하고 있는 강남구 신사동 소재 6층 규모의 S빌딩 사례이다.

S씨는 6층은 연예기획사 사무실로 사용하고 나머지 5개 층은 재임대사업을 하려는 한 임차인에게 임대를 줬다. 그 임차인은 층별로 전차인을 유치해 재임대사업을 해왔고 S씨도 임대관리에 신경을 쓸 필요가 없다고 생각해 한 동안은 만족해 했으나 임차인과 전차인 사이에 전차보증금 반환을 둘러싸고 분쟁이 벌어지면서 빌딩 임대사업에 문제가 불거지기 시작했다. 임차인으로부터 전차 보증금을 돌려받지 못한 전차인들이 건물 소유주가 유명 연예인이라는 점을 악용해 아무 책임도 없는 S씨를 상대로 보증금 반환소송을 제기했고 이 사실이 여러 언론에 보도되었다. 설상가상으로 임차인도 임대료를 계속 체납하자 S씨는 당사에 관리를 위탁했다. 

S씨는 전차보증금 반환의무가 없음에도 불구하고 소유주가 유명인이기 때문에 명예가 실추될 것을 우려해 혹시나 보증금 일부라도 반환해주지 않을까 하는 마음으로 소송을 제기했다. 이에 S씨는 고문 변호사를 통해 소송에 적극적으로 대응했고 동시에 임차인과 전차인을 상대로 명도소송을 제기하여 모두 명도시켰다. 이후 적극적인 임대마케팅 활동을 통해 층별로 우량 임차인을 유치하는데 성공했고 임차인의 불만 사항이었던 주차장 운영방법도 임대 면적에 비례해 주차대수를 배정함으로써 해소했다. 또한, 관리비 원가를 정확히 산정해 부과함으로써 관리비 체계를 바로 잡았고 임대료도 전 임차인이 납부하던 임대료보다 500만원이 많은  2500만 원으로 인상했다. 그 결과, 임대차 구조가 특정 임차인에 의존하던 구조에서 층별로 다른 임차인 구조로 바뀌면서 더 안정되었고, 운영수익이 증가하면서 빌딩가치도 대폭 상승하는 S씨는 제2의 전성기를 누리고 있다. 

위의 사례처럼 중소형빌딩 투자시장에서 매수주체가 임대사업을 목적으로 매입하던 투자자(Investor)에서 사옥 마련과 임대사업을 목적으로 매입하는 사용자(User)로 바뀌고 있다.

세계적인 상업용 부동산 리서치회사인 Real Capital Analytics(“RCA”)의 발표자료에 의하면 2011년 대비 2012년 사용자(User)가 매입한 빌딩의 숫자가 뉴욕에서는 10, 런던에서는 5, 그리고 홍콩에서는 7배 증가했다고 한다. RCA는 투자자가 아닌 사용자에 의한 빌딩매입 증가 현상은 앞으로도 저성장, 저금리와 함께 지속될 것으로 전망하고 있다. 

최근 진행된 강남구 역삼동 706번지에 위치한 PCA타워 매각입찰에 부동산투자회사와 기업 등 15개 업체가 참여했다고 한다. 올해 들어 진행된 거래 중 가장 많은 후보자가 참여했는데 그 이유는 PCA타워가 규모는 크지 않지만 비교적 우량물건이고 PCA생명이 사용하고 있어 매수하는 기업 입장에서는 안정적인 임대사업이 가능하고 일부는 본사로 사용할 수 있다는데 있다.

 

매입 전 빌딩실사 반드시 해야 

이렇게 기업과 기관투자가들이 주도적인 매수세력으로 등장했음에도 불구하고 대형빌딩과 달리 중소형빌딩 매매 시장에서는 여전히 매수인에게 매입 전 빌딩실사를 거의 허용하지 않고 있다. 빌딩 상태와 임대차 현황에 대한 기본적인 조사도 하지 못한 채 매도인이나 중개인이 건네준 자료만 믿고서 매입을 했다가 빌딩투자에 실패한 사례가 많다.

도널드 레이건 전 미국 대통령은 고르바초프 전 소련 대통령과 정상회담을 하면서 러시아 속담 "신뢰하되 검증하라(Trust, but verify!)"는 말을 즐겨 사용했다고 한다이 말은 빌딩 투자에도 자주 인용되는 말이다매도인(또는 중개인)이 제시하는 어떤 자료도 액면 그대로 받아들이지 말고 실사(Due Diligence)를 통해 반드시 검증하라는 말이다. 빌딩을 매입하기 전에 실사를 하는 것은 이제 필수적인 과정이 되었다.

[ 1] 빌딩실사 주요 항목 

 

점 검 항 목

1. 빌딩의 물리적 상태

ㆍ빌딩의 내외부 상태

ㆍ설비 유지보수 상태

2. 빌딩의 수입내역 및 운영경비

ㆍ임대료 등 수입내역서 (체납금 파악)

ㆍ관리비 항목 및 관리 인력 등 운영경비

3. 임대차계약서 내용

ㆍ계약기간, 계약갱신 조건, 특약사항 등

4. 수익률 검증

ㆍ경쟁빌딩의 임대료와 공실률 등

ㆍ매입가격의 적정성 조사 (매입단가, 수익률 등) 


중소형빌딩을 매매하는 경우, 아직도 한 장짜리 매매계약서 양식이 사용되는 경우가 많다. 이렇게 한 장짜리 계약서가 작성된 경우에는 빌딩실사를 제대로 할 수가 없다. 이런 계약서에는 빌딩실사를 할 수 있는 근거 조항이 포함돼 있지 않기 때문이다. 따라서, 1~2 페이지 분량의 매매계약서는 반드시 피해야 한다. 거금을 투자하면서 매도인과 중개인이 건네준 자료만 믿고 간단한 육안 점검만으로 빌딩을 매입할 수는 없는 노릇이다. 매입 전에 반드시 빌딩 실사를 하고 실사 결과 빌딩상태나 설비에 문제가 발견되면 매도자와 가격협상을 다시 해야 한다.


KB국민은행의 전문 협력업체를 통한 빌딩실사 서비스도 활용해야 

세분화, 전문화하는 부동산 시장에서는 어떤 전문가로부터 어떤 도움을 받느냐에 따라 투자 성과가 달라질 수 있다. 만일, 빌딩 실사를 할 만한 전문성과 조직이 없다면 KB국민은행의 부동산자산관리서비스인 KB부동산 R-easy협력업체로부터 빌딩 실사서비스를 받는 방법도 고려해 볼만하다. KB국민은행과 업무제휴약정을 체결한 중소형빌딩 부동산 자산관리회사는 자산관리를 수주하는 조건으로 빌딩실사 서비스를 무료로 제공하고 있기 때문이다. 통상적으로, 자산관리회사는 매입 후에도 부동산을 관리를 해야 하기 때문에 빌딩을 세밀하게 점검하고 주변 시장조사도 실시해 보수공사가 필요한 부분, 추정 공사비 내역주변 임대료 시세, 그리고 평당 거래가격 등을 종합한 실사보고서를 작성해서 제출한다. 이를 보고 투자여부를 결정하는 것이 가장 안전한 투자라고 판단된다

 

매입 시부터 자산관리전략 필요 

과거에는 건물을 매입만 하면 별다른 노력을 하지 않아도 가격이 상승했기 때문에 매입 후 자산관리는 그리 중요하지 않았다. 운영수익과 상관없이 매각차익이 발생했기 때문에 운영수익은 그저 푼돈으로 취급되기도 했다. 그러나, 이제는 매각차익은 덤으로 생각해야 하는 시대이다. 매각차익이 발생하면 좋겠지만 발생하지 않는다고 해도 그리 나쁠 것은 없다고 받아들여야 한다.

건물의 가치가 건물에서 발생하는 운영 수익에 따라 결정되는 시대이기 때문에 자산관리의 성과에 따라 건물가치도 달라진다. 따라서, 매입 시부터 자산가치를 높일 수 있는 자산관리 전략이 필요하다. 왜냐하면, 부동산의 이익은 세 가지 기본적인 방법으로, , 첫째, 적기(또는 좋은 가격)에 매입을 하고, 둘째, 보유기간 동안 운영수익이 극대화 되도록 관리를 한 후, 셋째, 적기(또는 좋은 가격)에 매각함으로써 창출되기 때문이다.


글로벌PMC㈜ 대표이사 사장  김 용 남, CCIM, CPM

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김용남의 가치를 창조하는 부동산자산관리

부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

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