주택임대관리업에 대한 장밋빛 환상?

2013-06-07 | 작성자 김용남 | 조회수 35,775 | 추천수 209

주택임대관리업에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 인구의 고령화와 1~2인 가구의 증가 그리고 라이프 스타일의 변화에 따라 민간 임대주택 수요 증가와 전세임대의 월세임대로 전환 그리고 정부의 주택임대관리업 도입 발표에 따라 개인 자산가, 기관투자가 및 많은 건설회사들이 많은 관심을 보이고 있다. 2013년 5월말 현재 4개의 주택임대관리회사(우리레오PMC, KD리빙, 플러스엠파트너스, 한국부동산관리)가 설립되었고 여러 회사에서 설립을 검토하고 있다고 한다.  

주택임대관리는 주거용 부동산자산관리(Residential Property Management, RPM)라고도 불리는 자산관리의 한 분야이다. 우리나라에서는 주거용부동산자산관리 비중이 아직은 그리 높지 않지만 여러 개인사업자와 법인사업자가 시장에 진출해서 활발하게 영업활동을 하고 있다. 미국의 2011년 말 기준 부동산자산관리시장 매출 중 주거용 비중이 63.8%로 비주거용보다 상당히 높은 것처럼 우리나라에서도 주거용 부동산자산관리 비중은 지속적으로 높아질 것이다.

그러나, 주택임대리관리에 대한 관심이 고조되는 분위기에 편승하여 일부 교육기관에서 수강생 모집을 위하여 대대적으로 홍보하는 것처럼 주택임대관리업이 전혀 새로운 분야도 아니고 더우기 대박나는 블루오션 사업도 결코 아니라는 점은 유념할 필요가 있다.

지난 5월 22일에 필자는 한국경제신문사 3층에서 KPM (한국형 부동산자산관리사) 교육 수강생과 수료생 50명을 대상으로 '기업형 주택임대관리시장 동향과 전망'에 대해 약 120분간의 특별 강연을 했다. 강의 참석자 중에는 주택임대관리업에 대해 장미빛 환상을 갖고 있던 사람이 다수 있었으나 이들은 필자의 강의를 듣고 그 환상을 바로 버렸다고 한다.

주거용 부동산자산관리는 상업용과 비교할 때 몇 가지 다른 특징은 있지만 자산
관리가 비교적 용이하고 투자분석이나 시장분석과 같은 전문지식도 크게 필요로 하지 않는 분야이다.
 

              <자료: 글로벌PMC>

 
미국의 부동산자산관리 분야 최고의 자격증인CPM (美부동산자산관리사, Certified Property Manager) 취득자는 상업용과 주거용부동산 모두를 관리할 수 있지만 주거용부동산관리자인 ARM (Accredited Residential Manager) 취득자는 주거용 부동산만 관리할 수 있을 뿐이고 CPM의 지시 또는 통제를 받으며 현장관리자로 업무를 수행하고 있다. ARM취득자가 상업용 부동산을 관리하기 위해서는 일정 자격요건을 갖춘후 CPM자격을 추가로 취득하여야 한다.

따라서, 주택임대관리업에 관심이 있는 사람들은 초보적이고 단편적인 주택임대관리교육과정보다는 부동산자산관리 전반(상업용 & 주거용)을 다루는 정통 부동산자산관리 실무교육과정 KPM(한국형 부동산자산관리사, Korea Property Manager)교육을 수강할 필요가 있다. 주택임대관리사업이라는 것이 임대주택 1~2채만을 관리해도 되는 사업이 아니기 때문이다.

우리나라에서 주택임대관리업에 대한 관심이 높은 이유는 무엇일까?
아마도 그 이유는 여러 여건을 비교해볼 때 일본에서 민간 임대주택관리업이 활성화 되었듯이 국내에서도 머지않아 일본처럼  주택임대관리업이 성공할 것이라는 기대 때문일 것이다.
일본의 경우, 전체 민간 임대주택 1,350만호중 약 45% 610만호를 대동건탁, 레오팔레스21과 같은 기업형 주택임대관리회사가 위탁관리하고 있고 2011년 기준 상위 10개사의 매출비중이 46.8%로 대형업체가 시장을 주도하고 있다.

 

일본에서 민간 중심의 임대주택 시장이 우리보다 빨리 성장하고 발전한 배경은 첫째, 부동산 버블 붕괴 이후 주택 분양시장이 침체에 빠진 상황에서 임대주택시장 활성화를 통해 주거복지 향상과 경기진작을 도모할 필요가 있었고, 둘째, 인구구조의 변화 및 가구구성의 변화가 우리보다 빠르게 진행되었으며, 셋째, 부동산가격의 장기하락세로 인해 매매차익을 노리는 투기수요가 사라지면서 임대주택에 대한 선호도가 증가하였고, 넷째, 토지 불패신화가 깨지면서 택지가격이 대폭 하락하였기 때문이다.

 

그러나, 일본의 성공사례가 우리나라에서도 동일한 형태로 전개될 것으로 보기는 어렵다. 그 이유를 몇 가지 들어보면, 첫째, 우리나라의 경우 주요 임차방식이 전세중심이라는 점, 둘째, 수도권의 지가가 높아 임대주택 개발이 쉽지 않다는 점, 셋째, 임대사업자 대부분이 개인이면서 임대사업자로 등록하지 않은 비제도권 임대사업자라는 점, 넷째, 임대소득 노출을 우려하여 위탁관리를 기피하면서 직접 관리하는 비중이 높다는 점, 다섯째, 위탁관리를 하는 경우에도 관리수수료를 지급하지 않고 중개업소를 통해 제한적인 임대관리서비스를 제공받을 수 있기 때문에 위탁관리수수료 지급에 매우 부정적이라는 점, 여섯, 일본에서 민간임대주택 활성화의 기틀이 된 30년 장기임차제도(서브리스)는 5년 이상 장기 임대차계약에 부정적인 국민 정서상 쉽게 정착되기 어려울 것이라는 점, 그리고 일곱째기관투자가의 참여도가 높지 않을 것이라는 점 등을 들 수 있다.

 

주택임대관리업은 임대인 대부분이 2채 이상의 주택을 소유하고 있는 개인이고 상업용과 달리 여러 곳에 분산되어 있는 개별 임대주택을 관리하는 시스템이기 때문에 규모의 경제를 달성하기가 쉽지 않다. 이 때문에 단순 위탁관리만으로 기업형 주택임대관리업을 사업화하기는 쉽지 않을 것이다. 그러므로, 일본처럼 주택임대관리업을 중개업이나 건설업과 시너지를 내는 형태로 사업화하는 것이 성공가능성을 높일 수 있을 것이다.


            대표이사 사장  김용남, CCIM, CPM

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