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부동산자산관리 만족도와 재계약율

2013-03-02 | 작성자 김용남 | 조회수 9,581 | 추천수 198

부동산자산관리 만족도와 재계약율

 

 

빌딩의 가장 소중한 자산인 임차인을 어떻게 유치하고 유지하느냐에 따라 빌딩의 가치가 달라지는 시대이다. 임차인 유지율이 낮은 빌딩은 임차인 이탈이 빈번하고 공실률도 높아서 순영업 소득(NOI)이 적고 빌딩의 가치도 하락하게 된다. 이 때문에 빌딩의 가치를 높이기 위해서는 임차인 유지율을 높이는 전략이 반드시 필요하다.

 

요즘 빌딩 임대시장에서는 임차인 유치전쟁이 치열하게 전개되고 있다. 신설법인의 증가가 제한적인 상황에서 임차인을 신규로 확보하기란 여간 어려운 일 아니다. 이러다 보니 주변 경쟁빌딩에 입주해 있는 기업에게 이사비용 지급, 임대료 면제 및 사무실 인테리어 공사비용 지원 등 각종 유인책을 제시하면서 이사를 부추기는 경우까지 발생하고 있다. 경쟁빌딩의 소유주 입장에서는 임차인을 어떻게 지킬 것인가가 중요한 문제로 대두되었다.

 

서울 강남구 삼성동 소재 5층 규모의 P빌딩에 7년 동안 입주해있던 중견기업K사는 최근에 주변 빌딩으로 이사를 했다. K사가 이사를 하게 된 결정적인 이유는 P빌딩의 소유주가 기본적인 자산관리 서비스도 제공하지 않으면서도 주변빌딩에 비해 관리비를 상당히 높게 책정하여 부과하였기 때문이었다. 그 동안 K사는 건물주에게 여러 번 항의도 해봤으나 전혀 시정되지 않았지만 참고 지내왔으나 주변빌딩에서 이사비용과 인테리어 공사 비용 지원은 물론 2개월간의 임대료 면제조건까지 제시하자 결국 계약갱신(Renewal)을 거부하고 주변빌딩으로 이사를 한 것이다.

 

이러한 상황이 빈번하게 발생하자 그 동안 계약갱신을 당연한 것으로 여겨왔던 건물주들이 요즘 들어서 임차인 이탈로 인한 비용손실을 최소화하고 빌딩의 수입과 가치를 극대화하기 위해서는 임차인 유지 프로그램이 필요하다는 것을 인식하게 되었다.

 

임차인 유지프로그램의 초석은 임차인을 소중한 자산으로서 인식하고 대우하는 것이다. 임차인을 유지하기 위한 가장 중요한 첫 단계는 임대차계약서 상의 임대인의 의무를 신속하게 이행하는 것이다. 임대인은 임차인에게 합의 된 모든 것을 제공하여야 하고 또한 임대료와 관리비도 정확하게 산정하여 청구하는 등 전문적인 부동산자산관리(Property Management)서비스를 제공하여야 한다. 그렇지 않으면 임대인에 대한 불만이 쌓여서 계약갱신이 힘들어지기 때문이다.

 

부동산자산관리가 임차인 유지에 영향을 미친다는 것을 보여주는 조사 결과가 있다. 미국 부동산전문 조사회사 Kingsley Associates의 자료에 의하면, 부동산자산관리(Property Management)에 만족한 임차인의 재계약 가능성(69%)이 만족하지 못한 임차인의 재계약 가능성(22%) 보다 3배 이상 높다고 한다.

 

임차인 유지율을 높이기 위해서는 임차인 만족도를 제고할 수 있는 다양한 임차인유지 프로그램이 준비되어 시행되어야 한다. 적정한 임차비용에 청결하고(clean) 안전하며(safe) 편안한(comfortable) 업무환경이 제공될 때 임차인 만족도와 계약갱신율은 높아질 것이다. 부동산자산관리가 필요한 이유가 바로 여기에 있다고 할 수 있다!


                                     대표이사 사장  김 용 남
                                         

                                             www.globalpmc.com

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김용남의 가치를 창조하는 부동산자산관리

부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

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