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수익형부동산 자산관리회사 선정의 5대 원칙

2011-03-24 | 작성자 김용남 | 조회수 8,691 | 추천수 230

아파트는 가고 수익형부동산의 시대가 도래했다는 언론 기사와 관련서적 출간이 잇따르고 있다. 그 동안 국내 부동산시장에서 부동산의 매입, 운영관리 및 매각의 3단계 중에서 운영관리는 뒷전이었다. 그 이유는 그 동안은 부동산을 매입하기만 하면 운영수익에 상관없이 매각 시 양도차익이 가능했기 때문이었을 것이다.

 

2000년 초부터 대형빌딩에 부동산자산관리(PM, Property Management)가 도입된 이래로 중소형빌딩과 상가빌딩에도 자산관리가 도입되면서 부동산투자에서 운영수익의 중요성이 점차 부각되고 있다.

 

도시형생활주택, 중소형빌딩, 원룸 및 오피스텔 등의 수익형부동산에 대한 관심이 집중되면서 이를 제대로 관리해줄 수 있는 믿고 맡길 수 있는 자산관리회사를 어떻게 선정할 것인가가 성공투자의 중요한 요소가 되었다. 자산관리회사의 역량에 따라 빌딩의 가치가 결정될 수 있기 때문이다. 

 

그렇다면 어떤 기준으로 부동산 자산관리회사를 선정해야 할까?
부동산관리회사를 선정할 때 참고할 수 있는 다섯 가지 중요한 원칙을 소개하고자 한다.

 

첫째, 관리회사의 대표자를 만나 대표자의 경력과 회사의 관리실적 등 관리회사의 역량을 파악 하여야 한다. 부동산 자산관리업은 고객의 소중한 자산을 맡아서 관리해주는 일종의 집사서비스라고 할 수 있고 야구경기에서 홈런만을 노리는 사람(대표자)에게는 적합하지 않은 분야이기 때문에 단타를 치면서 타율 관리를 잘하는 대표자가 운영하는 회사를 선택하는 것이 중요하다. 또한, 빌딩관리실적이 실적이 미미하거나 회사의 업력(존속기간)이 짧은 회사는 관리계약 기간 중에 관리업체의 일방적 관리계약포기 위험이 있기 때문이다. 따라서, 관리회사의 관리실적을 반드시 확인하고 현재 관리하고 있는 다른 빌딩을 직접 방문하여 관리상태를 파악하고 가능하면 해당 빌딩 소유주를 직접 만나거나 전화통화를 해서 관리회사의 역량을 파악하여야 한다.

 

특히, 도시형주택 자산관리업체를 선정할 때는 회사의 설립년도, 관리실적 그리고 시장에서의 평판을 체크하는 것이 무엇보다도 중요하다. 손익분기점에 도달하지 못한 신규업체들은 관리수수료를 받아서는 수익을 남기기가 쉽지 않기 때문에 신축빌딩의 임대수수료만 챙기고 관리는 등한시 할 수도 있기 때문이다.

 

둘째, 대표자를 만나 관리회사의 부동산관리계약 유지율 (재계약율)이 얼마나 되는지를 직접 확인하여야 한다.  어떤 관리회사의 계약유지율이 낮다는 것은 관리회사의 서비스에 대한 고객불만과 잦은 고객이탈이 있을 것임을 예상할 수 때문이다.

 

, 소유주에게 보고하는 보고서(월간보고서, 임대차계약체결관련 보고서, 임대차계약서 등)의 실제 샘플을 확인하여야 한다. 관련 문서양식이 제대로 갖추어져 있다는 것은 관리시스템이 잘 구축되었다는 것을 의미하기 때문이다.  일부 관리회사의 경우, 서면보고서 없이 말로만 업무를 처리하다 보니 나중에 문제가 많이 발생하는 경우가 종종 있기 때문이다.

 

넷째, 관리계약이 체결된 후 본사가 직접 관리하는지 아니면 본사는 관리계약만 체결하고 빌딩 관리자가 프랜차이즈방식으로 관리하는 지를 확인하여야 한다.

일부 회사의 경우, 관리계약을 체결한 후 제3자에게 재위탁하는 경우가 종종 있기 때문이다.

 

다섯째, 지나치게 낮은 위탁관리 수수료 금액으로 관리제안을 하는 회사는 피하는 것이 좋다.  덤핑가격으로 수주하는 관리회사들의 대부분은 덤핑가격으로 관리계약을 수주한 후 출장비 등 이런 저런 명목으로 추가 비용을 청구하여 손실을 보전하려 하기 때문이다. , “싼게 비지떡이다라는 말을 유념할 필요가 있다.

 

수익형부동산 시대가 도래하고 부동산시장의 패러다임이 개발(Development)에서 관리(Management)로 전환됨에 따라 부동산자산관리회사의 설립이 증가하고 있고 수주 경쟁 또한 가열되면서 각종 부작용이 발생하고 있다. 

 

소중한 부동산자산을 항상 소유주 입장에서 관리해주면서 소유주의 투자목표와 목적을 달성하고 가치를 창출할 수 있는 역량을 갖춘 역량을 갖춘 평판이 좋은 집사(?)를 만나는 것이 더욱 중요해지고 있는 시점이다.

 
글로벌PMC(주) 대표이사, www.globalpmc.com

페이스북 ID: www.facebook.com/kimyn63

 

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김용남의 가치를 창조하는 부동산자산관리

부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

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