부동산시장의 패러다임 변화와 함께 주요 대형 오피스빌딩의 관리방식은 시설관리(FM)에서 자산관리(PM)로 바뀌었으나 개인이 주로 소유하고 있는 중소형빌딩은 아직까지도 시설관리에서 벗어나지 못하고 있다. 중소형빌딩 소유주에게 있어서 시설관리 업무를 제외한 임대차관리 업무는 부수적인 것이고 혼자서도 충분히 수행할 수 있는 업무로 인식되는 것 같다.
2011년 10월에 6층 규모 (연면적: 1,600㎡)의 중소형빌딩을 매입한 60대 초반의 K사장은 매입 당시 임대관리에 대해서는 아무런 걱정이 없을 거라고 생각했다고 한다. 빌딩을 매입해준 중개법인에서 1년 동안은 무상으로 임대관리를 책임져주겠다는 말을 듣고 매입했기 때문이었다. 빌딩 소유주는 빌딩 경비원 2명과 미화원 1명에 대한 인건비만 부담하면 된다는 생각으로 빌딩을 매입했으나 시간이 지나면서 본인이 직접 나서서 해결해야 할 문제가 하나 둘씩 터져 나오기 시작한 것이었다.
일례로, 신규로 임차한 4층 임차인이 소유주와 상의도 없이 빌딩 외벽과 내부에 여러 개의 간판을 부착했으나 임대관리를 책임져준다던 중개법인 담당자는 임차인에게 철거하라는 요구도 못하고 소유주만 설득하려고 하는 것이었다. 또 하나의 예는, 이번 여름에 임차인 전용공간에 설치되어있는 시스템 에어컨이 고장이 난 적이 있었는데, 보수책임이 누구에게 있는가의 문제로 임차인과 옥신각신했던 일도 있었다고 한다. 이번 경우에도 중개업자는 아무런 도움도 되지 못했던 것이었다. 결국, 임차인과의 분쟁해결업무는 소유주의 몫이었다. 임대차계약 갱신과정에서도 예기치 않은 문제가 발생하였다. 한 임차인이 영업부진을 이유로 임대료 인하를 요청했기 때문이다. 임대료 인하를 해주자니 다른 임차인들이 집단으로 요청할 것 같다는 걱정에 이러지도 저러지도 못하고 고민만 하다가 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 찾아 상담하게 된 것이었다.
부동산관리업계에 종사하는 사람들조차도 중소형빌딩 자산관리는 관리할 것이 별로 없다고 생각하는 사람이 의외로 많은 현실에서 중소형빌딩에 처음으로 투자하는 사람이라면 그렇게 생각하는 것도 무리는 아닐 것이다.
그러나, 빌딩을 매입해서 소유한다는 것이 그리 간단한 일은 아니다.
빌딩에 투자하는 목적이 적당한 시기에 적당한 가격으로 매입한 후 효율적인 관리를 통해서 현금흐름을 지속적으로 창출하고 가치를 높여서 적기에 매각하여 투자수익을 극대화하는 데 있다고 할 때, 관리(Management)는 절대로 소홀히 할 수 없는 부분이다. 빌딩 임대업은 Management Business이기 때문에 물리적인 관리 뿐만 아니라 임차인 등과의 관계도 관리해야하는 사업이므로 빌딩소유주에게는 사람을 다루는 기술, 즉 People Skill이 요구되는 사업이다.
특히, 중소형빌딩에 투자한다는 것은 임차인과의 관계, 인근 중개사와의 관계 및 시설유지관리업체 등과의 관계를 잘 관리하는 것이 무엇보다도 중요하다. 부동산자산관리업이 관계관리(Relationship Management)라고 불리는 이유도 여기에 있다.
빌딩 소유주(투자자)는 매입 시부터 시설관리를 넘어 임대관리, 재무관리 및 인력관리 등의 종합적인 자산관리업무, 즉 관계관리업무를 누가 수행할 것인지에 대해 결정을 해야 한다. (아래 그림 참조)
투자자 본인이 직접 관리업무를 수행할 것인지 아니면 전문관리업체에게 위탁할 것인지에 대한 계획도 없이 투자하는 것은 위험할 수 있다. 위의 사례처럼, 별 준비없이 투자했다가 관리는 부수적인 업무로 생각했하다가 문제가 터지자 전문업체를 찾게 된다면 불필요한 기회비용이 발생할 수도 있기 때문이다.
< 부동산자산관리의 4가지 기능>
이제는 빌딩의 네 기둥의 관리 즉, 물리적인 관리에만 신경 쓰던 시대는 지났다. 이 보다는 빌딩 내부에서 활동하는 임차인을 어떻게 만족시키고 유지시키느냐가 중요한 시대이기 때문에 임대관리업무 등을 부차적인 업무가 아닌 주된 업무로 보는 시각전환이 필요한 시점이다.
