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주거용 부동산자산관리시장의 장미빛(?) 전망

2011-10-31 | 작성자 김용남 | 조회수 9,506 | 추천수 203

이제는 부동산자산관리 시대 !”

한국형 부동산자산관리사(KPM) 교육과정 광고에 등장하는 문구이다.

부동산경기 침체의 골이 깊어지면서 파이낸싱을 이용해서 사업을 영위하는 개발업과 부동산매매업 등은 사실상의 동면상태에 빠져있는 반면에 저수익 자산(Under-performing asset)을 수익자산(Performing asset)으로 전환시키고 자산가치를 보존 또는 향상시키는 부동산자산관리(Property Management, PM)업은 영역을 확대해가고 있다.

 

역사적으로, 부동산자산관리(Property Management)업은 위기 때 빛을 발하고 위기를 통해 성장하는 비즈니스라고 한다. 이런 의미에서 미국과 한국의 부동산자산관리 역사는 궤를 같이 한다고 할 수 있다.

 

미국에 부동산자산관리가 등장한 때가 1929년의 대공황 이후인 1930년대 초반이었다.  경기불황으로 인해 대출 금융기관이 대신 떠안게 된 수 많은 부동산을 누군가가 대신 관리해줄 필요가 있었고 이런 니즈를 바탕으로 부동산자산관리업이 태동하게 된 것이다. 1933년에는 미국에서 부동산관리협회(IREM)가 설립되었고 동 협회에서 1938년부터 CPM (Certified Property Manager, 국제 공인 부동산자산관리사) 자격제도를 시행해오고 있고 현재 한국, 일본, 중국, 러시아 및 헝가리 등의 국가에서도 CPM 자격제도가 시행되고 있다.

 

미국에서는 서브프라임 모기지사태를 거치면서 자산관리의 중요성이 더욱 부각되고 있고 자산관리부문의 매출비중도 계속 확대되고 있는 추세다.

 

그러면, 국내에서는 언제부터 부동산자산관리가 시작되었고 이후로 어떻게 전개되어오고 있는가?

국내에 부동산 자산관리가 도입된 것은 1990년대 후반의 IMF 외환위기 직후였다.  기업구조조정을 위해 매물로 나온 대규모 부동산을 론스타 등 외국계 투자가들이 주로 매입하면서 이들 부동산을 종합적으로 관리해 줄 자산관리회사가 필요하였는데 불행히도 국내에는 글로벌 스탠다드에 맞는 부동산관리회사는 없었다. 이에 따라, 세계적인 부동산 자산관리회사들이 자연스럽게 국내시장에 진입하였고 이를 통해 국내에 부동산자산관리가 시작되었다고 할 수 있다.

 

도입초기에는 외국계 투자가들이 매입한 대형 오피스빌딩 위주로 자산관리가 시작되었고 2004년부터 글로벌PMC를 중심으로 한 중소형빌딩 자산관리회사들이 등장하면서 중소형빌딩에도 자산관리가 서서히 도입되었다. 대형빌딩에 이어 중소형빌딩으로 자산관리가 확산되고 있으나 주거용 임대부동산에는 도입되지 못하였다.

 

서브프라임 모기지사태 이후 국내에서 주택 임차방식이 전세에서 월세로 바뀌기 시작하였고 이에 따라 주거용 임대 부동산에도 자산관리가 부분적으로 도입되기 시작하였다.

 

미국의 부문별 자산관리시장 비중을 살펴보면 주거용 임대 부동산 64%, 오피스 20%, 상업용 10%, 산업용 4% 등을 차지하고 있다. 주거부문이 오피스부문의 3배를 넘고 있다.

국내의 경우는 어떤가?
국내에서는 오피스 부문이 자산관리시장 대부분을 차지하고 있을 뿐 주거용 임대주택(아파트 포함)의 자산관리는 이제 막 시작되었다고 해도 과언이 아닐 것이다. 
앞으로, 다양한 형태의 주거용 임대상품이 등장할 것으로 전망된다. 단지 전체를 사고 팔 수 있는 임대전용 아파트가 등장할 것이고 경우에 따라서는 1개동씩 매매가 되는 사례도 발생할 것이다.

미국의 자산관리시장 비중(아래 그림 참조)에서 보듯이 국내에서도 주거용 자산관리시장의 비중은 지속적으로 높아질 것으로 전망된다. 주거용 자산관리시장의 미래가 장미빛인 이유가 여기에 있는 것이다.

단, 분양을 전제로 건축되는 도시형 생활주택은 자산관리의 대상이 아니라 청소, 경비 등의 시설관리서비스 대상이다. 따라서, 분양형 도시형 생활주택의 증가는 주거용 부동산자산관리시장의 성장에 그리 도움이 되지 않는다.

 

 

 김 용 남 / 글로벌PMC() 대표이사

 CPM (美 부동산자산관리사), CCIM(美 부동산투자분석사)

 www.globalpmc.com, Tel: 02-2176-6000,  Facebook ID: kimyn63

 

 

 

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