부동산시장의 침체가 장기화되면서 부동산의 수입원천인 임차인의 중요성이 날로 부각되고 있다. 빌딩 임대시장이 임차인이 빌딩을 골라서 계약하는 임차인 중심시장으로 바뀌면서 임차인 유치경쟁이 가열되고 있고 임차인을 유치하기 위한 각종 묘책이 등장하고 있다.
‘고객은 왕이다’라는 서비스업종의 단골 슬로건이 이제는 부동산서비스시장에도 적용되고 있는 것이다. 불황기일수록 좋은 임차인을 잘 유치하고 관리하여 오랫동안 머물게 함으로써 빌딩에서 발생하는 현금흐름을 안정적으로 확보하는 것이 무엇보다도 중요하다. 동일한 입지에 있는 동일 조건의 빌딩이라고 하더라도 신규임차인의 유치부터 설비의 운영 및 유지 그리고 임대료 등의 수입관리 업무를 얼마나 효율적이고 전문적으로 처리하느냐에 따라 빌딩의 순영업소득(NOI)이 결정되고 이는 곧 부동산의 가치로 연결된다. 즉, 빌딩의 현금흐름이 많으면 많을수록 부동산의 가치도 상승하기 때문에 부동산의 가치를 높이기 위해서는 적극적인 부동산 자산관리를 통해 현금흐름을 극대화해야 한다.
이를 위해서는 체계적이고 전문적인 부동산자산관리 교육을 통해 유능한 부동산자산관리사를 양성하여야 한다. 부동산자산관리사란 부동산 소유주를 대신해서 부동산의 유지관리부터 임대관리 및 재무관리까지 종합적으로 서비스를 제공하는 부동산관리 전문가를 말한다.
미국에서는 1935년부터 CPM(Certified Property Manager)이라는 부동산자산관리사 자격제도가 시행되어오고 있으나 국내에는 국내 실정에 맞는 자산관리 교육과정이 없었다고 해도 과언이 아니다. 국내 부동산서비스시장의 전문화 및 세분화트렌드에 대응하여 한국경제신문과 부동산자산관리 전문기업 글로벌PMC는 국내 최초로 한국형 부동산자산관리사(KPM) 양성과정을 2010년 10월에 개설하였다. (참고: 한경아카데미 http://ac.hankyung.com/)
미국의 부동산관리협회(IREM)의 연구자료에 의하면 부동산자산관리에는 36가지의 업무가 있는데 그 중에서 임차인(임대차)관련 업무가 1위부터 6번까지이다. 결국, 수익형부동산은 임차인이 제일 중요하다는 것을 보여주는 자료이다.
□ 부동산자산관리의 36가지 업무 중 10가지 주요업무 (중요도 순)
1)임차인 유지
2)임대차계약 협상
3)임차인 유치(확보)
4)임차인관계 처리
5)수 금
6)임대차계약 검토 및 승인
7)취득 및 처분에 관한 결정
8)재무(월간)보고서 작성
9)운영예산 작성
10)유지관리
부동산 자산관리업은 진입장벽이 낮기 때문에 경쟁이 더욱 치열해지고 있고 부동산 소유주들의 요구수준 또한 나날이 높아지고 있다. 지금까지의 주먹구구식 관리로는 더 이상 살아남을 수 없다는 이야기이다. 부동산자산관리자는 관리하는 부동산은 물론 해당 부동산이 속해있는 시장의 전문가가 되어야 한다. 부동산자산관리전문가는 부동산의 물리적인 부문에 대한 지식 외에도 시장분석과 투자분석에 대한 지식이 필요하다. 참고로, 미국 등의 선진국에서는 부동산자산관리사 자격을 취득한 이후에도 매년 일정 교육을 이수해야만 자격이 유지된다.
부동산자산관리는 사람(people)과 관계(relationships)를 관리하는 비즈니스이다. 사람에 의해서 모든 업무가 수행되고 사람과의 관계를 통해 비즈니스가 일어나는 것이 부동산자산관리업이다. 소유주와의 관계, 임차인과의 관계, 협력업체와의 관계 그리고 직원과의 관계 등을 어떻게 잘 유지하고 관리하느냐에 따라 빌딩의 현금흐름이 달라질 수 있다. 현금흐름의 극대화를 통한 가치제고 전략을 재수립하여 할 시점이다.
글로벌PMC(주) 대표이사 사장 김 용 남 , CPM & CCIM
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