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수익형부동산은 적극적인 자산관리가 필요하다.

2011-06-10 | 작성자 김용남 | 조회수 8,391 | 추천수 192

우리는 여유로운 노후생활을 꿈꾸며 임대료가 안정적(?)으로 나오는 수익형부동산 투자를 갈망한다. 오피스텔, 상가 또는 도시형생활주택이든 임대부동산에 투자하여 임대사업자가 되는 것을 최대의(?) 목표로 삼는 사람들이 늘어나고 있다.

 

수익형부동산투자를 고려하면서 흔히 간과하기 쉬운 것은 수익형부동산의 임대수입은 노력 없이는 안정적으로 나올 수 없다는 사실이다. 소유주가 투자물건을 직접 관리하지 않아도 임대료가 매달 꼬박꼬박 통장에 입금되는 경우는 없다. 투자는 투기와 달라서 관리(Management)가 반드시 수반되어야 한다는 특징이 있다. 부동산투자는 관리를 생각하지 않고서는 성공할 수가 없다.

 

수익형 부동산에 직접 투자한다는 것은 임대사업자로 등록을 하고 임대사업을 하는 것을 의미한다. 말 그대로 사업(Business)을 하는 것이므로 성공적인 임대사업을 위해서는 투자 부동산을 잘 유지하고 운영하여야 하며 시의 적절한 마케팅 전략을 수립하여 시행하여야 한다. , 부동산자산도 금융자산처럼 적극적으로 관리해야 목표수익률을 달성할 수 있기 때문에 부동산투자를 할 때는 부동산자산을 어떻게 관리할 것인가에 대해 면밀한 검토가 선행되어야 한다.

 

요즘 중소형빌딩의 자산관리 상담을 하면서 개인이 소유하고 있는 중소형빌딩이 얼마나 오랫동안 관리의 사각지대에 놓여 있었나를 새삼 확인하고 놀라는 경우가 종종 있다.

 

서울 강남구 대치동에 4층 빌딩을 소유하고 있는 어떤 70대 소유주는 임차인과 갈등 겪는 것이 싫어서 10년 동안 임대료를 단 한번도 조정하지 않아 빌딩 임대료가 주변시세보다 약 30~40% 낮았고 방배동에 5층 빌딩을 소유하고 있는 마음씨 좋은(?) 어떤 60대 소유주는 보증금이 전액 소진되고 임대료가 1년 이상 연체된 임차인에게 조차 임대료 납부 독촉을 못하고 고심만 해오다가 당사를 찾은 경우이다.

두 빌딩 공히 빌딩의 순영업 소득(Net Operating Income, NOI)이 아주 미미한 수준이고 대출금이 있었다면 대출금 이자도 내기 어려울 정도로 빌딩이 제대로 운영되지 못하고 있었으나 다행히도 차입금이 없어서 빌딩의 소유권은 온전(?)하게 유지되고 있었다.

 

위의 경우처럼 수익형부동산이 제대로 관리되지 않는 경우는 허다하다. 중소형빌딩의 대부분이 소유주가 직접관리하거나 친인척을 통해 관리하다 보니 시장흐름에 제때 대응하지도 못하고 경기가 좋을 때만을 생각하고 임차인 유지관리에 신경을 쓰지 않아 경쟁빌딩에 비해 공실률이 상당히 높음에도 불구하고 아무런 조치를 취하지 못하고 손을 놓고 있는 안타까운 경우를 많이 접하게 된다.

 

자산관리 전문업체들이 이러한 빌딩들의 자산관리를 시작하게 되면 특별한 경우를 제외하고는 약 6개월 이내에 모든 문제점이 발췌되고 시정되어 빌딩 임대사업이 정상괘도에 올라서게 된다. 이렇게 관리를 위탁하게 되면 빌딩주들은 더 이상 임차인과 직접 대면할 일도 없고 전화통화도 할 일이 없게 되고 관리회사의 보고를 받고 의사결정만 하면 된다.

 

그러나, 안타깝게도 대부분의 소유주들은 빌딩 임대관리 과정에서 발생하는 문제를 해결해주고 잘 관리해줄 수 있는 회사가 있다는 사실조차 몰랐고 또한 매월 지불하는 위탁관리수수료(PM Fee)가 상당히 높을 것이라는 오해(?) 때문에 위탁관리를 생각해보지도 못했다고 한다. 참고로, 글로벌PMC의 자산관리 수수료(PM Fee)는 빌딩의 개별 특성에 따라 다를 수 있지만 약 500평 기준으로 월 100만원(부가세 별도) 수준이다.

 

수익형 부동산투자의 목표와 목적을 달성하기 위해서는 적극적인 자산관리가 반드시 필요하다. 직접 관리할 수 없다면 부동산자산관리 전문업체의 부동산자산관리 서비스를 통해 수익을 창출하고 나아가 여유로운 은퇴생활을 즐길 수 있기를 기대해본다.

 

글로벌PMC 대표이사  김 용 남,  CCIM & CPM

www.globalpmc.com,  Tel: 02-2176-6000

 

 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

김용남의 가치를 창조하는 부동산자산관리

부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

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