최근 들어 기업의 중소형빌딩 매입이 눈에 띄게 증가하고 있다. 일부는 본사로 사용하고 일부는 임대를 주기 위해 건물을 매입하는 기업이 늘어나면서 좋은 빌딩을 소개해달라는 고객의 요청이 쇄도하고 있다. 이들 기업들은 100% 임대가 완료된 빌딩보다는 일부를 본사로 사용할 수 있는 50억 ~ 400억 원대의 중소형 빌딩을 주로 찾고 있다.
그 동안 기업들은 많은 자금이 장기간 잠기는 사옥 매입보다는 임차가 더 유리하다는 것을 일반적인 통념으로 받아들여왔다. 그러나, 저금리 기조가 지속되면서 이러한 통념이 바뀌고 있다. 저성장과 저금리가 금리로도 계속될 것으로 전망되자 기업들은 줄어드는 이자수익과 늘어나는 사무실 점유비용(Occupancy Cost)에 대한 해법을 찾는데 몰두하기 시작하였다.
사실, 기업의 입장에서 사무실 임차비용은 인건비 다음으로 높은
비용이다. 기업의 이익이 줄어들고 비용압력은 증가하는 상황에서 기업들은 그 동안 낮은 이자에도 불구하고
금융기관에 예치해둔 금융자산과 낮은 금리의 대출금을 활용하여 사옥을 매입함으로써 점유비용도 낮추고 대출이자율보다 높은 임대수익도 확보하는 일석이조의
효과를 기대하는 것 같다.
최근 언론에 보도된 MCM 김성주회장(성주디앤디)의 429억 원대 논현동 중소형빌딩 매입관련 기사에 의하면 일부는 본사로 사용하고 일부는 임대를 주기 위해 매입했다고 한다. 아래는 최근에 글로벌PMC에게 부동산자산관리를 위탁한 고객의 사례이다. 3가지 사례 모두 빌딩을 매입하여 임차인에서 임대인으로 변신한 경우다.
사례 1. 강남구 논현동에서 중소형빌딩의 일부를 임차 중이던 N기업은 올 3월에 방배동 소재 5층 규모의 W빌딩을 매입하여 이전하였다. N사는 2개층은 직접 사용하고 3개층을 임대하여 월 2천만원 이상의 임대수입을 올리고 있다.
사례 2. 중구 쌍림동 소재 6층 규모의 H빌딩에서 10년 넘게 무역업을 해오고 있는 S업체는 4월에 H빌딩을 직접 매입하여 하루 아침에 임차인에서 임대인으로 바뀐 경우다. S사는 임차 중이던 5층과 6층을 제외한 나머지 공간을 임대하고 있다.
사례 3. 재단법인 H는 5월에 서초구 서초동 소재 7층 규모의 T빌딩을 매입한 후 2개 층은 사옥으로 사용하고 나머지 5개 층은 임대하면서 임대수입도 올리고 있는 경우다.
위의 사례처럼 중소형빌딩 투자시장에서 매수주체의 변화가 일어나고 있다. 중소형빌딩 매수주체가 투자자(Investor)에서 사옥마련과 임대사업을 목적으로 하는 사용자(User)로 바뀌면서 빌딩투자 트렌드 변화, 특히 중소형빌딩 투자시장의 트렌드 변화가 가속화되고 있는 것이다.
세계적인 상업용 부동산 리서치회사인 Real Capital Analytics(“RCA”)의 발표자료에 의하면 2011년 대비 2012년 사용자가 매입한 빌딩의 숫자가 뉴욕에서는 10배, 런던에서는 5배, 그리고 홍콩에서는 7배 증가하였다고 한다. RCA는 투자자(Investor)가 아닌 사용자(User)에 의한 빌딩매입 증가 현상은 앞으로도 저성장, 저금리 기조와 함께 지속될 것이라고 전망하고 있다.
이러한 트렌드 변화는 국내 중소형빌딩 자산관리시장에 시사하는 바가 크다.
부동산시장의 글로벌 트렌드로 자리 잡은 ‘빌딩 소유주의 기관화’ 현상이 국내 중소형빌딩시장에서는 아직까지 위력을 발휘하지 못했다. 그 이유는 국내에서 중소형빌딩은 개인이 대부분 소유하고 있기 때문이다. 이러다 보니 중소형빌딩 자산관리시장도 성장이 더딘 상황이다.
중소형빌딩 투자 트렌드 변화와 함께 중소형빌딩에서도 소유주의 기관화가 가속화되어 자산관리시장의 확대로 이어지길 기대해본다.
글로벌PMC(주) 대표이사 사장 김 용 남
