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임대사업의 성패를 좌우하는 부동산자산관리

2012-12-06 | 작성자 김용남 | 조회수 8,090 | 추천수 167

자산관리의 성패를 좌우하는 부동산자산관리

 

부동산 임대시장의 침체가 장기화 되면서 요즘 만나는 빌딩소유자(투자자)마다 어떻게 빌딩을 잘 관리할 것인가에 대해 걱정을 털어놓는다. 임차인을 구하지 못해 공실이 장기화 되어있는 빌딩의 소유주부터 장기우량임차인이 어느 날 조건이 더 좋은 근처 경쟁빌딩으로 이전하겠다고 통보하여 난감해하는 소유주까지 자산관리 문제로 시련을 겪고 있는 소유주를 종종 만나게 된다.

 

사례 1.

15년 전부터 강남구 삼성동 이면도로변에 위치한 10층 규모의 중소형빌딩(연면적: 3,000)을 직접 관리해오던 70대 중반의 P씨 부부는 실직 상태에 있는 30대 후반의 아들에게 관리권을 넘겨주었다. 그러나, 그 아들은 대인관계가 미숙하여 임차인과 자주 언쟁을 벌이고 임대인으로서 횡포를 부리는 등 임차인 유지관리를 등한시하여 관리개시 후 약 2년이 지난 지금 공실률이 30%로 치솟았을 뿐만 아니라 임대료 체납금도 1억 원이 넘어서서 대출금 이자 내기도 힘들 정도가 되었다. 이런 상황을 알게 된 노부부는 보다못해 거래은행의 PB센터를 통해 전문 자산관리회사에게 관리를 위탁하였다.

 

사례 2.

서초구 방배동에 연건평 300여평의 빌딩 2개를 보유하고 있는 김씨(70)는 빌딩 1층에는 부동산중개업소가 10년째 영업을 하고 있었으나 김씨가 임대료 10만원 인상을 요구했다가 거절당하자 홧김에 명도를 요구하여 1년 가까이 임차인 유치가 안되어 상당한 손실을 본 후에 전문 자산관리회사에게 관리를 위탁하여 신규임차인을 유치한 경우다.

 

부동산시장의 패러다임이 임대인시장에서 임차인시장으로 바뀌었음에도 불구하고 임차인을 골라서 계약하던 호황기의 관리관행에서 벗어나지 못하는 빌딩주가 의외로 많은 것 같다.

 

빌딩 임대사업의 핵심은 현금흐름을 잘 관리하는 것이다.

빌딩에서 발생하는 수익의 양과 질에 따라 빌딩의 가치가 결정되는 시기에는 예전과 같은 주먹구구식의 관리로는 수익을 내기가 어렵다. 금융자산의 관리를 금융기관에 위탁하여 관리하는 것이 당연하듯이 부동산자산의 관리도 전문자산관리회사에 맡기는 것이 당연시되는 시대가 이미 도래했다.

 

아래의 자료를 보면 한국 부자들(10억 이상)의 총자산 중에서 부동산자산의 비중이 전체적으로는 58%이지만 총자산이 100억 이상인 부자의 경우는 부동산비중이 78.3%로 훨씬 더 높아진 것을 알 수 있다.

 

<한국 부자들의 자산구조>

[자료: KB경영연구소, 2012.7.3]

 

부동산자산의 비중이 이 이렇게 높다 보니 부동산자산을 어떻게 관리하느냐에 따라 전체 자산관리의 성패가 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 특히, 요즘과 같은 불황기일수록 부동산자산관리의 성과차이가 심해질 수 있다.

 

이제는 더 이상 부동산자산의 관리를 비전문가의 손에 맡겨놓고 행운을 바라는 우를 범하지 말아야 한다.


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김용남의 가치를 창조하는 부동산자산관리

부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

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