부동산시장의 패러다임 변화

2012-07-12 | 작성자 김용남 | 조회수 8,370 | 추천수 180

최근에 압구정동 모금융기관 PB센터에서 있었던 일이다. 산부인과 의사인 K씨가 소유하고 있는 여러 빌딩의 관리를 어떻게 할 것인가에 대한 상담 과정에서 K씨의 부동산시장에 대한 인식을 보고 적잖이 놀랐다. K씨는 부동산 불패신화의 신봉론자처럼 보였다. 그에 의하면 부동산은 언제나 오르는 것이고 현재의 하락은 상승 중에 발생하는 일시적 조정에 불과하다는 것이다. 그래서 그는 대출을 받아서 경기도 모지역에 있는 부동산을 추가로 구입할 계획까지 자랑스럽게(?) 털어놓았다.

 

K씨가 소유하고 있는 부동산은 입지가 그리 뛰어나지 않은 경기도 지역에 위치하고 있어서 서브프라임 이전의 상승기에도 크게 오르지 못했다고 한다. 그리고 부동산 유형도 상가건물이나 오피스가 아닌 소규모의 물류창고였기 때문에 임차인 확보가 정말 어려웠다고 실토했다. 그럼에도 불구하고 K씨에게는 보유기간 동안에 발생하는 임대료 수입은 그리 중요해 보이지 않았고 매각차익만이 전부인 것처럼 보였다.

 

PB팀장과 합동으로 현재는 사이클상 하강기에 있기 때문에 이 점을 고려하여 부동산투자와 관리전략을 세워야 한다고 강조하면서 부동산시장의 패러다임(아래 표 참조) 변화에 관심을 가질 것을 권고했음에도 불구하고 K씨의 부동산에 대한 인식은 그리 바뀌는 것 같지 않았다.

 

세계 부동산시장은 위기를 겪으며 패러다임이 변해왔고 국내 부동산시장도 예외가 아니었다. 국내 부동산시장은 1990년대 후반 외환위기를 거치면서 상업용 부동산의 투자가 활성화되었고 서브프라임 모기지사태 이후 주거용 수익형부동산에 대한 투자가 증가하기 시작하였다. 위기를 거치면서 국내 부동산시장은 자산관리가 도입되고 자산가치 향상에 관심을 가지게 되는 등의 부산물도 얻게 되었으니 위기를 꼭 부정적인 시각에서만 볼 일은 아닌 듯 하다.

 

위기를 거치면서 국내 부동산시장에서는 아래 표와 같이 패러다임이 변화하고 있다. 부동산에 대한인식, 투자수익의 원천, 가치평가 방식, 임차방식, 부동산관리방식 및 시장트렌드 분야에서 변화가 일어나면서 현금흐름(Cash flow)을 관리하는 자산관리가 더욱   중요해지고 있다.

 

<부동산시장의 패러다임 변화>


현재 국내 부동산시장에는 온갖 우울한 얘기로 가득 차 있지만 서브프라임사태의 진원지인 미국에서는 부동산시장이 하락기를 벗어나 상승기로 전환되었다는 희망적인 기사(Housing Passes a Milestone)가 현지시간으로 7/11일자 월스트리트저널(하단 참조)에 실렸다.

 

국내에서도 K씨의 기대와 같이 조정장이 빨리 끝나고 상승장에 진입하기를 기대해본다.

 

<월스트저널 기사 원문:

             http://online.wsj.com/article/SB10001424052702303644004577520414196790098.html?mod=WSJ_RealEstate_LeftTopNews>

 

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