수익형부동산의 자산관리 전략

2012-06-02 | 작성자 김용남 | 조회수 7,977 | 추천수 163

부동산시장의 패러다임 변화와 함께 수익형부동산 투자가 날로 증가하고 있다. 수익형부동산을 적절한 가격(right price)과 적절한 시기(right time)에 매입한 이후에는 관리(management)를 어떻게 할 것인가가 중요한 문제로 대두된다.

 

매입 못지않게 중요한 것이 관리이다. 비현실적인 수준의 양도차익(매각차익)을 기대하기 어려운 시기에는 순운영소득(Net Operating Income)을 어떻게 높일 것인가가 가장 중요하다고 할 수 있는데, 그 이유는 투자한 부동산을 이용할 고객(임차인)을 어떻게 잘 유치하고 유지하느냐에 따라 현금흐름의 양과 질이 결정되고 이는 곧 수익성과 자산의 가치로 연결되기 때문이다.

 

Value(가치) = NOI (순영업소득) / cap rate (자본환원율)

 

수익형부동산 투자를 고려하거나 이미 투자한 사람들에게 임대사업의 가장 큰 리스크가 무엇이냐고 물어보면 대부분이 공실(vacancy) 발생이라고 답한다. 이는 곧 임차인을 잘 유치해서 장기간 유지하는 것이 그들에게는 가장 중요한 문제라는 것을 의미하기도 한다.

 

아래의 표는 부동자산관리업무 36가지 중 5점 만점에 4점 이상의 점수를 받은 19가지 중요업무를 보여주고 있다. 현금흐름의 원천인 임차인 관련업무(1~6)가 모두 상위에 랭크되어 있음을 알 수 있다. 주목할 점은 임대료를 납부해주는 임차인을 유지하는 업무가 신규로 임차인을 유치(확보)하는 업무보다 더 중요한 업무로 평가되어 있다는 사실이다.

 

부동산자산관리를 임차인을 유지하는 업무라고 정의하는 것도 여기서 연유한다고 할 수 있다.

 

    <Source: IREM>

 

그렇다면, 수익형부동산의 임차인을 어떻게 잘 유치하고 유지할 수 있을까? 수익형부동산에서 임대료 수입이 안정적으로 나오고 자산가치가 유지 또는 상승되도록 하기 위해서는 아래와 같은 자산관리 전략이 필요하다.

 

Ø  임차인에게 매력적인 상품으로 만들어라

        -빌딩의 경쟁력 확보 필수

Ø   임차인을 선별하여 유치하라

Ø   계약갱신 여부를 사전에 파악하라

Ø   관리서비스를 제공하라

Ø   좋은 임대인(Good Landlord)이 되어라

-평판관리가 중요

Ø   정기적인 시장조사를 실시하라 (신축빌딩 정보 수집 등)

Ø   주변 중개업소와 유대를 강화하라

Ø   경쟁 빌딩(신축빌딩)의 가격정책에 탄력적으로 대응하라   

 

 

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부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

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