경매초보자는 어떤 물건에 투자해야 할까? 셋째, 물건마다 장단점도 다르고, 이용법도 다르다

2014-06-18 | 작성자 도기안 | 조회수 10,778 | 추천수 125
이번 칼럼은 경매 초보자가 법원경매투자를 할 때 고려해야 할 4가지 사항  중 세번째 이야기 입니다.경매투자를 할 때에는  물건마다의 장단점을 알고, 그 이용법에 대해서도 분명히 파악하고 투자해야 합니다.

1.경매투자에서 주관적이고 까다로운 입맛은 버려라.
2.경매투자의 목적을 분명히 하라.
3.물건마다 장단점이 다르고, 이용법도 분명히 다르다.
4.어느 시점에 파는 것이 좋을 것인가.

물건을 검색하기 전에 먼저 투자의 목적을 분명히 해야 합니다. 그리고 물건의 종목에 대한 편견도 버리라고 말씀드렸습니다. 물건의 종류가 매우 다양하기 때문에 각자 어떤 특성이 있는지 자금운용 측면과 가치적인 측면에서 짚어 드리겠습니다. 경매 초보자가 물건을 선택할 때 올바른 판단 기준이 되시길 바랍니다.

물건마다 다른 성격이 있다는 것을 정확하게 아는 사람이 많지 않습니다. 대다수의 경매초보자들은 제일 먼저 찾는 매물이 아파트입니다. 과거에는 빌라에 대한 편견들이 가득했기 때문에 더더욱 아파트에 관심이 많이 쏠렸습니다. 사람들은 아파트를 사면 오를 것을 기대하고 사지만, 저의 경우에는 아파트 투자를 거의 하지 않습니다. 아파트를 산다고 해도 오를 것을 기대하고 투자를 결정하진 않죠.
다만, 현재 시세차익이 클 때만 투자를 하는 것이죠. 

경매투자에서 초보자들이 도전하기에 가장 좋은 것은 바로 빌라투자입니다.
빌라는 소액투자자들에게 무난하고, 수익도 매우 큽니다. 수익성이란 투자대비 얼마를 벌었는가? 입니다. 그리고 빌라는 명도대상자 숫자도 작기 때문에 처리도 무난한 편이죠. 물건에 따라서는 임대수익을 노리기 위해 매우 작은 규모의 빌라를 여러 채 취득하기도 다른 물건에 비해 매우 쉽습니다. 이렇게 빌라를 통해 수익을 올린 후 모인 종자돈으로 다른 큰 물건들을 잡아가면 되는 것이죠.

여기서 아파트와 비교했을 때 환금성에 대한 문제가 발생합니다. 아파트는 대다수의 사람들이 아파트를 선호하는 사회적인 분위기가 있고 매물정보업체에 보면 손쉽게 사고 팔 수 있도록 잘 등록되어 있습니다. 집에서나 회사에서도 쉽게 검색이 가능하기 때문에, 아파트가 환금성면에서는 유리한 것이죠.

하지만, 이는 산을 보지 못하는 것과 같습니다. 재테크의 의미를 잘 이해해야 합니다. 다양한 투자 요건 중 단연 으뜸은 수익성입니다. 경매투자의 가장 근본적인 목적은 환금성이 아니라 높은 수익성이라는 것이죠. 잊지 마시기 바랍니다. 

이렇게 적은 돈으로 투자가 용이한 빌라에 비해 소액으로는 투자가 어려운 종목이 바로 단독주택이나 다가구 입니다. 그리고 명도도 복잡하고 피곤해 질수도 있죠. 그러므로, 적은 돈으로 최초로 투자하기 좋은 것은 빌라이고, 그렇게 해서 커진 돈을 굴리기 좋은 것은 단독이나 다가구인 것입니다.

단독과 다가구의 가장 큰 특징은 투자를 한 원금의 대다수를 전세보증금으로 회수하고도 월세를 받을 수도 있다는 겁니다. 경쟁률 또한 다른 종목보다는 조금 낮은 편이죠. 
보기에 좋지 않고 관리가 어려워 투자를 기피하기 때문에 오히려 경쟁률이 떨어져 시세차익은 저절로 커지게 되는 것입니다.

지금까지 자금운용 면에서 장점을 설명해 드렸고 가치면에서 설명을 해 드리겠습니다.

대체로 토지와 건물을 두고 보면 건물은 감가상각에 의해 세월이 갈수록 가치가 좀 떨어집니다. 하지만 토지의 경우에는 조금씩이라도 오르게 되죠. 단독주택은 주로 토지가 차지하는 비중이 매우 높습니다. 아파트와 빌라는 토지보다는 건물의 가격이 금액의 80%까지 차지하기도 합니다. 그러니, 재건축이라는 어떤 메리트가 받쳐 주지 않으면 투자가치는 갈수록 떨어지는 것이죠.

그래서 단독주택은 세월이 갈수록 가격이 더 오를 여지가 있고, 향후 노후 주택을 개발하게 되면 더 큰 이익을 볼 수도 있습니다. 뉴타운과 재개발, 재건축 시장에서 가장 큰 재미를 보게 되는 겁니다.

다시말해 단독주택과 다가구주택은 투자하기가 매우 좋다는 얘기입니다. 시세차익도 크고, 자금운용을 하기도 좋고, 나중에 개발이익을 보기도 좋다는 겁니다. 이런 장점들은 다른 부정적이 요소들을 커버하고도 남음이 있다고 보는 것입니다. 

정리를 하자면, 경매투자를 할 때 초보자의 입장에서는 투자물건마다의 특징과 이용법을 잘 이해하고 물건을 선정하는 것이 중요합니다. 
자금의 규모와 운용, 그리고 가치적인 측면에서의 투자 목적을 분명히 하는 것이 경매투자로 성공하는 길임을 명심하시기 바랍니다.

 
대한공경매사협회 신문사 : kobidnews.com
도기안의 경매왕!(팟캐스트) : tokian.com

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도기안의 부자되는 법원경매

주변을 둘러보라. 월급을 모아서 부자가 되던가? 짧은 인생동안 한정된 자본을 가지고 도대체 무슨 방법을 써야 부자가 될까? 그 해답은 법원경매에 있다. 그렇다면, 법원경매를 하기만 하면 부자가 될까? 결코 그렇지 않다. 법원경매 투자자들 중 극소수만 부자이다. 그 방법을 배워보자.

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