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계약갱신청구권과 전월세상한제의 성공적 정착을 바라며

2019-10-22 | 작성자 이동현 | 조회수 2,244 | 추천수 26

최근 정부와 여당은 주택 임차인의 주거안정을 보장하기위해 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 방향으로 주택임대차보호법을 개정하기로 했다. 전국기준 주택보급률이 100%를 넘어선지 제법 오래됐지만 서울 등 광역대도시권을 중심으로 그 속내를 들여다보면 아직도 이들 지역에서는 무주택 서민들이 적지 않은 게 우리의 현실이다. 이는 정부와 여당이 민간주택을 대상으로 계약갱신청구권과 전월세상한제를 추진하려는 이유이기도 하다. 경제적 약자인 무주택 서민을 위한 정책이라는 점에서 명분은 충분하다. 다만 집주인과 임차인간 서로 다른 시각이 존재하고, 실효성에 관해 전문가들의 논란이 끊이지 않으며, 여기에 여야 정치권의 입장차가 크다는 점은 향후 제도의 안정적 정착에 걸림돌이 될 수 있어 다소 우려스럽기는 하다. 하지만 정부와 여당의 추진 의지가 매우 강한 만큼 머지않아 실행될 것으로 전망된다.


그렇다면 민간택지를 대상으로 계약갱신청구권과 전월세상한제가 시행되면 시장은 어떻게 움직일까?

 

먼저 계약갱신청구권을 살펴보자. 현재 정부와 여당이 추진하는 계약갱신청구권은 주택 임대차계약을 체결하고 현행 주택임대차보호법상의 보장기간인 2년을 거주한 임차인(세입자)이 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 법적으로 보장한 제도를 말한다. 사실 무주택 임차인의 경우 집 없는 서러움은 차치하고 봄가을 이사철만 되면 임대인(집주인)이 임대료(전세 및 월세)를 얼마나 올릴까, 만일 나가라고 하면 어디로 가야하나, 그저 걱정스럽고 두렵기만 하다. 게다가 현행 법적 보장기간인 2년이라는 시간은 임차인으로 살다보면 그리 길게 느껴지지도 않는다. 당연히 임차인의 입장에서라면 환영할 일이다. 하지만 임대인의 경우는 다르다. 정당한 재산권 행사에 제약을 받는다고 느낄 수 있다. 한편 시장 일각에서는 과거의 경험에 비추어볼 때, 임대차계약기간이 늘어나는 만큼 보상심리가 발동한 임대인이 재계약이 끝나는 4년 후 큰 폭의 임대료 인상을 시도할 것으로 보고 있다. 실제로 임대차계약기간이 1년에서 2년으로 연장된 1989년 서울의 전세가격 상승률은 23.68%로 역대 최고치를 기록하기도 했다. 제도 시행에 앞서 이에 대비한 보완책이 필요한 이유다.

 

다음으로 전월세상한제를 살펴보자. 지금 정부와 여당이 추진 중인 전월세상한제는 민간주택을 대상으로 전세 및 월세의 인상률을 법적으로 제한하는 제도를 말한다. 물론 그 인상폭은 연간 5%, 2년에 최대 10%를 넘어설 수 없도록 규정할 예정이다. 다만 제도의 성공적 정착을 위해 앞서 언급한 계약갱신청구권과 동시에 추진될 것으로 보인다. 이는 임차인에게 계약갱신청구권이 주어지더라도 전세 및 월세 가격이 급등한다면 제도 시행이 무의미해지기 때문이다. 전월세상한제 역시 임차인의 주거안정을 위한 제도인 만큼 계약갱신청구권과 마찬가지로 임차인에게 호의적인 반면, 임대인에게는 그렇지 못하다. 하지만 시장 일각에서는 전월세상한제 시행이 단기적으로는 무주택자의 주거안정에 기여하겠지만, 중장기적으로는 주택임대시장 위축으로 이어져 전세난을 초래할 수 있다고 우려한다. 또한 전세난은커녕 임차인을 구하지 못해 발생하는 역전세난이 적지 않은 이 시점에 만간주택을 대상으로 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입할 필요가 있겠느냐는 볼멘소리도 나오고 있다.


제도의 시행에는 분명코 사회적 합의가 중요하다. 하지만 이해관계가 서로 다른 모든 주체를 만족시킬 수 없다면 때로는 대승적으로 판단할 필요가 있다. 그런 점에서 집이 없어 고통받고 있는 무주택 서민의 주거안정을 명분으로 한 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입은 반드시 필요해 보인다. 사회적 약자에 대한 배려를 떠나 집은 인간의 생존에 필요한 의··주 중 하나이기 때문이다. 모쪼록 제도의 성공적 정착을 기대해본다.

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자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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