부동산 틈새상품의 허(虛)와 실(實)

2018-12-04 | 작성자 이동현 | 조회수 562 | 추천수 14

부동산시장에 상가나 오피스텔, 분양형호텔 등과 같은 틈새상품들이 또다시 부각되고 있는 요즘이다. 이는 ‘9.13 부동산 대책이 발표된 이후 지방은 물론, 그동안 가파른 상승세를 이어온 서울지역 주택시장이 하방압력을 받고 있는 것과 연관 깊어 보인다. 상대적이지만 대출이나 세금 등 다양한 측면에서 정부규제를 덜 받고 있다는 사실이 투자자들의 관심을 끌고 있는 모양새다. 이점은 부동산 틈새상품이 투자자에게 제공할 수 있는 실()일 것이다.

 

하지만 이들 부동산 틈새상품들은 거시적 관점에서 경기불황에 민감하고 금리인상에 취약할 뿐만 아니라, 미시적으로도 환금성에 취약하고 임대안정성을 위협받을 수 있다는 점에서 각별한 주의가 필요하다. 만일 이를 소홀히 여겨 예기치 못한 낭패를 보게 된다면 분명코 이는 부동산 틈새상품 투자의 허()일뿐이다.

 

주택시장의 침체를 계기로 과장된 광고나 시장의 분위기에 휩쓸려 잘못된 투자에 말릴 경우 그 피해가 적지 않다는 현실을 반드시 기억할 필요가 있다. 최근 빈번히 등장하는 이들 틈새상품들을 중심으로 투자 시 유의할 점을 살펴보겠다.

 

첫째, 신규 분양상가에 투자할 경우다.

분양상가는 상가건물 전체가 아닌 호수별 상가, 즉 개별상가, 구분상가를 말한다. 분양상가는 상가빌딩에 비해 상대적으로 적은 돈으로 투자할 수 있고 매물도 많아 비교적 초보투자자가 수월하게 접근하는 부동산상품이다. 하지만 분양상가의 경우 경기불황이 심화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업력이 미진할 경우 임대료 연체 및 공실 장기화 등에 쉽게 노출되는 경향이 있다. 또한 구분상가의 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 상가관리단이 설립되고 개입돼 있어 구분상가 소유자가 단독으로 업종변경, 상가개보수 등을 시행하기도 쉽지 않다. 특히 신규 분양상가의 경우 대체로 시세대비 고분양가 논란에서 자유롭지 못하다는 점에서 적지 않은 부담으로 작용한다.

 

둘째, 오피스텔에 투자할 경우다.

오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는 업무용 부동산이지만 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 비교적 안정적인 임대료를 기대할 수 있다. 하지만 아파트와 달리 비교적 작은 면적의 도심 내 부지를 활용해 손쉽게 공급할 수 있고, 무엇보다 상업용지나 준주거지역을 중심으로 신축 가능해 높은 용적률을 적용받을 수 있다는 점에서 볼 때, 수요자(사용자)보다는 공급자(시행자) 중심의 대표적 부동산상품이다. 더욱이 경기불황에 민감하고 노후화가 진행될수록 임대료가 빠르게 하락한다는 점에서 유의할 필요가 있다. 투자에 앞서 철저한 시세조사 및 공급량조사, 경쟁상품 임대료조사 등이 반드시 선행돼야 할 것이다.


셋째, 분양형호텔에 투자할 경우다.

분양형호텔은 일반 숙박업에 해당돼 흔히들 알고 있는 일반 호텔과 달리 관광진흥법을 적용받지 않을 뿐만 아니라, 등급을 매길 수 없기에 분양형호텔을 판매하면서 등급을 언급하거나 또는 특급호텔이라는 명칭을 사용한다면 이는 투자자를 현혹시키고 속이는 사기성 광고일 뿐이다. 또한 분양형호텔의 판매를 위해 신문이나 전단지에 광고를 내면서 실제와 다른 주변환경, 입지여건, 상권분석, 유동인구 등의 자료를 내세우는 경우가 많으므로 투자자는 분양받기에 앞서 반드시 현장답사를 통해 진위성 여부를 직접 확인해볼 필요가 있다.


한편 분양형호텔의 판매광고에 실린 문구를 유심히 살펴보게 되면, 보통 연 10%대를 넘나드는 매우 높은 투자수익률을 강조하는 경우가 많은데, 이는 현실성이 전혀 없는 공실률 0% 및 대출에 의한 레버리지효과(지렛대효과)를 과대 포장해 반영한 수치라고 봐야 할 것이다. 또한 분양형호텔의 광고 문구에 확정수익률 연 10% 보장, 확정수익률 연 12% 책임 등과 같은 말이 자주 등장하데, 설령 사실일지라도 이는 분양판매를 위한 미끼상술로 보통 1년 이하의 기간을 보장하는 경우가 대부분이다. 혹여 1년 이상의 장기간에 걸쳐 확정수익률을 보장한다는 문구가 있다면 이는 보장한다는 회사가 유령 시행사 또는 자금력이 없는 분양대행사이거나 보장계약서 이면에 단서문구(‘제반 비용을 호텔운영업체가 필요시 자의적으로 공제할 수 있다는 등)를 삽입해 자신들의 책임을 합법적으로 빠져나갈 수 있도록 해놓은 경우가 태반이다.


게다가 분양형호텔은 일반적인 부동산 매물이 아닌 관계로 필요에 따라 투자자가 매각을 원하더라도 공인중개사의 거래대상이 아닌 경우가 대부분이다. 우리가 흔히들 알고 있는 지역 내 부동산 중개업소를 이용하기 어렵다는 점에서 환금성에 매우 취약하다는 것 역시 반드시 기억할 필요가 있다.


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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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