노후준비를 위한 수익형부동산 투자전략

2017-06-28 | 작성자 이동현 | 조회수 3,872 | 추천수 64

노후준비를 위하여 투자할 수 있는 대표적인 수익형부동산으로는 구분상가, 상가건물, 오피스텔, 소형아파트가 있다. 물론, 이들 각각은 투자대상으로서 나름의 장단점을 가지고 있다. 따라서 투자를 실행하기에 앞서 자신 및 시장 상황에 맞는 철저한 검토가 선행되어야 할 것이다  

첫째, 구분상가(개별상가)에 투자할 경우이다.

장점은 주거용이 아닌 상업용이라는 속성상 비교적 임대관리가 수월하고, 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있다는 것이다. 하지만 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료연체 및 공실문제에서 결코 자유롭지 못하다. 투자를 결정하기에 앞서 체크해볼 사항으로는 상권의 확장성 여부, 거래가격의 적정성 여부, 임대차계약의 지속성 여부 등이 있다. 정체된 상권보다는 확장력 있는 상권이 좋다. 특히 소비력이 강한 10~20대 젊은층이 풍부한 상권이 매력적이다. 또한 거래가격의 적정성을 조사할 필요가 있는데 특히 신규로 분양하는 구분상가의 경우 시세대비 고분양가 여부를 확인할 필요가 있다. 아울러 주변 임대료 조사를 통해 임대차계약의 지속성 여부를 확인해야 할 것이다  

둘째, 상가건물에 투자할 경우이다.

몇 해 전부터 자산가들 사이에서 꼬마빌딩이라는 30~50억 원대 상가빌딩이 큰 인기를 모으고 있다. 상가빌딩은 구분상가와 마찬가지로 임대수익을 얻을 수 있고 지가상승으로 인한 매각차익까지 노릴 수 있다는 장점을 가지고 있다. 하지만 상가건물은 수익형부동산 유형 중 가장 큰 금액이 들어가는 만큼 보다 철저한 사전조사가 필요하다. 투자를 결정하기에 앞서 체크해볼 사항으로는 상권의 확장성 여부, 임대차계약의 진정성 여부, 건물의 하자 여부 등이 있다. 특히 임대수익률을 높여 매각을 원활하게 할 목적으로 위장임차인을 입주시키는 경우도 심심치 않게 발견되고 있으니 투자에 앞서 철저한 검증작업이 필요할 것이다  

셋째, 오피스텔에 투자할 경우이다.

오피스텔은 주택 수에 포함되지 않는 상업용 부동산이면서 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 안정적인 임대료를 기대할 수 있는 상품이다. 하지만 건물이 노후화될 경우 임대료가 급락하는 전형적인 전강후약(前强後弱) 부동산 상품이라는 단점도 가지고 있다. 투자를 결정하기에 앞서 체크해볼 사항으로는 건물의 노후화 여부, 배후지 임대수요확보 여부, 경쟁상품을 포함한 과잉공급 여부 등이 있다. 특히 최근 2~3년간 오피스텔이 집중적으로 공급된 지역과 원룸주택, 도시형생활주택, 소형아파트, 고시텔 등 다양한 경쟁상품들이 몰려있는 곳은 임차인 이탈에 따른 임대수익 감소가 예상되는바 가급적 피하는 것이 좋을 것이다  

끝으로, 소형아파트에 투자할 경우이다.

사실 소형아파트는 주거용 부동산이이지만 최근 들어 1인가구시대를 등에 업고 상가나 오피스텔 등과 같은 수익형부동산으로 분류되고 있다. 소형아파트는 안정적으로 임대수요를 유지할 수 있고 건물이 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 점이 매력적이다. 하지만 상가나 오피스텔, 원룸주택, 도시형생활주택, 고시텔 등에 비해 임대수익률이 다소 떨어지고, 비역세권으로 가게 되면 임대에 어려움이 클 수 있다. 따라서 투자를 실행하기에 앞서 반드시 임대수요가 풍부한지 여부, 직주근접성 여부, 역세권 여부 등을 체크할 필요가 있다.

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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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