2017년 임대용 부동산시장을 전망해본다

2017-02-07 | 작성자 이동현 | 조회수 4,144 | 추천수 71

2017년 새해 임대용 부동산시장을 전망하기에 앞서 지난해(2016) 시장을 간략히 정리해보자. 지난해 임대용 부동산시장은 상대적이지만 주거용 부동산시장이 부침을 겪었던 것과는 달리 초저금리기조가 이어지면서 부동산 유형에 관계없이 대체로 강세를 구현했다

  

먼저 소형아파트의 경우 도심 및 강남권까지 지하철 출퇴근이 수월한 역세권을 중심으로 뚜렷한 강세현상을 보였다. 특히 서울 등 광역대도시권을 중심으로 비교적 임대하기에 좋은 전용면적 60이하, 가격대는 2~5억 원대 역세권 매물이 큰 인기를 끌었다.

 

오피스텔과 상가, 상가빌딩 역시 초저금리기조 덕분에 투자자들의 관심을 모을 수 있었다. 다만, 지역 및 개별상품에 따라 다소 차별화된 모습을 보였는데, 오피스텔은 공급과잉논란 및 임대수익률 저하로, 상가(특히 신규 분양상가)는 고분양가논란 등으로 투자자들로부터 확실하게 눈도장을 찍기에는 다소 아쉬웠다. 반면 상가빌딩의 경우 거액자산가들을 중심으로 초저금리기조에 대응한 마땅한 투자처로 인식되면서 꾸준한 인기를 누렸던 한해였다.

 

그렇다면 2017년 새해 임대용 부동산시장은 어떨까?

 

첫째, 미국의 금리인상속도와 한국은행의 기준금리인상 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 보인다. 기본적으로 금리와 부동산가격은 반비례하는 성향을 보이기 때문에 금리인상은 부동산가격 상승에 부정적 요인으로 작용한다. 만일 한국은행이 기준금리를 올리게 된다면 금리인상의 속도와 폭에 따라 다소 달라질 수는 있겠지만 시중은행의 대출금리도 연동하게 돼 이는 결국 투자심리약화로 연결될 수밖에 없을 것이다.

 

둘째, 공급물량 역시 임대용 부동산시장에 부담요인으로 작용할 수 있다. 공급과잉은 공실증가 및 임대료 하락과 연결되기 때문이다. 물론 부동산 유형별로, 지역별로 그 파급효과는 다소 다를 수 있겠지만 기본적으로 가격상승에 제약요인이 될 뿐이다. 따라서 단기간 내 공급물량(특히 입주물량) 과다지역은 피하는 게 상책이다.

 

셋째, 초저금리기조에 급격한 변화만 없다면 주거용 부동산 침체에 따른 대체상품으로서 임대용 부동산의 인기는 여전할 것으로 예상된다. 다만 부동산 유형별, 입지별, 규모별, 금액별로 다소 차별화된 수익률을 나타낼 것으로 보인다.

 

넷째, 임대용 부동산시장의 경우 경기에 민감한 속성을 가지고 있으므로 국내외 정치경제적 불안요인(미국의 보호무역주의 강화, 국내외 정세불안 등)이 장기화될 경우 소비심리가 위축되면서 영업부진에 따른 폐업증가, 임차인이탈, 공실증가, 임대료하락의 악순환마저 우려된다.

 

다섯째, 부동산 유형별로 좀 더 살펴보면, 먼저 소형아파트의 경우 1~2인 가구확산에 따른 입주수요가 급증하면서 임대용 부동산시장의 블루칩으로 떠오르고 있는바 당분간 이러한 추세는 이어질 전망이다. 특히 주택임대사업자등록과 연계한다면 임대수익과 세제혜택(취득세, 재산세, 양도세 감면)이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수도 있다는 점도 매력적이다. 한편 오피스텔의 경우 도심 소재 역세권을 중심으로 월세수입을 노리는 투자자들이 유입이 여전할 것을 보인다. 다만, 최근 2~3년간 공급물량(분양 및 입주물량)이 급증하면서 임대수익률 하락세가 눈에 띄고 있는바 공급과잉지역에서의 섣부른 투자는 금물이다. 한편 상가(구분상가)의 경우 경기침체가 지속되면서 임대수요의 지속성 여부가 중요시 되는 만큼 상권분석의 중요성이 더욱 커졌다. 특히 신도시급 택지개발지구 내 신규 분양상가의 경우 상권안정에 이르기까지 많은 시간이 필요하고 고분양가논란에서마저 자유롭지 못한 경우가 많은바 보다 보수적인관점에서 접근할 필요가 있다.

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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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