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임대시장의 블루오션으로 떠오른 소형아파트 월세 재테크

2015-12-25 | 작성자 이동현 | 조회수 6,259 | 추천수 97

수도권 일대를 중심으로 도심지 소형아파트를 매입한 후 월세 내지 반전세를 놓는 이른바 ‘소형아파트 월세 재테크’가 임대시장의 블루오션으로 떠오르고 있다. 수년 전만해도 그다지 큰 인기를 끌지 못했던 소형아파트가 지금처럼 부동산 투자처로 큰 인기를 끌게 된 데는 무엇보다 저금리기조와 전세난 때문이다.

도심지 소형아파트의 임대수익률을 살펴보면, 서울을 기준으로 연 4~5%선이다. 그런데 이마저도 최근 주택의 월세전환비율이 빠르게 증가하면서 점점 낮아지고 있는 추세다. 상가나 오피스텔이 연 5~6%선 이상인 것과 비교할 때 임대수익률 자체로만 따져보면 그다지 매력적이지 않은 게 사실이다.


사실 2008년 하반기 글로벌 금융위기 직전까지만 해도 우리나라의 경우 상당수 국민들의 주거문화는 실속보다는 체면을 중시하는 경향이 있었다. 내 집 마련을 할 때 자신의 경제적 능력(소득)보다는 주변의 시선을 크게 의식하는 분위기가 팽배했는데, 아파트를 공급하는 건설회사 역시 생산원가 및 분양마케팅을 고려해 소형아파트를 홀대하고 중대형아파트를 선호하는 태도를 취했던 것이다. 이는 훗날(지금까지) 수도권 도심지 소형 아파트 물량부족의 주요인이 되었음은 물론이다.


하지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 수년간 이어져온 저금리기조가 최근의 주택시장의 전세난 및 1~2인 가구 급증과 맞물리면서 전용면적 기준 60㎡(분양 24평형 내외) 이하 소형아파트는 인기 만점의 부동산 재테크 상품으로 떠오른 것이다. 더욱이 오피스텔(낮은 전용률, 비싼 관리비, 소음공해)이나 도시형생활주택(원룸중심, 주차 및 부대시설 미흡)을 대체할 수 있는 경쟁우위의 주거지로 알려지면서 소형아파트를 찾는 임대수요가 꾸준히 증가하고 있어 월세 재테크 상품으로서 전망 역시 밝은 편이다. 2008년 하반기 그 누구도 예상치 못했던 글로벌 금융위기가 닥치면서 우리나라의 부동산시장에 변곡점이 생긴 것이다.


한편 도심지 소형아파트는 우리나라의 장래 인구통계학적측면에서 볼 때 장기적이면서 안정적인 투자처가 될 것으로 예상된다. 도시화 및 산업화, 저출산 및 고령화, 빠른 가구분화(1인 가구 및 2인 가구 급증), 직장과 주택의 근접화 등이 도심지 소형아파트 거주수요를 배가시킬 가능성이 크기 때문이다. 물론 이러한 이유로 임대시장의 블루오션이 될 가능성 역시 충분하다. 하지만 투자자의 입장에서 볼 때 냉정한 판단이 필요할 수 있다. 모든 소형아파트가 좋은 매물일리는 없기에 옥석을 고를 수 있는 매의 눈이 필요하기 때문이다.


소형아파트 월세 재테크 시 유의할 점은 다음과 같다.

첫째, 반드시 월세 수요가 많은 곳을 찾아야 한다. 소형아파트 재테크의 대전제는 매매차익(양도차익)이 아닌 월세수입(임대수익)이다. 따라서 직장인들이 많은 오피스타운가, 대학가 인근지역, 공장근로자가 많은 공단 배후지, 강남권 유흥업소 근접지역 등이 월세 수요가 많은 곳으로 알려져 있다.


둘째, 월세 전환율이 빠르게 진행되는 곳에 투자하는 게 좋다. 기존 전세입자가 월세 내지 반전세로 전환하는 비율과 속도가 빠른 곳은 대체로 매물이 귀하기 때문에 월세 수익률도 높은 편이다.


셋째, 임대의 안정성여부를 살펴봐야 한다. 임차인을 확보하고 공실 없이 장기간(5년 이상) 유지할 수 있는지 여부가 임대수익률, 더 나아가 사업의 성패를 가르기 때문이다. 또한 임대의 안정성이 확보된다면 주택임대사업자등록을 통한 세제혜택도 노릴 수 있으니 일석이조가 아닌가.


넷째, 관공서 이전 또는 대기업체 입주 등이 인구유입관련 호재가 있는 곳에 투자하면 금상첨화다. 월세 수요가 증가함은 물론, 향후 매각 시 차익도 기대할 수 있기 때문이다.


다섯째, 도심지 역세권에 투자하는 게 좋다. 월세 입주를 고려하는 임차인의 경우 무엇보다 직장 출퇴근거리를 최우선으로 고려하는 경향이 많기 때문이다. 따라서 도보 10분(800M) 이내의 역세권에 소재하면서 주요 오피스권역(서울의 경우 강남권역, 도심권역, 여의도권역)과 30분 내 지하철 통근이 가능한 지역에 위치하면 좋다.


여섯째, 소형아파트 인근 중개업소와 돈독한 친분관계를 유지하는 게 좋다. 마음에 맞는 중개업소와 협력관계를 통해 임차인관리(간단한 시설관리 및 임대마케팅)를 위임하는 게 좋을 듯하다. 다만, 임차인과의 금전관계는 반드시 직접 거래해야 후환이 없음을 명심하자.


끝으로, 제대로 임대수익을 내기 위해서는 최소 5채 이상 매입하여 운용하는 게 좋다. 5채 이상 운용하게 되면 제대로 된 임대시스템을 갖출 수 있어 안정적인 임대는 물론, 관리비용의 절감효과를 기대할 수 있다.


저금리시대를 넘어 초저금리시대를 맞이해 과거 부동산시장의 틈새상품정도로만 인식돼온 소형아파트가 이제는 임대시장의 블루오션으로 떠오른 것이다. 격세지감이 아닐 수 없다.

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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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