토지거래허가구역 내 토지 투자 vs. 개발제한구역 내 토지 투자

2015-10-06 | 작성자 이동현 | 조회수 11,629 | 추천수 107

토지 투자를 검토하다보면 뜻하지 않게‘토지거래허가구역’이나‘개발제한구역’이라는 다소 부담스러운 용어를 어렵지 않게 접하게 된다.

이른바‘잘나가는 지역에 위치한 토지’는 토지거래허가구역으로 지정돼 있기 십상이고, 도시지역에 인접해 있지만 가격이 저렴해 이른바‘그냥 두기에 아까운 토지’는 개발제한구역으로 묶여 있을 가능성이 큰 게 사실이다. 하지만 토지 투자로 큰돈을 벌어보고 싶은 투자자라면 결코 피해갈 수 없는 게 토지거래허가구역과 개발제한구역이다.


먼저, 토지거래허가구역 내 토지 투자에 관해 살펴보겠다.

토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 또는 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 대상으로 투기를 방지하기 위해 설정한 구역을 말하며, 1979년에 처음 도입돼 해마다 갱신되고 있다. 하지만 최근 몇 년 사이 정부가 침체된 부동산시장을 활성화시키기 위한 부동산 규제 완화 조치의 일환으로 토지거래허가구역을 대거 해제하고 있어 그 면적은 점점 줄어들고 있는 추세이다.


토지거래허가구역으로 지정된 토지는 구입 시 자금출처를 밝혀야 하고 설령 토지허가를 받아 매입한 후에도 일정기간 이상을 허가조건에 적합하게 사용하고 있는지 늘 감독의 대상이 되고 있어 투자자에게 다소 부담스러운 존재인 것은 사실이다.

하지만 토지거래허가제도 자체는 토지 투기를 억제시키기 위한 것이지 결코 토지거래 자체를 막기 위한 제도는 아니다. 따라서 직접 농사를 짓거나 건물이나 공장을 건축하는 등 실수요가 동반돼 있다면 누구라도 땅을 사는것 자체는 아무런 문제가 없다. 이때 실수요 진위 여부는 통상 현지 거주 여부를 보고 판단한다.

한가지 분명한 사실은 토지거래허가구역처럼 특별히 정부가 규제하려는 지역은 대부분 매력적인 호재가 있는 곳일 가능성이 매우 크다는 것이다. 즉 이들 지역을 정부가 규제하려는 가장 큰 이유는 개발 재료가 많고 토지가격이 지속적으로 오르고 있기 때문일 것이다.  

따라서 토지 투자로 큰돈을 벌어보고 싶은 투자자라면 토지거래허가구역으로 지정돼 있다고 겁을 먹고 피하기보다는 오히려 과감히 접근할 필요도 있다. 다만, 토지 투자에 앞서 반드시 발품 팔아 현지에 가보고, 또한 다른 투자자들이 어떻게 대응하고 있는지를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있겠다.


이어서, 개발제한구역 내 토지 투자에 관해 살펴보겠다.

개발제한구역은 그린벨트(Green Belt)라고도 하는데, 도시의 경관을 정비하고 환경을 보전하기 위해 설정한 녹지지대로 이곳에서는 원칙적으로 건축물의 신축, 증축, 용도변경, 토지의 형질변경 및 토지분할 등 일체의 개발행위가 제한된다. 다만, 건설교통부 장관, 도지사, 시장, 군수 등의 승인 또는 허가를 받을 경우 구역설정의 목적에 크게 위배되지 않는 한도 내에서의 개발행위는 가능하다. 참고로 지금의 개발제한구역제도는 1947년 영국 런던에서 시작된 것으로 알려져 있는데, 우리나라에서는 1971년 서울특별시에서 시작되었다.

일반적으로 개발제한구역 내 토지는 개발행위를 할 수 없어 투자금액이 묶일 가능성이 크고 거래가 원활하지 않아 환금성도 매우 낮은 편이다. 하지만 개발제한구역으로 묶여있는 토지는 도시지역 내 여타 토지보다 상대적으로 가격이 싸고 쾌적한 자연환경 때문에 주거지역으로도 선호되고 있어 도시화 진척에 따른 해제 시 대박으로 이어질 수 있는 기대감을 주고 있다.

흔히들 개발제한구역 내 토지 투자는‘대박 아니면 쪽박’이라고 알려져 있다. 토지를 매입한 후 얼마 지나지 않아 개발제한구역이 해제된다면 대박이지만, 매입한지 한참이 지나도 해제될 기미조차 보이지 않는다면 쪽박일 가능성이 농후하다.

사실 개발제한구역 해제는 특혜시비에 휩쓸릴 수 있어 정부로서도 조심스러운 게 사실이다. 하지만 최근의 흐름은 부동산경기 부양책으로서의 기대감과 원주민들의 재산권 침해의 부당성이 부각 되면서 해제 가능성도 점점 커지고 있다. 따라서 도시 확장 가능성이 크고 땅값이 비싼 지역과 인접한 개발제한구역 내 토지를 매입해보는 것도 좋을 것이다. 다만, 토지 투자의 속성상 최소 10년 이상의 기간 동안 투자자금이 묶일 수 있음을 감안한다면 반드시 여유자금으로 투자하는 것이 좋겠다.

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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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