돈 먹는 부동산을 버려라

2015-08-29 | 작성자 이동현 | 조회수 9,313 | 추천수 117

돈 먹는 부동산이란 소유자가 부동산을 보유함으로써 금전적 이득을 얻기는커녕 오히려 유무형의 손실을 입을 수 있는 부동산을 말한다. 무엇보다 돈 먹는 부동산은 부동산시장이 호황(강세)일 때보다는 불황(약세)일 때 확연히 드러난다. 즉 부동산시장 불황기(침체기)에 돈 먹는 부동산을 가지고 있다는 말은 제 발로 망하는 지름길을 찾아가고 있다는 말로 들릴 뿐이다.

좀 더 구체적으로 살펴보자.


첫째, 주거용 부동산 중에서는 나홀로 빌라, 50평형대 이상의 대형 아파트, 관리비 부담이 큰 고급주택, 노후화된 주상복합 아파트, 도심지와 멀리 떨어진 전원주택 등이 여기에 해당한다.


이들 부동산의 공통점은 대체로 경기불황에 민감하면서 근래 들어 매매 수요가 현저히 감소하는 추세를 보이고 있다는 점이다. 따라서 이들 부동산에 관심을 가지고 있는 투자자라면 매각하고 싶을 때 제 값을 받고 쉽게 나올 수 없는 구조, 즉 환금성에 취약한 구조를 가지고 있다는데 각별히 주의해야 할 것이다.


둘째, 수익용 부동산 중에서는 고수익 미끼용 분양형 호텔 및 레지던스, 상권쇠퇴로 공실이 눈에 띄게 늘고 있는 구분상가, 상권형성이 안된(또는 덜된) 신규 분양상가, 공급과잉으로 임대수익률이 현저히 떨어지고 있는 도시형생활주택 및 오피스텔 등이 여기에 해당한다.


이들 부동산의 공통점은 초저금리기조를 타고 투자자들을 현혹하고 있으나, 그 내막을 들여다보면 임대시장이 형성되어 있지 않거나 열악해 임차인 유지가 매우 어렵다는 점이다. 따라서 이들 부동산에 관심을 가지고 있는 투자자라면 임대수익률 저하는 물론, 공실률 증가로 매각에 어려움을 겪을 수 있다는 점을 기억해야 할 것이다. 즉 수익성은 물론, 안전성과 환금성에서도 매우 취약한 구조를 가지고 있다는데 각별한 주의가 필요할 것이다.


셋째, 토지 부동산 중에서는 이용가치가 없는 급경사 임야, 기획부동산업체에 속아서 고가에 매입한 토지, 개발제한구역에 묶여 사실상 개발행위를 할 수 없는 땅, 길이나 도로 내기가 어려운 맹지 등이 여기에 해당한다.


이들 부동산의 공통점은 대체로 개발행위나 이용가치가 현격히 떨어져 사실상 방치되고 있음에도 소유자라는 이유로 원하지 않는 각종 세금(재산세, 종합부동산세 등)을 부담하고 있다는 점이다. 따라서 이들 부동산에 관심을 가지고 있는 투자자라면 사전에 개발행위 및 이용 가능성, 적정시세 등을 철저히 확인해본 후 매입 여부를 결정해야 할 것이다.

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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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