노후를 위한 부동산 투자 시 몇 가지 유의할 점

2015-08-25 | 작성자 이동현 | 조회수 9,591 | 추천수 115

우리는 지금“빙하기가 오지 않는다면 틀림없이 100세까지 산다.”는 광고 카피가 뼈저리게 느껴지는 이른바‘100세 시대’에 살고 있다. 문제는 짧으면 20년, 길어야 30년을 다닐 수 있는 직장에서 자의든 타의든 은퇴를 맞이하게 되는데, 그 이후 40년 이상을 대책 없이 살아가야하는 우리에게 노후를 위한 재테크는 당장 시작해도 결코 빠르지 않는 평생의 과제라는데 있다. 이와 관련, 은퇴 이후 노후를 위한 부동산 투자 시 유의할 점 몇 가지를 살펴보겠다.

첫째, 투자에 앞서 노후를 위한, 노후에 맞는 부동산 투자원칙을 세워야한다.

부동산 투자의 3대요소로는 수익성, 환금성, 안전성을 들 수 있는데, 부동산 투자 시 고려할 우선순위를 정할 때 통상적으로 투자자의 투자성향, 자산규모 및 연령 등에 따라 다소 차이를 보이고 있다. 투자자의 투자성향이 위험추구형일 경우 수익성을 우선적으로 고려하겠지만, 위험회피형일 경우 안전성을 우선적으로 고려하기 마련이다. 또한 보유 자산규모가 크면 클수록 위험을 감수하더라도 높은 수익성을 추구한다는 설문 결과가 나오고 있는 것도 이와 무관하지 않다.

문제는 노후를 준비하는 대다수 사람들이 자산규모가 큰 이른바‘고액자산가(HNWI)’가 아니라는 사실에서 출발한다. 은퇴 이후의 제2의 삶을 준비하는 그저 평범한 대한민국의 국민일 가능성이 크기 때문이다.

한편, 부동산 투자는 일반적으로 거액의 자금이 소요되므로 수익성보다는 안전성과 환금성을 우선적으로 고려할 필요가 있다. 만일 높은 투자 수익률에 현혹되어 사기성 부동산 매물에 투자한다면 이는 투자 실패로 귀결될 가능성이 크고, 또한 투자 실패가 현실화되는 시점부터는 은퇴 이후 제2의 삶은 참아내기 힘든 고단한 삶으로 변할 수 있기 때문이다. 따라서 노후를 위한, 노후에 맞는 부동산 투자원칙으로는‘안전성 > 환금성 > 수익성’순으로 정하는 게 현명할 것이다.

둘째, 노후를 위한 부동산 투자는 매각차익보다는 임대수익에 비중을 두어야한다.

이미 저성장, 저출산 국가로 접어든 대한민국의 현실상 매각차익(양도차익)을 노리고 부동산에 투자하기란 다소 무리가 있어 보인다. 반면, 초저금리시대라는 이점을 살려 임대수익용 부동산에 투자한다면 이는 새로운 대안투자로 각광받을 될 것이다.

일반적으로 노후를 위해 투자할 수 있는 임대수익용 부동산에는 구분상가, 오피스텔, 소형아파트, 상가건물 등이 있는데, 이들 각각은 나름대로의 장·단점을 가지고 있으므로 투자에 앞서 본인 및 시장 상황에 맞는 철저한 검토가 선행되어야할 것이다.

먼저, 구분상가에 투자할 경우 장점으로는 주거용이 아닌 상업용이라는 속성상 비교적 임대관리가 수월하면서 매월 정기적으로 임대료를 받을 수 있는 반면, 경기불황이 장기화되거나 상권이 취약하고 임차인의 영업부진이 이어질 경우 임대료 연체 및 공실에서 자유롭지 못하다. 특히 신규 분양상가의 경우 시세 대비 고분양가 여부를 반드시 확인해야 할 것이다.

한편, 오피스텔은 주택에 포함되지 않는 상업용 부동산이면서 사실상 주거용 부동산처럼 사용할 수 있어 안정적인 임대료를 기대할 수 있지만, 건물이 노후화될 경우 임대료가 급락하는 전강후약(前强後弱) 성격의 부동산 상품이라는 단점을 가지고 있다.

이와 달리, 소형아파트의 경우 오피스텔과 달리 관리비가 저렴하고 전용률이 높아 꾸준히 임대수요를 유지할 수 있고 노후화되더라도 재건축을 기대할 수 있다는 장점을 가지고 있는 반면, 서울 도심지를 중심으로 매물이 귀하고 일반적으로 상가나 오피스텔에 비해 임대수익률이 다소 떨어진다는 단점을 가지고 있다.

셋째, 사기성 매물의 유혹으로부터 자신을 지킬 수 있어야한다.

최근 1%대 초저금리시대를 빙자해 구분상가, 오피스텔, 레지던스, 분양형호텔, 도시형생활주택, 외국인 전용 렌트하우스 등이 은퇴 이후 노후를 준비하는 투자자들을 유혹하기 위해 쏟아져 나오고 있다. 하지만 아무리 초저금리시대라 해도 검증 및 확인절차 없이 분위기에 편승돼 무턱대고 투자했다가는 투자 실패로 이어질 수 있다는 점을 명심해야 한다.

특히 신규 분양매물의 경우 시행업체 또는 분양대행업체의 마케팅기법상 임대수요 (임차인)를 사전에 맞춰 매각하는 경우가 많은데, 임대수요가 장기간(최소 5년간) 지속될 수 있는지 여부를 충분히 검토해야 어이없는 후회를 하지 않게 될 것이다. 만일 시장 평균치보다 지나치게 높은 임대수익률을 보장한다거나 월세(임대료) 대비 보증금 비율이 지나치게 낮은 경우 이는 사기성 영업 또는 미필적 고의에 의한 사기행위일 가능성이 농후하니 접근 자체를 피하는 게 상책일 것이다.

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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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