돈 될 토지 만드는 법

2015-08-21 | 작성자 이동현 | 조회수 10,389 | 추천수 113

이른바‘돈 될 토지 만드는 법’을 살펴보면 크게 두 가지로 나눌 수 있는데, 하나는 맹지를 활용한 재테크 방법이고, 또 다른 하나는 토지 리모델링을 통한 재테크 방법이다.


먼저, 맹지 재테크에 관해 살펴보겠다.

맹지란‘길이나 도로가 없는 땅’을 말하며, 맹지 여부는 지적도(또는 임야도)를 보고 확인할 수 있다. 통상 맹지는 길이 없는 관계로 사실상 건축행위를 할 수 없어 이용 가치가 현저히 낮다. 하지만 맹지는 이용 가치가 떨어지는 만큼 일반 토지에 비해 가격도 훨씬 저렴하다. 따라서 맹지를 매입한 후 길(또는 도로)만 낼 수 있다면 이른바‘대박’도 가능하다. 반대로 맹지에 관한 사전 지식이나 정보 없이 일반 토지와 엇비슷한 가격에 매입했다면‘쪽박’을 찰 수도 있다.

길이나 도로가 없어 이용 가치가 낮은 땅인 맹지를 건축허가를 받을 수 있는 쓸모 있는 땅으로 만들려면 당연히 길이나 도로를 낼 수 있어야 하는데, 이를 위해서는 인접 땅을 사들이거나 최소한 인접 토지의 소유자(지주)로부터‘토지사용승낙서’를 받아내야 한다.

토지사용승낙서에는 해당 토지의 위치, 지번, 지목, 지적(면적), 토지사용자의 주소 및 성명 등과 함께 반드시 자신이 소유한 땅을 타인이 사용하도록 허락한다는 내용의 문구가 담겨져 있어야 한다.

토지사용승낙서를 받은 땅을 도로대장에 등록하게 되면 그 땅은 사도가 되는데, 문제는 토지사용 승낙서에 동의한 땅의 주인(토지 소유자) 입장에서는 커다란 재산상의 손해를 보게 된다는 데 있다. 통상 사도는 개인 소유의 땅이지만 건축행위를 하지 못하는 규제를 받게 돼 그 가치는 주변 땅 시세의 20~30% 수준으로 평가받고 있다. 물론, 이러한 이유로 땅 주인의 입장에서는 충분한 보상 없이 길(사도)을 내주는 것을 꺼려하게 된다. 하지만 투자자의 입장에서 맹지 매입은 저렴한 비용을 들여 길을 낼 수만 있다면 대박을 가져올 수 있는 유망한 재테크가 될 것이다.

이어서, 토지 리모델링 재테크에 관해 살펴보겠다.

일반적으로 ‘리모델링’이라고 하면 건축물을 대상으로 한정하기 쉽다. 하지만 토지(땅)도 리모델링이 필요할 때가 있다. 예쁜 땅이 보기가 좋고 값도 잘 오르기 때문이다. 토지를 리모델링하는 목적은 그 가치를 더 높이려는 데 있다. 즉 토지의 가치를 하락시키는 물리적인 현황을 보완하여 그 가치를 상승시키는 것이 토지 리모델링의 목적인 셈이다. 물론, 토지 리모델링의 실행 여부는 리모델링에 투입되는 비용 대비 토지 가치의 상승분을 감안하여 결정된다. 당연하겠지만, 충분히 리모델링할 가치가 있다고 판단될 경우에만 토지 리모델링은 시행될 것이다.

대표적인 토지 리모델링에는‘화장작업’과‘정지작업’이 있다. 토지를 화장한다는 말은 사람의 얼굴을 예쁘게 단장하듯 토지를 잘 정돈하여 외관상 보기 좋고 깔끔하게 하려는 일련의 미화작업을 말한다. 예를 들면, 잡초를 매고, 땅의 표면을 고르거나 불필요한 돌을 솎아내어 평평하게 고르고, 진입도로를 넓게 포장하는 작업 등이 있겠다. 또한 나무가 우거진 야산의 경우 잡목을 베어 평평한 지반상태를 가진 임야로 만드는 작업도 해당된다.

한편,‘정지작업’이란 땅(토지)과 도로의 높이가 맞지 않을 경우 이를 맞추는 작업, 즉 높이 조정 작업을 말한다. 정지작업이 필요한 이유는 땅과 도로가 평평하게 맞지 않을 경우 미관상은 물론이거니와 도로의 이용에 어려움이 따르기 때문이다.

정지작업에는‘성토’와 ‘절토’라는 방법이 있는데, 성토는 도로보다 낮은 땅을 높이는 방법을 말하는 반면, 절토는 도로보다 높은 땅을 낮추는 방법을 말한다. 통상 절토는 흙을 덜어내는 작업이므로 남는 흙을 되팔 수도 있다. 반면, 성토의 경우 인근에 흙을 쉽게 구할 수 있는 건축공사 현장이나 산을 깎아내리는 토목공사 현장이 있는지 여부에 따라 투입되는 비용이 크게 달라지므로 보다 꼼꼼한 준비과정이 필요하다. 하지만 약간의 흠결로 인해 저평가된 토지를 싼 값에 매입한 후, 토지 리모델링(성토 또는 절토)을 통해 가치를 높이게 된다면 이 또한 부동산 재테크의 모범답안이 될 것이다.

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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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