돈 되는 토지 고르는 법

2015-08-16 | 작성자 이동현 | 조회수 14,449 | 추천수 134

부동산 투자자에게‘좋은 땅’이란 미래 가치가 있는 이른바‘돈 되는 토지’를 말한다. 돈 되는 토지가 되기 위해서는 현재의 가치는 낮지만 향후 개발 및 이용 가능성이 높아야 한다. 구체적으로 살펴보자.

첫째, 입지가 좋아야 한다.
여기서 입지는 단순한 땅의 위치가 아니라 주변 여건 및 중심지와의 접근성, 지역 확장성 등이 포함된 종합적이고 총체적인 관점에서 바라본 입지를 말한다. 입지가 좋다는 말은 이용 가능성이 뛰어나다는 말과 일맥상통하므로 토지 수요의 증가를 가져오기 마련이다. 또한 토지 수요의 증가는 토지 가치의 상승을 견인하는 선순환 구조를 가져온다는 점에서 입지의 중요성은 두말할 필요가 없겠다.

둘째, 지역개발 호재가 존재해야 한다.
해당 토지를 관할하는 지방자치단체(시,군,구)는 물론, 중앙정부차원(국토교통부)의 각종 개발계획 등이 이미 수립되어있거나 향후 수립이 확실시되는 곳이어야 좋다. 이는 지역개발 호재의 존재 여부에 따라 토지 가치가 크게 달라지기 때문인데, 지역개발 호재는 정부 및 지방자치단체의 거시적 정책과 밀접히 관련되어 있음에 주목할 필요가 있겠다.

셋째, 인접한 곳에 새로이 도로나 철도가 개설(또는 확장)되고 있거나 최소한 계획된 곳이어야 한다. 도로나 철도는 도시기반시설의 핵심으로 향후 토지의 가치를 배가시킬 수 있을 만큼의 충분한 힘을 가지고 있다. 따라서 보유하고 있는 토지 인근에 도로나 철도 개설 계획이 잡혀있다면 향후 토지 가치의 상승을 기대할 수 있겠다.

넷째, 향후 인구 유입(또는 증가)이 예상되는 곳이어야 한다.
인구는 도시의 성장성 및 확장성과 밀접하므로 향후 토지의 가치를 상승시키는 주된 요인으로 작용한다. 예를 들어 대규모 산업단지가 들어서거나 초대형 공장(또는 기업체)이 들어선다면 인구 유입에 따른 토지 가치의 상승을 기대할 수 있을 것이다.

다섯째, 개발제한규제가 완화되거나 해제되는 곳이어야 한다.
토지 가치를 하락시키는 가장 큰 요인 중 하나가 개발제한규제이다. 그린벨트, 즉 개발제한구역 내 토지의 가격이 대체로 약세를 보이는 것도 이러한 이유에서다. 반대로 개발제한규제가 완화되거나 해제된다면 토지 가치는 크게 상승하기 마련이다. 총선 또는 대선 때마다 민원성 그린벨트의 해제가 논의되는 것도 이와 무관하지 않을 것이다.

여섯째, 토지 수용지역, 공공기관 이전(입주)대상지역, 지하철(전철)역 개통지역 등과 근거리에 소재한 토지이어야 한다.
특히 토지 수용지역 인근에 소재한 토지의 경우 절세 등 여러 가지 이유로 토지 수용에 따른 보상금 수령자들의 재투자 우선권역에 포함되고 있음에 주목할 필요가 있겠다.

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이동현의 부동산 포트폴리오

자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 큰 현실 속에서 성공투자자가 되기 위해선 시장을 예측할 수 있는 시야와 정보를 분석할 수 있는 지식 및 리스크를 극복할 수 있는 판단력이 필요합니다. 본 칼럼이 부동산시장을 쉽게 이해하고 가치 투자를 지향하는데 일조할 수 있길 바랍니다.

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