고현철의 투자포커스

보통 사람들은 부동산투자의 판단력과 운영능력 없이 투자에 나섰다가 재산손실은 물론 몸과 마음을 심히 다칩니다. 이런 현실에 안타까움을 느껴 투자에 관한 모든 정보를 공유하고자 합니다. 제 칼럼을 통해 잘못된 지식을 바꾸고, 새로운 환경에 따른 투자능력을 갖추어 부동산으로 행복한 삶을 누리길 진심으로 바랍니다.

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새 대한민국, 집값의 미래

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안타깝다. 몽매한 사람들이. 열심히 산 만큼 정당한 결과를 얻어야 하는데, 현실은 아닌 경우가 흔하다. 하우스푸어나 렌트푸어가 생업에 힘쓰지 않아서 생겨난 존재인가? 아니다. 열심히 살아도, 세상물정을 모르면 집 거지가 될 수 있다. 푸어(poor)는 그래서 나온 조어다. 그런데 여전히 남들 따라, 불 속으로 뛰어드는 사람들이 있다. 불나방처럼.

 

팔랑귀는 무모한 짓을 서슴지 않는다. 대상(경기집값)에 대해 제대로 알지 못하니, 무데뽀다. 실패보다 성공에 눈이 멀어, 전 재산을 걸거나 대출을 많이 받아서 배팅한다. 나중에 후회한들, 이미 엎질러진 물은 주워담을 수 없는데도 말이다. 물론 그들에게도 할말은 있다. 정부가 띄워주고 언론이 선동하는데, 보통사람들이 어떻게 가만있을 수 있냐고?

 

그들의 이 질문에 필자는 다음과 같이 대답해주고 싶다. “가만있는 사람들이 훨씬 더 많다, 모두 정부를 믿지는 않는다, 물론 언론은 두말할 필요도 없다라고 말이다. ‘본인이 알지 못하고, 알려고 애쓰지도 않고, 남들에게 책임을 돌린다고 원상회복되지는 않는다. 누가 누구에게 책임을 전가한다고 원래대로 복구되지는 않을 테니 말이다.

 

어차피 자신이 저지른 잘못은 스스로 책임질 수밖에 없다. 누가 나서서 해결해줄 수 없다. 따라서 미리 대비하는 게 상책이다. 전 재산을 걸고 집을 구입하는 마당에, 꼼꼼히 따져보는 건 그래서 아주 중요한 일이다. 자칫 평생 수고해서 모은 목돈을 날릴 수도 있으니 말이다. 필자가 주택투자의 시점(timing)’가격(price)’을 계속 추적하는 이유다.

 

전문가인 필자도 이럴 진데, 무작정 남들 따라 집을 구입한다면 그 성과가 좋을 리 없다. 소 뒷걸음치다 쥐를 잡을지언정, 그 다음 번 도박은 치명적일 확률이 높다. 이제라도 주택구입 시기(t)와 집값(p)’에 대해 따져야 하는 근거다. 향후 경기와 집값이 어떻게 진행될지, 공부하고생각하고결정해야 한다. 그래야 전 재산을 지킬 수 있다. 물론 가족까지.

 

앞으로 집값은 하락할 가능성이 높다. ‘△국내외 변수 10가지(저성장저출산고령화일자리 불안가계부채 증가생산가능인구 감소베이비붐세대 은퇴에코세대 위축미국 금리인상주택공급 과다)’뿐 아니라, ‘△새 정부의 주택정책이 큰 영향을 끼칠 것으로 판단되기 때문이다. 또한 ‘△새로운 변수(미국중국유럽일본산유국의 경기)’도 영향권 안에 있다.

 

지면상 국내외 변수 10가지새로운 변수의 영향에 대해서는 필자의 최근 저서를 참조하고, ‘새 정부 주택정책의 영향에 대해서만 알아보자. 새 정부는 보유세(재산세종부세)’를 높이고, 임대소득에 대해 과세할 개연성이 높다. 세수확보로 재정마련을 하고, 조세정의를 실현하기 위해서다. 아울러 계약갱신 청구권전월세 상한제도입도 시간문제다.

 

월세 대란을 막아, 주거안정을 도모하기 위해서다. 물론 그 동안 이명박근혜 정부가 폐지하거나 완화한 주택제도도 부활하거나 강화될 공산이 크다. 그 동안 국민에게 꼭 필요한 집으로, 투기를 부추기고 주택시장을 교란시켰기 때문이다. 특히 새 정부는 실업자가 대폭 늘어난 청년들의 (지하옥탑고시원)’ 생활을 방치하지 않을 계획이다.

 

따라서 지금 집을 구입할 예정이라면, 언론에 속지 말고, 국내외 경기흐름을 살펴보길 당부한다. ‘나무(집값)보다 숲(경기)이 우선이기 때문이다. 제아무리 나무가 독야청청해도, 숲이 오염되면 살 수 없다. 제아무리 집값이 오를 것 같아도, 경기와 주택정책이 바뀌면 추세는 반전된다. 결국 현재는 이보 전진을 위해, 일보 후퇴가 불가피한 시점이다.

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