부동산 급매?? 속지 마세요!

2016-04-11 | 작성자 오은석 | 조회수 5,943 | 추천수 109

집을 매수하기 위해 돌아다녀보면 공인중개사가 급매 물건이라면서 소개해 주는 경우가 종종 있다. 이때 많은 사람들이 그 급매 물건이 정말 괜찮은 물건인지 판단이 서지 않는 상황에서 지금 결정해야한다는 공인중개사의 재촉에 서둘러 매수하고 시간이 지나 후회하는 경우가 의외로 많다.

 

급매 물건을 소개 받을 경우 어떤 것을 확인해야하고 어떻게 대응 해야할지 미리 알고 간다면 충동구매를 하거나 실수하는 일은 없을 것이다. 그럼 어떤 부분을 체크 해야할지 하나씩 알아보자.

 

가장 주의할 점은,

급매물건을 소개받았더라도 바로 그 자리에서 계약을 해서는 안된다. 일반 매매가격보다 저렴하게 나오는 물건은 분명 그 이유가 있다. 그 이유를 크게 3가지로 나눌 수 있는데, 권리상 하자, 물건상 하자, 소유자의 개인 사정이 있는 경우다. 급매물건이 메리트가 있는경우는 위 3가지 중 마지막에 언급한 소유자의 개인 사정이 있는 경우만 해당된다.

 

중개사는 소유자의 개인적인 사정으로 급매로 나왔다고 하지만 우리가 권리상 하자와 물건상 하자 여부를 확인하지 않고 중개사의 말만 믿다가는 낭패를 볼 수 있다.

 

그럼 우리는 어떻게 급매물인지를 판단할 수 있을까?

    

일부 중개사의 경우 급매물을 소개할 때는 그 물건의 치명적인 단점을 감춘 채 최대한 장점을 부각해서 설명을 하는 경우가 종종 있는데, 설명이 다 끝나갈 때쯤 중개사에게 어떤 이유때문에 급매로 나왔는지 반드시 물어봐야 한다.

 

그 후에는 중개사와 함께 해당 부동산을 보러 가야한다. 중개사가 지금은 사정상 볼 수 없는데,이 물건을 지금 바로 계약하지 않으면 오늘 내로 다른 사람이 계약할 거라고 바람을 잡는다 하더라도 절대 현혹되지 말고 물건을 보지 못하면 계약을 할 수 없다고 딱 잘라 말해야한다.

 

만약 물건을 보게 된다면 내부부터 꼼꼼하게 보고 체크해야한다. 누수, 결로, 곰팡이, 수압, 구조, 채광 등 일반적으로 용인할 수 있는 범위인지 여부를 반드시 확인해야한다. 이때 중요한 것은 반드시 중개사가 아닌 소유자나 임차인에게도 질문해서 직접 답을 듣는 것이 좋다. 그래야 정확한 정보를 얻을 수 있다. 특히 윗집에 방문해 누수 등 여부를 꼼꼼히 체크한다면 리스크는 그만큼 줄어 들 것이다.

.

물건에 대한 분석을 끝냈다면 이번에는 권리 분석을 해야 한다.

권리 분석이라고 어렵게 생각할 필요는 없다. 중개사 사무실에 가서 등기부등본은 확인하는 것만으로도 대부분의 권리 사항을 확인해 볼 수 있다.

일반적으로는 권리상 하자가 없는 경우가 많은데 이런 물건은 크게 문제가 되지 않는다. 하지만, 일부의 경우에는 근저당 이외에 다른 권리(가압류, 압류, 가처분, 가등기 등등)가 있는 경우가 있는데, 이때 공인중개사가 걱정하지 마세요. 잔금 치르기 전까지 다 말소 될 거에요.”라고 선한 얼굴과 아무리 확신의 찬 어투로 말한다 할지라도 절대 그 말만 믿고 투자하면 안된다.

 

우리가 이미 계약을 하고 계약금을 지급한 상황에서 잔금 전까지 그 등기가 말소되지 않는다면 결국 우리가 책임을 져야 하기 때문이다.

그래서 단순히 중개사가 하는 말을 믿고 그렇게 되겠지라고 생각하기보다는 계약조건을 명확히 하여 나중에 혹시라도 발생할 수 있는 사고에 미리 대비해 놓아야 한다.

특히 급매의 경우에는 소유자의 자금 상황이 좋지 못해 나오는 경우도 많이 있기 때문에 계약시 국세와 지방세완납증명서를 준비해 달라고 요구하는 것도 좋다.

    

권리상 하자가 없고, 소유자의 개인 사정으로 인해 급매로 나왔다고 하여, 안심하고 그 자리에서 계약을 하기에는 이르다. 아직 체크해야 할 두 가지가 남아 있기 때문이다. 중개사가 어떠한 유혹을 하더라도 그 자리에서 계약을 하지 말고, 다시 연락드린다고 하고 일단은 공인중개사무소를 나와야한다.

  

그리고 이때부터 두 가지를 반드시 체크해야 한다.

 

첫 번째는 시세다.

정말 급매라고 추천한 물건이 평균 시세에 비해서 저렴한지 여부를 판단해야 한다. .

이 부분은 인근에 있는 중개사 사무소를 최소 5군데 이상 방문해서 크로스 체크를 하는 것이 좋다. 그럼 입지나 연식 등 모든 것을 감안해서 해당 물건의 적정 가격선을 확인할 수 있을 것이다.

    

둘째는 수익성이다.

우리의 최종 목표는 실거주이든 임대든 결국 매입을 해서 언젠가는 매도를 할 것이다. 과연 이 물건이 내가 원하는 목표 시점까지 매도 차익을 실현해 주거나 원하는 월세를 받을 수 있을지 여부를 검토해야 한다. 실투자금이 적게 들어가면 무조건 매입하려는 경향이 있는데 이는 매우 위험한 생각이다. 실투자금이 적게 들어가더라도 수익률이 마이너스가 되면 결국 손실을 입기 때문이다..이런 과정을 모두 거친 후에 비로소 매입 여부를 결정해야 한다.

 

나는 급매 물건을 소개 받은 날로부터 최대 3일 안에 위 내용을 모두 체크하고 이상이 없을 경우 3일째 되는 날에 계약을 한다. 물론 3일째가 되기 이전에 급매물건이라고 소개받은 물건이 다른 사람에게 넘어갈 수도 있다. 하지만 절대 아쉬워할 필요는 없다. 우리와 인연이 될 물건이 아니기 때문이다.

수익을 얻는 것보다 더 중요한 것은 손실을 볼 수 있는 물건을 매입하지 않는 것이다. 그러기 위해서는 조바심과 팔랑귀를 과감히 버려야 한다.

   

급매물건을 소개 받았을 때 당황하지 않고 그 물건의 적정한 가격을 파악하기 위해서는 반드시 사전에 나만의 체크리스트를 만들어 놓는 것이 좋다. 내 기준이 흔들리고 적정가격을 판단할 수 있는 능력이 없다면 부동산을 매입해서 절대 성공할 수 없을 것이다. 우리가 부동산 공부를 하는 이유도 바로자신만의 부동산 투자 기준을 만들기 위해서라는 사실을 잊어서는 안된다.

 

▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.

 

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오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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