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소액 부동산투자로 수익을 낼 수 있었던 이유

2015-04-06 | 작성자 오은석 | 조회수 8,179 | 추천수 147

*지난 칼럼 '경기가 좋지 않아도 부동산가격이 상승하는 이유'의 연재 칼럼입니다.지난 칼럼을 읽지 않으셨다면 먼저 읽은 후에 본 칼럼을 읽는 것이 도움이 됩니다.

대구․경북 지역에 이어 2010년도 하반기에는 대전과 광주지역까지 투자 범위를 넓히기 시작했습니다. 대전과 광주는 대구 지역에 비해 매가 상승 시기가 대략적으로 6개월 정도 더 늦게 나타났습니다.
그렇지만 대전과 광주는 대구지역과 부동산 시장의 상황이 조금 차이가 있었습니다. 부산과 대구 지역은 그 지역 또는 인근 지역의 투자자와 실수요자에 의해 매매가격 상승이 이어졌지만 대전과 광주는 타 지역의 사람들의 매수 증가로 매매가격이 상승하는 모습이 보였습니다. 몇 백 군데의 중개사 사무소를 방문하면서 그 중에 친분이 쌓인 중개사들의 중개물건 장부를 보면서 확인해 보니 경상도와 서울에 연고를 둔 매수자가 눈에 뛸 정도로 많았습니다.

일반적으로는 어느 지역을 갈 때 임장 동선을 어떻게 할지 결정하기 위해 물건을 선정하고, 그 물건 중심으로 사전 조사를 합니다. 그러나 본인이 잘 모르는 지역이거나 수요자의 움직임이 나타나는 초기 시장의 경우에는 임장을 할 때 반드시 ‘물건 중심’이 아닌 ‘사람 중심’으로 하셔야 합니다.

예를 들어, 바다낚시를 하러 갔는데 그 바다에선 한 번도 낚시를 했던 경험이 없는 사람이 그 동안의 자신의 경험을 바탕으로 낚시 포인트를 정해서 무작정 낚시를 하는 사람은 시행착오를 거칠 수밖에 없습니다. 낚시 구력이 많다고 하더라도 그 경험이 새로운 환경을 모두 커버할 수는 없기 때문이죠, 반면 바다 인근에 거주하는 토박이나 뱃사공에게 물어봐서 큰 포인트를 몇 군데 잡고 그 포인트 중에서 자신의 경험으로 한 포인트를 정해 낚시를 한다면 시간을 허비하지 않고 대어를 낚을 가능성이 매우 높습니다.

다시 부동산 이야기를 해보죠.
초보자는 말할 필요도 없고, 아무리 투자의 경험이 많은 고수라고 하더라도 지역마다 특징과 환경 그리고 시장의 흐름이 다르기 때문에 자만심에 빠져 투자할 지역을 정확히 파악하지 않고 본인의 판단만 믿고 물건을 투자할 경우 실패를 할 수 있습니다. 지난 칼럼에서도 말씀 드렸던 것처럼 투자 물건은 실거주목적 물건과 달리 주관적 판단으로 하는 것이 아닌 객관적 사실만으로 수익성을 계산해 투자 여부를 결정해야 합니다.

그럼 물건중심이 아닌 사람중심으로 임장하라?
그것은 무슨 말일까요?
예를 들어, 부동산 사무실에 갔을 때 ‘사장님, 좋은 물건 있으면 하나 추천해 주세요.’ 이렇게 직접적으로 물건을 달라는 것이 아니라 ‘제가 A라는 지역에는 이런 식으로 투자를 했고, 이러한 수익을 얻었습니다. 그 지역의 시장상황은 이렇고, 수요자가 이렇게 움직이더라구요. 이 투자전략이 이 곳에서도 가능할까요?’ 이런 식으로 접근하면서 본인을 먼저 오픈하고 작은 경험이라도 공유하면서 그 지역의 최고의 전문가인 중개사를 내 편으로 만드는 것입니다. 그러면 그 중의 몇몇 중개사는 적어도 여러분이 모르는 그 지역의 훌륭한 멘토가 되고 길라잡이가 되어 줄 것입니다. 중개사를 통해 예상치 못한 수익을 얻었다면 반드시 마음을 전해야 하며, 저는 이것 역시 투자의 연장선상이라고 생각합니다.

2010년 10월 광주 서구에 있는 중개사와 계속해서 연락을 취해왔습니다. 사람 중심의 임장을 하면서 제가 얻은 사람 중에 한 분이었습니다. 그 당시 부동산 정보업체에서 받은 자료에 의하면 8월부터 광주 서구의 전세가와 매매가가 조금씩 움직이고 있는 양상을 보였습니다. 중개사를 통해 단기간에 매물이 사라지고 월세도 빠르게 거래되고 있다는 사실을 알게 되었습니다.

단기간에 매물이 사라진다는 것은 실수요자이외에 투자자의 움직임이 있을 때 두드러지게 나타나는 현상입니다. 위에 말했던 것처럼 2010년 당시 광주 지역은 실제 광주에서 거주하는 사람보다 외지인들의 매수세가 강하게 나타났던 지역이었습니다. 수요의 증가로 인해 매물보다 매수자가 많아지게 되고 매수자가 많아지면 매도자는 매매가격의 상승을 기대하고 매물을 거둬들이기 때문에 시장에서는 매물이 귀하게 됩니다. 이 때 매수자가 추격매수를 하면 매매가격이 상승하기 시작하죠.

광주지역은 매매가 대비 전세가의 비율이 전국에서 가장 높은 지역이었습니다. 전세수요가 월세수요보다 많음에도 불구하고 월세가 빠르게 거래된다는 것은 그 만큼 전세물량이 없거나 단기간에 전세가격 상승으로 인해 부담을 느낀 세입자가 전세에서 월세로 전환한다는 반증이기도 합니다. 즉 그 만큼 전세가 매우 부족하다는 것을 의미합니다. 최근 서울 아파트의 월세 비중이 30%를 돌파했죠. 이런 모습만을 놓고 볼 때는 2010년의 광주와 2015년의 서울의 상황이 비슷합니다. 다음 칼럼에서 말씀 드리겠지만 이러한 모습이 비슷할 뿐 절대 동일한 시장이라고 보시면 안됩니다. 만약 이를 무시하고 지방 시장과 동일하게 보고 수도권부동산을 투자한다면 크게 낭패를 볼 것입니다.

물건을 찾던 중 광주 서구 풍암동 1층의 24평 A아파트를 보게 되었습니다. 1층이기 때문에 중간층과 비교해 1천만 원 정도 매매가격의 차이는 있지만 전세가격은 큰 차이가 없었습니다. 게다가 신혼부부가 사용한 집이라 내부 인테리어도 깨끗한 상태였습니다. 도배, 장판은 물론 싱크대와 화장실까지 말 그대로 핑크빛 신혼집이었습니다. 또한 일반적으로 1층의 경우 앞 동 때문에 일조권을 방해받는 경우가 많은데, 이 아파트는 남향이고 앞 동이 없어 조망도 좋았습니다. 시어머니가 갑작스럽게 돌아가셔 시아버지를 모시고 살아야 하는 상황이라 급하게 매물로 나온 물건이었습니다.

1층에 대한 선입견 깨기.
1층이라고 하면 ‘과연 나중에 매도가 될까?’라는 고민을 많이 합니다. 그렇지만 제가 부동산에 갖는 절대적인 원칙이 하나 있습니다. ‘정상적으로 거래될 수 있는 부동산은 싸게 내 놓으면 무조건 팔린다.’ 다시 말해 처음부터 고민의 방향 자체가 잘못되었습니다. 매도가 될지 여부보다는 얼마에 매도를 할 수 있을까? 라는 고민을 해야 하는 것입니다. 그러기 위해서는 입찰 또는 매매계약을 하기 전에 1층 물건이 중간층과 얼마 정도 차이가 나고 최근 1층 물건이 얼마에 거래가 되었으며, 거래될 당시 매물수가 어느 정도였는지를 체크해야 합니다.

아파트 가격이 오르는데 1층이라고 해서 홀로 멈춰 있는 것은 아닙니다. 예를 들어 중간층이 2억, 1층이 1억 8천 5백만 원정도에 가격이 형성된 아파트가 있다고 합시다. 부동산 상승장에서 중간층이 2억 5천만 원으로 1년 사이에 5천만 원이 상승했다면 1층도 당연히 상승을 하지 1억 8천 5백만 원대에서 멈춰 있는 것은 아니라는 의미입니다. 중간층과 1층의 폭은 유지되면서 동반 상승하고 동반 하락을 합니다. 물론 상승장에는 매매 폭이 커지며, 하락장에는 매매 폭이 작아집니다. 그래도 비슷한 수준으로 연동해서 움직이죠.

투자자의 관점에서는 항상 실투자금 대비 수익률을 따져 봐야 합니다.
예를 들어. 실투자금 1천만 원이 들어가는 중간층 물건 1개를 매입하는 것보다 실투자금 5백만 원씩 1층 물건 2개를 매입하는 것이 세금 등을 감안하더라도 상승장에서는 수익률이 훨씬 좋습니다. 1층은 중간층에 비해 저가에 매수하고 나중에 저가에 매도한다고 생각하면 됩니다. 매도시 중간층에 비해 매도되는 시기가 좀 늦을 뿐 중간층이 매도가 되는 아파트라면 1층도 매도가 됩니다.

다시 광주지역으로 돌아가 보도록 하겠습니다. 그 당시 광주가 특별한 호재가 있었던 것은 아니었습니다. 광주 지역이 전세가와 매매가가 상승하는 원인은 부산, 대전 등과 마찬가지로 공급부족이 가장 큰 이유였습니다. 2008년 글로벌 금융위기 여파로 건설 회사들이 자금회전이 원활히 되지 않자 중소형 중심으로 절대 공급량이 부족해 진 것도 하나의 원인이지만 2015년 하계유니버시아드 대회도 큰 영향을 미치는데 일조했다고 생각합니다.

2015년 하계유니버시아드 대회가 광주에서 개최하기로 결정되었지만 선수촌 및 지원시설이 부족해 확충을 해야 하는 상황이었습니다. 주경기장 등 여러 여건을 고려해 신규 택지가 아닌 서구 화정주공아파트와 염주주공아파트를 철거하고 그 자리에 선수촌 등을 들어서게 할 계획이었습니다. 현재는 초기 계획과 달리 염주주공아파트는 제외하고 먼저 화정주공아파트(2900세대)만 철거한 후 재건축을 했으며 지금의 광주는 참가국 손님맞이 준비에 분주한 것 같습니다.

광주는 전세가율이 다른 지역에 비해 상대적으로 높기도 했지만 투자 수요와 이주수요가 맞물리고 그 기간 공급이 절대적으로 부족하면서 수급불균형을 초래하게 되었고 그 결과 전세가 및 매매가격이 동반 상승하게 된 것입니다.

그 당시 광주 지역 24평형 미만의 소형아파트의 경우 전세가율이 90%를 넘어 95%에 근접했었습니다. 1층의 매매가격이 8천 3백만 원이었는데 8천만 원에 전세로 들어오겠다는 사람이 대기하고 있는 상황이었습니다. 8천만 원에 전세를 놓으면 취득세와 중개수수료 등 부대비용을 포함한 실투자금이 5백만 원 정도 되었으나 실투자금을 최소화하기 위해서는 다소 시간이 걸리더라도 전세가격을 높일 수밖에 없었습니다. 아니 속 마음은 실투자금을 한 푼도 들이지 않고 매입하고 싶었습니다.

매매계약서를 쓴 당일 네고가 가능한 조건을 붙여 8천 5백만 원에 전세를 놓아 달라고 했습니다. 중개사는 웃으면서 그 가격으로는 ‘말도 안된다’며 연신 내게 전세가격을 낮춰서 내놓기를 권했습니다. 중간층의 전세가격이 8천 5백만 원인데 1층이 그 가격에 나가기는 무리라는 것이었습니다. 그런데 하루 전 미리 확인해 본 결과로는 아파트 7층에 나온 전세 이외에는 다른 전세 물건이 없었으며, 7층에 비해 제가 계약한 1층의 내부 상태가 매우 좋았고 1층임에도 전세 대기자가 있었기 때문에 충분히 승산이 있다고 판단했습니다.

중개사는 매물을 놓을 때는 매도인의 희망가격은 항상 비싸다고 말하고, 매수인이 사고 싶어하는 가격에는 금액이 너무 적다고 말합니다. 그래야 중개하는 입장에서는 네고의 여지도 있고 거래도 빨리 성사시킬 수 있죠. 개인적으로 저는 그런 중개사가 능력 있는 중개사라고 생각합니다. 그렇지만 중개사와 저희의 목적은 다릅니다. 저희는 실투자금을 최소한으로 줄여 수익률을 극대화하는 것이 목표이기 때문에 중개사에게 물건을 내놓기 전에 본인이 제시한 가격의 적정성 여부를 충분히 검토한 후에 소신껏 결정하는 것이 좋습니다.

저는 제가 조사한 데이터에 확신이 있었기 때문에 일단 일주일 정도 지켜보자고 했습니다. 그리고 문을 나서려는 찰라 아주머니 한 분이 전세를 구하러 들어왔고 중개사가 조금 전에 계약했던 제 물건을 보여주었는데 망설임 없이 8천 5백만 원에 전세 계약을 하자는 것이었습니다. 그렇게 해서 그날 매매계약과 전세계약을 동시에 하게 되었고, 이 물건은 2013년 하반기에 1억 1천 4백만 원에 매도했습니다.

2013년 전세 재계약을 해 한 사이클(2년)을 더 돌렸어도 현재의 가격이 1억 2천~2천5백만 원 정도 하기 때문에 수익은 더 날 수 있었겠지만 앞서 말씀 드렸던 것처럼 투자자는 항상 기회비용을 생각해야 합니다.

A 아파트를 2013년에 매도해서 세전 수익이 3100만 원이 발생했습니다. 실투자금이 0원 이었기 때문에 사실상 수익률 자체가 의미가 없습니다. 그렇지만 이 아파트를 매도하지 않고 2년 재계약을 했다면 2015년에 는 1억 2천 5백만 원에 매도할 수 있었겠죠. 그렇다면 2013년에 비해 세전 1천 1백만 원의 수익이 추가로 발생되는 셈입니다. 

비록 최초 투자시에는 실투자금이 발생되지 않았지만 재계약을 하는 것과 동시에 저는 3100만원을 재투자한 셈이고, 그 결과 1100만원의 수익을 얻은 것입니다. 투자 수익의 결과는 최초의 기간을 기준으로 하는 것이 아닌 재계약 시점을 기준으로 해야 하기 때문에 실투자금 없이 4년 동안 4200만원의 세전 수익을 얻었다고 평가하는 것은 잘못된 것입니다. 아직 대량으로 입주물량이 풀리지 않아 매도시까지는 어느 정도 매가 상승을 예상했지만 그래봤자 100% 이상의 매도차익도 발생되지 않는 물건에 2년이라는 시간을 더 허비할 필요는 없다고 판단했기에 과감하게 매도를 했습니다. 그리고 2013년, 저는 수도권 시장으로 올라오게 됩니다.

다음 칼럼에서는 2013년 이후 수도권 시장으로 눈을 돌리게 된 이유와 수도권 시장의 허와 실 그리고 식상하고 단조로운 투자방법을 지양하고 다양한 각도로 접근했던 사례와 소액 경매재테크를 이해하고 2015년의 투자 방향 및 주의할 점에 대해서 제 견해를 말씀 드리고자 합니다. 만약 다음 칼럼도 길어지게 되면 나눠서 쓰도록 하겠습니다.

지난 월요일(3월 30일)에 '나는 월세받는 직장인이 되기로했다'를 출간했습니다. 저를 포함해 20명의 직장인, 주부 등 우리 이웃들의 실전투자와 삶에 대한 이야기로 구성되었으며, 소액 부동산재테크의 다양한 팁들이 담겨져 있어 독자들에게 많은 도움이 될 것이라 생각합니다.

오은석, 북극성부동산재테크 운영자

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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