경매 재테크의 오해와 진실

2009-05-26 | 작성자 오은석 | 조회수 8,681 | 추천수 245

요즘 일부 지역을 중심으로 실수요자들이 활발하게 움직이고 있으며, 투자자들도 관망세에서 보수적 접근으로 이동하고 있다

노무현 정부 때 시행 되었던 부동산 투기 억제 정책이 현 정부에서 90%이상 해제됨으로써 내집마련 수요자 및 투자자들에게 청신호가 된 것이다.

특히 지난 4월 30일 임시국회에서 통과된 다주택자 및 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과가 2010년 말까지 한시적 유예로 결정됐는데, 이것이 투자자들의 움직임에 긍정적인 요소가 되었다. 따라서 이제는 관심 있는 지역을 중심으로 조금씩 움직여야 할 때라고 생각한다.

그러나 어떠한 상황에서도 걱정과 우려는 늘 존재하는 법이다.

“요즘 경매... 괜찮은가요?”

노력해서 안 될 것이 없다지만, 경매는 특히 그렇다. 다만 수익이 나는 물건을 쉽게 찾지 못할 뿐이다.

처음 경매 재테크를 시작하시는 분들의 눈은 거의 비슷하다.

좋은 위치, 편리한 교통, 잘 갖춰진 편의시설... 이전에 말했다시피 내 눈에 좋아 보이는 것은 남들 눈에도 좋아 보인다. 그러니 당연히 경쟁률은 올라가고 수익내기가 쉽지 않다.

경매 재테크는 분양처럼 새 상품을 사는 것이 아니라, 물건에 내제되어 있는 가치에 투자하는 것이다. 미래 수요와 주변의 변화에 먼저 반응하고 움직이는 것이 경매다. 지금 좋아 보이는 물건을 쉽게 얻어 수익을 내려고 하니 잘 안 되는 것이다.

물론 시작은 기초체력을 다지는 것부터이다. 권리분석은 기본이고, 발바닥에 땀이 나도록 임장을 다니며 부동산을 보는 눈부터 기르라. 입찰과 패찰이 반복되면, 그때가 바로 시작이다. 어느 정도 자신만의 시각이 생겼다면, 남들이 보지 않는 물건도 다시 보게 되며 흠집이 좀 있더라도 치료 방법을 고민하게 된다.

시작이 어려운 것이지, 돈이 없거나 어려워서 못하는 것은 아니다. 필자 역시 소액으로 시작했고, 지금도 역시 소액전문 경매 투자자이다. 10여 년 전, 1000만 원 이하의 돈으로 매년 2000-3000만 원 정도의 수익을 내자라는 목표로 지금까지 달려왔다.

처음 2년 정도는 이렇다 할 수익도 내지 못하고, 수천만 원의 돈이 묶여 고생한 적도 있었다. 그래도 포기하지 않고 이 악물며 임장 다니고 공부했던 것이 지금의 기반이 되었다. 경험으로 말하건대 정말로 노력하며 구하면 얻는 것이 경매 재테크이다.

그럼에도 불구하고 여전히 경매에 대한 선입견은 존재한다. 경매라고 하면 빨간딱지와 쫓겨나는 세입자를 떠올리며, 낙찰자를 뱃속이 시커먼 사람들로 치부하기 십상이다. 정말 그럴까?

예를 들어 인천에 시세가 1억인 집(감정가도 1억원)에 근저당이 4천만 원 설정되어 있고 후순위로 세입자가 전세 5천만 원에 살고 있다고 하자. 집주인이 은행에서 대출받은 4천만 원의 이자를 갚지 못해 집이 경매로 나왔는데, 이를 아무도 낙찰 받지 않으면 집의 가격은 계속 떨어진다. 두 번 유찰될 경우 4천 9백만 원 까지 떨어지는데, 이렇게 유찰이 계속되면 임차인이나 소유자가 받아갈 돈은 없거나 아주 일부만 남게 된다.

만약 위 물건을 낙찰자가 약 9천만 원 선에서 낙찰을 받았다고 하자. 그러면 은행이 5천만 원을 가져가고도 세입자도 임차보증금 대부분을 배당받을 수 있게 된다. 물론 단순히 산술적인 수치로 그들이 느끼는 심리적인 고통이나 불안감을 대신 할 순 없다.

그러나 경매 또한 적법한 절차에 의해 진행되기 때문에 이것을 인위적으로 막을 수는 없다. 시간이 지연되면 지연 될수록 다른 채권자는 물론이요 임차인의 배당도 늦춰지기 때문이다.

그래서 자기가 살고 있는 집이 경매로 나왔다면 소유자나 임차인은 좀 더 적극적으로 입찰자에게 물건과 관련된 정보를 주는 것이 유리할 수 도 있다.

집에 대한 좋은 정보를 많이 주면 줄수록 낙찰가율이 올라가 자신들이 배당받을 돈도 많아지기 때문이다. 또한 입찰자 입장에서도 이런 과정을 설명하고 세입자에게 유리한 정보를 줄 수 있다면, 기존에 각인된 음지의 이미지를 벗어던지고 좀 더 적극적으로 경매 재테크에 나설 수 있을 것이다.

경매도 하나의 재테크이다. 겁먹을 필요도 없고 찝찝해할 필요도 없다. 이미 시작하고 있는 분들도 마찬가지다. 수익을 남길 만한 물건이 없는 것이 아니라 자신이 수익성 있는 물건을 못 찾고 있는 것이다. 똑같은 저수지에서 한 사람은 낚시 왕이 되고, 한 사람은 빈손으로 돌아가는 것과 같은 이치다.

가만히 앉아서 이건 어떻고 저건 어떻고 따지다가 정작 시간만 허비하는 경우를 수도 없이 봤다. 꽁으로 돈 벌 생각하지 말고 지금부터 책보고 공부해서 돌아다녀라.

고기도 먹어본 사람이 먹고 경매도 해 본 사람이 안다.

부동산재테크~[북극성] (http://cafe.daum.net/PolarisAuction)

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오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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