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선순위 가처분이 가져다 준 수익

2010-03-16 | 작성자 오은석 | 조회수 9,275 | 추천수 251

일반매매시장과 달리 경매시장은 소형 연립/다세대와 오피스텔 중심으로 과열양상을 보이고 있다.특히 3월 2일부터 5일까지 서울, 인천, 수도권 지역의 연립/다세대의 낙찰가율은 모두 90%대가 넘어갔으며, 100% 이상으로 낙찰 받은 사례도 눈에 많이 띄고 있다.

전세가 상승에 따른 불안감 및 봄철이사 수요의 영향으로 당분간 이런 현상은 지속될 것으로 보인다.낙찰가율이 급상승하는 시기에는 공격적인 입찰보다는 쉬어간다는 생각으로 입찰을 하는 것이 바람직하다.

특히 경매시장과 달리 일반 매매시장이 크게 침체되어 있는 현 시점에서 정확한 시세를 파악한다는 것이 쉽지 않기 때문에 단 한번의 임장으로 입찰가를 산정하기 보다는 최소 3회 이상은 현장답사를 통해 시세를 확인한다는 자세가 필요가 시기이다.

오늘은 쉬어간다는 생각으로 지난 날 낙찰 받았던 물건에 대해서 말씀 드리고자 한다.

경매를 시작한지 5년 정도 되었을 때 선순위 가처분이라는 물건을 처음으로 들어가본적이 있다.아니 처음이자 마지막인 선순위 가처분을 낙찰 받았다고 하는 것이 더 정확한 표현일 것이다.

부동산 자체에 대해서는 하자가 없었지만 '가처분 인수'라는 권리상 하자가 있어 4회까지 유찰된 물건을, 하자의 치유(?)를 통해 연20% 이상의 임대수익을 냈던 물건이다.

경기 안산에 오피스텔로 평수는 11평이었고, 감정가는 4000여만 원, 시세는 3700만원 정도에 가격이 형성된 오피스텔이었다. 이 오피스텔은 신축 건물로 깨끗했으며, 공실이 거의 없었다. 그런데, 이 물건은 (주)00회사에서 가처분을 설정해 선순위 가처분으로 인수되는 권리였다. 가처분의 영향이었는지 3회까지 유찰되었다.

 단순한 호기심으로 등기부등본을 살펴보았는데, 순간 기분이 오싹해짐을 느낄 수 있었다. 선순위 가처분의 피보전권리가 공사대금으로 되어 있는 것이다.  공사대금 지급정지 가처분이나 공사정지가처분 등이 아닌 공사대금. 금전채권에 대한 가처분이라....(원래 금전 채권을 목적으로 하는 보전처분은 가압류를 해야 하는데 가처분으로 등기가 된 것이었다)

 이 가처분은 필자가 충분히 해결할 수 있겠다 싶어 가처분권자의 법인등기부 등본을 떼어 보니 또 다른 단서가 필자를 기다리고 있었다. 바로 법인 대표이사가 가처분보다 후순위로 설정한 근저당권자랑 동일인이라는 것이었다.

직감으로 1회 더 유찰될 것 같아 3회 때에는 입찰하지 않았다. 다행히 유찰되어 다시 입찰 기일에 물건이 나오게 되었는데 이 물건의 열쇠는 대표이사가 갖고 있다고 판단, 몇 번의 시도 끝에 대표이사를 만날 수 있었다.

그리고 가처분과 근저당을 하게 된 사연을 듣게 되었고, 협의 끝에 자신의 청구금액을 모두 받아 가면 가처분을 말소해주기로 했다. 생각보다 쉽게 정리될 수 있을 것으로 보였다.

나는 입찰에 참여했고, 2명이 입찰했으며, 1300여만 원으로 낙찰을 받았다. 세금 및 도배, 장판 등 부대비용을 포함해 300여만 원이 들었으며 보증금 500만원, 월20만에 임대를 해 결국 연 20%정도의 수익을 냈던 물건이 되었다.

현재는 보증금 500만원에 월 32만에 임대가 되는 물건이다.

낙찰 후 가처분권자에게는 80만원을 주고 가처분을 말소 하였는데, 알고 보니 가처분 회사가 입찰에 참여할 계획이었지만 회사 사정이 있어 입찰을 포기하고 나와 협상을 한 것이었다.

지금도 생각하면 할수록 웃음만 나온다. 가처분이 어떻게 들어갔지? 왜? 그 물건이 내 눈에 띄었을까?

요즘도 회원님들에게 20개에서 30개 정도 물건을 추천해 주기 위해서 매주 하루는 700개에서 800개의 물건을 본다. 그렇지만 2년 전 추징금을 피보전권리로 하는 가처분을 보았을 뿐, 아직까지 이런 물건을 또 만나지는 못했다. 계속해서 물건을 검색하다보면 괜찮은 물건이 있지 않을까?

(주)다다재테크 오은석 대표
Daum, 부동산재테크~[북극성] 운영자

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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