초보자가 부동산 시장을 예측하는 방법

2017-12-04 | 작성자 오은석 | 조회수 837 | 추천수 10

지난 23일 한국감정원이 발표한 자료에 의하면, 11월 셋째 주(11월 20일 기준) 서울 주간 아파트 매매가격 상승률은 0.18%로 전주(11월 13일)에 비해 2배가 올랐으며 이는 8.2대책 이후주간 대비 가장 높은 상승률을 기록한 것이다. 

전체적으로 서울은 공급이 제한된 가운데 일부 지역 수요자의 움직임이 나타나면서 급감한 매매 거래량에도 불구하고 매매지수는 상승세를 나타내고 있는 것으로 보인다.


서울 구별 매매가격 지수 변동률을 살펴보면 양천구가 0.5%로 서울에서 가장 많은 상승률을 보였고, 이어 강남을 중심으로 그 주변 지역의 상승세가 나타나는 것을 확인 할 수 있다.
양천구는 목동신시가지 일부 단지의 종상향 기대감이 반영된 것으로 보이며, 강남은 일부 재건축 단지와 재건축 이주 수요로 인해 매매가격과 전세가격이 강세를 나타낸 것으로 풀이된다.

부동산재테크나 내 집 마련을 계획하고 있는 분들은 이런 기사가 나오면 상승률이 높은 지역 중심으로 관심을 갖게 된다. 특히 실거주 집을 빨리 마련해야 하거나 투자를 해야 하는 상황이라면 더욱 더 심리적 불안감과 조바심이 생겨 충분한 검토 없이 매매 계약까지 이르는 경우가 많다. 대부분의 사람들이 부동산재테크를 실패하거나 내가 아파트를 사고 나면 그 이후부터 집값이 하락한다고 하소연하는 이유가 바로 여기에 있다.  


필자가 지난 20년 동안 부동산업자로 활동하면서 느꼈던 것 중에 하나가 바로
‘부동산 초보는 매수 시장의 분위기에 휩싸여 움직이지만, 부동산 고수는 매도 시장의 분위기를 예상하고 움직인다.’는 것이다.


지금 상승세를 타고 있는 지역이 중요한 것이 아니라 그 상승세가 앞으로 내가 거주하는 동안 내지 내가 매도를 할 때까지 지속될 수 있는지, 그럴 수 있는 호재가 무엇인지에 대한 고민을 반드시 해야 한다. 그리고 그 호재가 2년 이내에 나타나 매도 우위 시장을 형성할 수 있는 파급력이 있는지 등도 체크해야 한다.


분양업자나 부동산컨설턴트가 아파트를 분양 내지 매매하기 위해 호재를 얘기한다.
언제 개통이 되고, 언제 무엇이 들어오고, 언제 준공이 되면 이 지역은 천지개벽을 할 것이라고. 그런데 막상 그 내용을 보면 아무리 빨라야 4년 길면 10년 가까이 걸릴 수 있는 것도 호재라고 설명을 한다.


중요한 것은 아무리 주변에 많은 호재들이 생길 예정이더라도 그러한 호재가 내가 그 지역 내 물건을 처분한 이후에나 발생될 수 있다면 그것은 더 이상 호재가 아닌 것이다.
호재를 가장한 미끼일 뿐이다.


초보 투자자나 내 집 마련에 경험이 부족한 사람들은 앞으로 2년 뒤의 시장 상황을 예측하기가 쉽지 않다. 경험도 없고 데이터도 없고 분석할 수 있는 능력도 부족하기 때문이다.


그럼 어떻게 해야 할까? 방법이 없을까?


필자가 제안하는 방법은 현재 기준으로 2년 전부터 지금까지 매매가격이 가장 많이 상승한 지역 중에 몇 개의 단지를 선택한 다음 그 단지가 2년 동안 매매가격이 많이 상승하게 된 이유와 원인을 역으로 찾는 것이다.


아래의 그래프는 아파트전문컨설팅업체 다다부동산파트너스에서 제공한 자료다.
서울 지역 KB시계열 지수를 기준으로 2년 전에 비해 가장 많은 상승세를 나타난 지역을 순서대로 정리한 것이다.

상승세가 높게 나타난 지역 중에 본인이 관심 있는 지역을 선정하고, 네이버 시세 등을 이용해 단지를 뽑은 다음 그 단지를 임장하면서 2년 동안 매가 상승폭이 크게 나타난 이유에 대해서 정리해 보자. 그리고 그 자료를 바탕으로 상승에 가장 많은 영향을 끼친 호재가 내가 관심 있는 지역 중 가장 비슷하게 나타나는 지역을 선정해 내 집 마련 등을 한다면 후회 없는 선택을 할 수 있을 것이다.

세상에 공짜로 얻어지는 것은 없다.


옷을 구매할 때 많은 시간을 할애해 쇼핑을 한다. 훨씬 큰 금액이 들어가는 집을 구매할 때는 옷을 선택할 때보다 더 많은 시간을 할애해 임장을 해야 한다.
그것만이 시행착오를 줄이고 오를 수 있는 부동산을 구매할 수 있는 가장 큰 무기가 될 것이다.    

 
▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다



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오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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