전체메뉴 NEW

투자vs실거주 당신의 선택은?

2009-11-12 | 작성자 오은석 | 조회수 10,605 | 추천수 277

올 한해는 재건축 아파트 시장이 부동산 시장을 주도했다고 해도 과언이 아닐 정도로 무서운 상승세를 이어갔다. 끝나지 않을 것 같은 상승곡선은 10월 12일부터 DTI를 제2금융권까지 확대 적용하면서 한 풀 꺽이기 시작했다.

매수세가 관망세로 전환되면서 앞으로 당분간 하향 안정세가 될 것으로 보이는 가운데 경매 시장의 3대 지표인 낙찰가율, 낙찰율, 입찰경쟁률도 재건축 아파트를 중심으로 그 수치가 떨어지고 있다. 반면 DTI 규제를 받지 않는 1억 이하의 빌라의 경우 입찰경쟁률이 10대 1이 넘어가는 경우도 있어 과열양상을 보이고 있다.

따라서 소액으로 경매 재테크를 하고자 하는 분들은 무리하게 서울지역의 다세대를 입찰하기 보다는 경기, 충청권의 산업단지나 물류단지, 테마단지를 중심으로 접근하는 전략이 필요하며, 실거주나 갈아타기를 계획하고 있는 분들은 이번 DTI 규제를 잘 활용해 계절적 비수기인 지금부터 내년 2월말까지 주택을 매수하는 것이 좋을 것으로 판단된다.

서울·수도권의 경매 시장의 경우 가장 인기가 좋았던 3억대 아파트 역시 DTI의 제2금융권 확대 규제로 인해 매각가율이 3%이상 하락하는 등 조금씩 자기자본비율이 높은 내집마련이나 실거주 수요자에게 유리한 시장이 형성되고 있다.

오늘 낙찰된 한 아파트를 분석해 보면,

관악구 신림동에 32평형 H아파트가 경매로 나왔다.

이 아파트는 주변이 산으로 둘러 쌓여 쾌적할 뿐만 아니라 역에서 아파트 입구까지 들어오는 버스도 있어 교통도 괜찮은 편이다. 또한 아래에는 신림동 고시촌과 서울대가 인접해 있어 번화가이다. 남향이라 방향은 좋지만 층이 낮아 일조권이 좋지 않았다.

인근에 신림뉴타운이 진행되고 있지만 영향을 미칠지는 좀 더 분석이 필요한 곳이다. 그렇지만 실거주 하기에는 손색이 없는 아파트이다.

현재 물건이 많이 없지만 같은 평형대의 매매가는 3억 3천만원 정도에 형성되어 있다.

감정가는 2억 7천만원이었고, 1회 유찰되어 2억 1천 6백만원에 최저매각가격이 형성되었다. 4명이 입찰해 2억 6천 6백만원에 낙찰 받았다.

감정가에 근접해서 낙찰 받기는 했지만 시세 대비 6천만원 이상 싸게 낙찰 받은 것이다. 투자 목적이 아닌 실거주 목적으로 접근하였기에 가능한 낙찰가였다. 만약 투자처라고 생각했다면 호재가 많은 다른 지역을 공략하지 않았겠는가?

이 물건을 통해 수익 이외에도 한가지 짚고 넘어가야 할 것이 있다.

단순 결과만 보면 낙찰가율은 98%(감정가 2억 7천,  낙찰가 2억 6천 6백), 그렇지만 시세 대비 감정가가 낮게 형성되어 있기 때문에 낙찰가율만 보고 단순 경매 시장을 평가하는 것은 곤란하다는 것을 이 아파트를 통해 알 수 있다. 즉, 통계는 통계일 뿐 참고사항 그 이상의 의미는 없다는 것이다.

필자를 포함해 부동산 재테크를 통해 수익을 많이 낸 사람들이 하나같이 하는 말이 있다. 

부동산 재테크를 할 때는 역발상으로 접근하라는 것. 그 역발상 중 가장 중요한 한가지가 바로 '투자 타이밍'이다. 경매 지표가 말해주는 것이 정말 현재의 경매 시장을 반영하고 있는 정확한 데이터인지 직접 눈으로 확인해 보길 바란다. 

그리고 경매의 시장의 지표로 사용되는 3요소가 낙찰가율, 낙찰율, 입찰경쟁률이지만 경매 재테크의 지표는 이 3요소가 아닌 수익률이라는 사실을 잊어서는 안된다.

부동산재테크~[북극성] 대표, '친절한 경매' 저자

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기