오를 수 있는 아파트의 조건?

2009-11-05 | 작성자 오은석 | 조회수 11,490 | 추천수 262

내집마련을 하기 위해, 그리고 부동산 재테크를 하기 위해 준비하는 과정에서 제일 먼저 고민하는 부분이 ‘내가 산 주택이 과연 상승할까?’이다.

부동산이 상승할지 하락할지 여부는 사실 신(神)이 아닌 이상 그 누구도 100% 장담할 수 없다. 다만 수 많은 임장을 하다보면 다른 지역의 비슷한 평형대별 가격을 모두 알 수 있기에 상호간 비교를 통해 저평가 여부를 확인할 수 있고, 저평가 된 원인이 해소(예를 들어 교통이 불편했는데, 지하철 노선 연장에 따른 수혜지가 된다는 등)될 가능성이 있을 경우 투자 대비 수익성을 계산해 접근하는 것이다.

내집마련이나 투자시 아파트를 보는 조건으로 대단지, 로얄층, 개별난방, 남향, 계단식 구조, 준공연도 등만을 유심히 살펴본다. 이런 부분들이 아파트를 선택하는데 있어 중요한 기준으로 보는 이들이 많겠지만 그것보다 더 중요한 것이 있다. 아무리 단지 내부의 구조나 위치 등이 좋다고 하더라도 결국 집값을 좌지우지하는 것은 그 단지 주위에 둘러쌓인 각종 개발, 교육, 교통 호재나 악재로 작용되었던 쓰레기 소각장 매립, 구치소, 군부대 이전 등이라는 것이다.

여기서 한 가지 더 중요한 것은 이러한 악재의 소멸이나 호재가 현재 진행 중에 있는 지역보다 매도시점인 2-3년 후에 진행될 지역을 중심으로 접근해야 하는 것이다. 예를 들어 올해 내집마련을 위해 아파트를 구입하고자 할 시에 그 아파트 주위에 있는 각 종 호재가 2011년-2012년에 발표, 준공, 착공, 추진 등과 맞물릴 수 있는 지역을 중심으로 접근해야 한다는 의미이다.

한 지역을 예로 들어보자. 꼭 이 지역뿐만 아니라 서울이나 수도권에는 저평가된 지역이 의외로 많다. 지난칼럼에서는 관악구 신림동에 대해서 언급했는데 오늘은 서대문구 홍은동 지역에 대해서 살펴보자. 이 지역의 경우 가장 굵직한 호재 중에 하나가 재개발과 재건축이 확정되어 추진하고 있으며, 광역개발구역으로 지정되었을 뿐만 아니라 홍제천 복원 공사 등으로 주거환경 및 편의시설이 한층 개선되어 2011-2012년에는 충분한 가치 상승이 있을 것으로 보이는 지역 중에 한 곳이다.

교통시설(지하철 3호선 홍제역, 내부순환도로)과 교육시설(명지 초ㆍ중ㆍ고, 정원여중, 홍원초ㆍ중 등)도 좋지만 무엇보다 4방이 모두 산으로 둘러 쌓여(북쪽 북한산, 남쪽 안산, 동쪽인왕산, 서쪽 백련산)생활 환경이 매우 쾌적하다는 장점을 가지고 있다.

즉 실거주와 투자의 개념을 함께 생각하고 접근하기에 괜찮은 지역이라고 본다. 아직은 검토 중이거나 소문에 그치고 있는 말이지만 4차 뉴타운 후보지, 서북권 르네상스 개발 계획 발표시 최대 수혜지 중에 한 곳 등으로 홍은동을 포장하곤 한다.

여러 호재에 비해 상대적으로 가격 상승률이 높지 않다고 말을 하는데 필자는 오히려 높은 상승률을 보이지 않았기 때문에 계획이 추진되고, 모습이 갖추어지는 2011년-2012년에는 충분한 가치 평가를 받을 수 있다고 본다.

필자가 추천해 준 물건 중에 홍은동 아파트 중에 하나가 어제 낙찰되었다.

건물전용이 30평으로 감정가는 3억 5천만원이었으나 3회 유찰된 물건이었다. 시세는 3억 3천만원정도에 형성되어있으나 호가는 3억 5천만원선이라고 한다. 5명이 경합해 2억 5천 6백여만원에 낙찰이 되었다.

뒤에는 백련산 근린공원이 앞으로는 홍제천이 흐르고 있어 거주지로서도 쾌적한 곳이다.

권리상의 문제도 유치권 신고가 있었으나 유치권부존재확인의 소에서 승소 확정판결이 있어 해당 점유자는 인도명령 대상자로서 명도도 어렵지 않게 해결될 것으로 보인다.

시세보다 8천-1억 정도 저가로 구입한 것도 잘한 것이겠지만 향후 매도시점에서는 훨씬 높은 가격이 형성될 것으로 기대되는 지역이기 때문에 성공한 투자가 되지 않을까 기대해 본다.

앞으로 아파트나 빌라 투자시에는 그 주택 자체에 대한 구조 등을 보기 전에 반드시 그 주택의 주변 호재 등을 파악하고, 그러한 호재가 미칠 수 있는 주택을 선택한 다음 그 선택한 주택 중에 구조가 잘 형성된 것을 매수한다면 분명 여러분들도 실거주와 투자라는 두 마리의 토끼를 잡을 수 있을 것이다.

부동산재테크~[북극성] 대표, '친절한 경매' 저자

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오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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