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낙찰가 고공행진? 고수만의 비법은

2016-10-31 | 작성자 오은석 | 조회수 4,845 | 추천수 88

 “낙찰가율이 높아서 수익성 있는 물건을 찾기 힘들어요. 혹시 수익성 높은 물건을 찾는 비법이 있나요?”



요즘 빈번하게 받는 질문이다. 부동산 시장이 활성화 되고 가격이 상승하다 보니, 낙찰가율도 더불어 높아지게 된다. 수익성이 있을 만한 물건에 대해 호기심을 갖고, 권리분석이나 임장을 통해 수익성 이면에 있는 리스크가 무엇인지 파악해야 한다. 그 다음에 최종적으로 그 리스크를 해결하는 방법을 찾는다면 그것이 곧 수익으로 연결된다.



그렇다. 필자도 안다. 말이 쉽지 이제 막 경매에 입문하는 분들에게는 “그냥 하는 거지 뭐”라고 들릴 수 있을 것이다. 경매 고수나 초보나 똑같은 절차를 걸쳐 입찰하고 낙찰 받는데 도대체 뭐가 다른 것일까? 



사실 문제는 하나다. 바로 보는 ‘눈’이 다르기 때문이다. 처음 경매를 시작하는 분들은 당장 보기 좋은 물건만 찾아다닌다. 외형이 번듯하거나 권리에 하자가 없는 것만 고르니 다른 사람들도 모일 수밖에 없다. 자연히 경쟁률이 올라가고 낙찰가도 따라간다. 그러니 이제 경매로 돈 벌기는 틀렸다는 말이 새어 나올 수밖에. 



진정한 고수는 모두의 눈에 보기 좋아 보이는 부동산은 공략 대상에서 제외시킨다. 특히 지금처럼 경매시장이 과열 조짐을 보일 때는 더더욱 그렇다. 그렇다면 애당초 고수를 따라갈 수 없으니아예 경매를 접어야 할까? 부동산 경매를 처음 시작할 때 내가 그랬다. 빈번한 패찰로 오는 스트레스와 압박감은 말로 다 할 수 없었다. 



그런데 이상하게도 패찰의 경험이 쌓이다 보니 조금식 부동산을 다른 각도로 보기 시작했다. 남들이 거들떠보지 않는 물건에 숨어 있는 가치가 보이기 시작하고, 물건 하나만 보는 것이 아니라 부동산 시장 전체의 흐름을 감지하게 되었다. 



그때서야 깨달았다. 이제 시작이구나!



경매로 돈 벌기 쉽지 않다. 요령도 한두 번이다. 몇 번이고 실패해도 줄기차게 덤비고 도전할 자신이 있어야 경매에 성공할 수 있다. 



무엇을 더 많이 알고 몰라서가 아니라 이런 노력과 끈기가 없어서 실패하는 것이고, 있다면 이 때문에 또 성공한다. 



고수의 ‘눈’은 닳고닳은 신발 밑창에 난 구멍과 같다. 끌고 쓸고 밟는 만큼 커지는 것이다. 눈이 커지면 더 넓은 시야를 가지게 되고 다른 사람들이 결코 보지 못한 구석구석을 훑을 수 있는 밝은 안력이 생긴다.

 

바로 이런 눈으로만 찾을 수 있었던 사례가 있었다.

  

부동산 자체에는 하자가 없었지만 ‘가처분 인수’라는 권리상 하자가 있어 4번이나 유찰된 물건이 있었다. 그러나 하자의 치유(?)를 통해 연 20% 이상의 임대수익을 냈던 물건이다.



경기도 안산에 모 오피스텔이 경매로 나왔다. 평수는 11평이었고, 감정가는 4천여만원, 시세는 3700만원 정도에 가격이 형성된 오피스텔이었다. 이 오피스텔은 신축 건물로 깨끗하고 시설도 좋았으며, 공실이 거의 없었다. 



그런데 이 물건은 (주)OO회사에서 가처분을 설정해 선순위 가처분으로 인수되는 권리였다. 가처분의 영향이었는지 3회까지 유찰되었다. 단순한 호기심에서 등기부등본을 살펴보았는데, 순간 기분이 오싹해졌다. 선순위 가처분의 피보전권리가 공사대금으로 되어 있었기 때문이다.



공사대금 지급정지 가처분 이나 공사정지 가처분 등이 아닌 공사대금, 금전채권에 대한 가처분이었다. 원래 금전채권을 목적으로 하는 보전처분은 가압류를 해야 하는 것인데 가처분으로 등기가 된 것이다. 



이 가처분은 필자가 충분히 해결할 수 있겠다 싶어 가처분권자의 법인등기부 등본을 떼어 보니 또 다른 단서가 필자를 기다리고 있었다. 바로 법인 대표이사가 가처분보다 후순위로 설정한 근저당권자랑 동일인이라는 것이다. 



직감으로 1회 더 유찰될 것 같아 3회 때에는 입찰하지 않았다.



예상대로 유찰되어 다시 입찰 기일에 물건이 나오게 되었다. 이 물건의 열쇠는 대표이사가 갖고 있다고 판단되어 몇 번의 시도 끝에 대표이사를 만날 수 있었다. 그리고 가처분과 근저당을 하게 된 사연을 듣고, 협의 끝에 자신의 청구금액을 모두 받아 가면 가처분을 말소해 주기로 했다. 생각보다 쉽게 정리될 수 있을 것 같았다. 



필자를 포함하여 세 명이 입찰했으며, 결국 1300여만 원으로 필자가 낙찰을 받았다. 세금 및 도배, 장판 등 부대비용을 포함해 300여만 원이 들었으며 보증금 500만원, 월 20만 원에 임대를 해 결국 연 20%정도의 수익을 낸 물건이 되었다. 얼마 후 그 오피스텔은 보증금 500만원에 월 32만원에 임대를 받을 수 있게 되었다. 



낙찰 후 가처분자에게 80만 원을 주고 가처분을 말소하였는데, 알고 보니 가처분 회사가 입찰에 참여할 계획이었지만 회사 사정이 있어 입찰을 포기하고 필자와 협상을 한 것이다.



항상 이런 종류의 물건만 있는 것은 아니다. 수익이 난다고 이 같은 물건만 무턱대고 달려들면 곤란하다. 늘 강조하지만 기본과 리스크 관리에 충실해야 한다.



위험과 수익을 가릴 수 있는 눈은 여기서 결정된다. 탄탄한 기본과 경험이 쌓이다 보면 이렇게 아무도 눈길을 주지 않는 물건에서도 수익을 창출할 수 있다. 열심히 걷고 뛰다가 넘어지면, 그 자리가 바로 다시 시작하는 곳이다. 



▶ 오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 6만 3천명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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