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DTI규제? 오히려 기회!!

2009-10-13 | 작성자 오은석 | 조회수 14,668 | 추천수 276

소득 수준에 따라 부동산담보대출금액을 제한하는 총부채상환비율(DTI)을 정부가 수도권으로 확대 적용한 지 한 달 만에 은행권에서 제2금융권까지 그 범위를 확대 적용키로 하면서 주택시장이 얼어 붙고 있다.

정부가 수도권까지 DTI를 확대 적용한다는 발표 당시, 향후 주택 시장의 상황을 보고 제2금융권까지 확대 적용할 수 있다고 언급해 어느 정도 예견은 하고 있었으나 확대 시행 이후 어제와 오늘 매수세가 끈기고 일부 지역에서는 매수자 우위 시장으로 바뀌면서 그 파급효과를 실감하고 있다.

특히 경매로 인한 주택 매각시 일반 주택담보대출이 아닌 경락잔금대출(매각허가 결정이 확정된 낙찰자가 입찰보증금을 제외한 잔금을 납부하는데 있어 그 부족한 금액을  은행에서 담보로 대출해 주는 상품)을 이용하고 있는데 경매 재테크 투자시 제2금융권에서 경락잔금대출을 이용하면 보통 낙찰대금의 70~90%(금리 6.3~5%)까지 대출이 가능했다.

대출 한도가 높다는 메리트가 있어 지렛대 효과를 최대한 이용했던 경매 재테크 투자자들에게 이번 제2금융권으로의 DTI확대 조치는 큰 타격이 아닐 수 없다.

이번 조치로 경매 시장 역시 투자 목적보다는 실거주 목적으로 재편되면서 경매 시장의 3대 지표인 입찰경쟁률, 낙찰율, 낙찰가율이 모두 하락할 것으로 예상된다.

다만 감정가 3억대 이하의 아파트의 경우 기존 전세 수요자의 전세가 상승에 따른 부담감으로 앞으로도 당분간 전세값 상승이 예상되는 이번 시점에 차라리 갈아타기를 하겠다는 수요자가 증가하면서 낙찰가율이 크게 하락하지는 않을 것으로 예상되며,  다세대의 경우 재개발 구역의 종 상향을 통해 층고 제한 등을 완화하기로 한
서울시의 '9·14 전세가격 안정대책'에 의해 오는 11월 조례개정을 하게 되면 현재 재개발 기준용적률이 최대 210%에서 230%로 증가해 사업성이 대폭 개선되므로 여전히 투자자들의 관심 대상이 될 것으로 보인다.

반면 재건축 아파트의 경우 추격 매수세가 실종되면서 당분간 가격 조정이 예상되며, 단기간의 급등한 만큼 조정가도 클 것으로 보인다. 경락잔금을 활용하고자 했던 이들 역시 2회 유찰까지 지켜보면서 입찰에 응할 것으로 예상되는 바 그동안 고공행진을 달렸던 낙찰가율도 일정 부분 조정이 있을 것으로 예상된다.

결국 이번 조치로 인해 소액에서 고액 부동산으로 갈수록 입찰경쟁률과 낙찰가율은 하락할 것이며, 그 하락 폭은 일반 부동산 시장에서의 조정으로 인한 가격 하락보다 더 클 것으로 보인다.

따라서 자기자본이 있는 내집마련 수요자나 투자자의 경우 가격 상승기 보다 더 좋은 조건으로 낙찰 받을 가능성이 높아진 만큼 DTI의 제2금융권으로의 확대 적용은 제2금융권을 이용할 필요가 없는 일반 투자자들에게는 다시 오지 않을 기회가 될 가능성이 높다.

다만 경매로 인한 부동산 취득시 부동산을 이전 받기까지 일반적으로 2-3달 정도가 걸린다는 점을 인식하고 은행권에서 일정 금액을 경락잔금대출로 받았다고 하더라도 향후 출구전략에 따른 기준금리 인상이 예상되고 있는만큼 이자 상승에 따른 리스크 관리를 철저하게 해야 할 것이다.

또한 재건축 아파트의 경우 급매물이 다시 출현할 것으로 예상되는 만큼 현장답사를 통해 정확한 시세 파악 및 매물이 있는지 여부를 반드시 체크해 급매물보다 높은 가격으로 낙찰 받는 일이 없어야 할 것이다.

앞으로 관심을 가질만 한 곳으로 영등포 뉴타운을 포함해, 노량진, 천호, 성수지구 등이나 합정, 망원지구 내 있는 빌라,  신림경전철과 3호선 연장선 수혜지 아파트, 그리고 역세권 내 소형 아파트나 오피스텔 중심으로 경매 물건을 검색해 보고 접근해 보길 바란다.    

부동산재테크~[북극성]( http://cafe.daum.net/PolarisAuction )

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오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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