전세 끼고 부동산 매입시 이것만은 꼭!

2016-05-23 | 작성자 오은석 | 조회수 35,424 | 추천수 181

갈수록 전세에서 월세로 전환률이 높아져 세입자들의 거주비용이 점점 증가하고 있다. 전세가율이 전국적으로도 75%를 넘어섰고, 특히 수도권은 이러한 상승추세가 앞으로도 한동안 지속될 것으로 보인다. 이러한 흐름속에 전세가 상승으로 부동산 가격 상승을 기대하는 일부 투자자들은 전세를 끼고 매입에 나서고 있다.



전세를 끼고 부동산 매입할 경우 어떠한 것들을 주의 하면 될까
?



전세를 끼고 매입하는 방법에는 크게 두 가지가 있다
. 



하나는 아직 전세계약이 만료되지 않은 물건을 매입하는 것이다. 이러한 매입을 실무에서는 ‘전세를 안고 매입 한다’고 말한다. 다른 하나는 소유자의 물건을 매매계약 하고, 동시에 전세계약을 해서 매매대금의 잔금을 전세잔금으로 대체해서 실투자금을 줄이는 방법이다. 두번째 방식을 실무에서 ‘갭 투자’라고 일컫는다
.  



먼저 전세 안고 매입을 하는 경우부터 계약시 어떠한 점을 주의해야 하는지 살펴보자
.



우선, 매매계약을 할 때 미리 매도인으로부터 임차인과의 전세계약 사본 및 국세·지방세 완납 증명서를 계약일에 지참하도록 중개사에게 요구를 한다. 그리고 계약일에 전세계약서를 확인해 보고, 직접 세입자에게 연락을 해서 매매 사실을 고지하고 전세계약일 및 전세금에 대해서 다시 확인 한다. 



계약 전에 매물을 확인할 당시 전세계약 당사자를 직접 만났다면 그 때 위 사실을 확인하면 되지만 계약 당사자가 아닌 다른 사람을 만났다면 계약당일에 반드시 계약당사자에게 전화를 해서 고지 및 확인을 해야한다. 또한 전세계약 당사자에게 현재 거주 물건의 상태(결로, 곰팡이, 수리를 요하는 부분 등)를 체크해서 하자여부와 추가로 발생되는 비용이 있을지 여부도 미리 확인하도록 한다. 이러한 문제를 사전에 꼼꼼하게 확인하지 않으면 계약이나 잔금 이후에 예상치 못한 일이 발생할 수 있기 때문에 꼭 주의해야 한다
. 



마지막으로 등기부 등본상 특별한 문제가 없다면 계약서에 임대차계약기간과 전세금을 기재하고 이를 인수한다는 특약을 쓰고, 잔금일에 전세금을 제외한 나머지 대금을 지급하면 안전하게 전세를 안고 매입할 수 있을 것이다
. 



두 번째는 매매계약 후 바로 전세계약을 해서 전세대금으로 매매잔금을 치루는 경우(일명 ‘갭 투자’) 어떠한 점을 주의해야 하는지 알아보자
. 



이 때도 첫 번째 케이스와 동일하게 계약일에 국세·지방세 완납 증명서는 첨부하도록 미리 중개사에게 요구한다. 계약일에 계약금을 주는데, 계약금과 기존의 근저당이 있는 경우에는 근저당채권금액, 그리고 전세금 합계가 매매대금을 넘지 않는 선에서 계약금을 지급해야 한다. 또한 전세세입자와의 계약 당사자는 매도인이 되는 것이 원칙(아직 소유권이전등기를 하지 않았기 때문)이지만 전세세입자의 요구가 있으면 신규매수자를 매도인으로 하고 전세계약의 하는 것도 괜찮다. 여기서 중요한 것은 신규매수자를 매도인으로 하고 전세계약을 할 경우 계약금을 신규매수자가 수령하는 것은 문제가 되지 않지만 매도인을 전세계약 상대방으로 할 경우 전세금을 매도인에게 수령하게 하기 보다는 중개업자가 수령을 하고 잔금일 때 지급받는 형식으로 하는 것이 더 안전하다. 특히 요즘과 같이 전세가율이 높은 상황에서 매도인이 전세금까지 수령할 경우 자칫 계약금과 전세금액 총 합계액이 매매대금보다 높아질 수 있으며, 매도인이 악의를 품는다면 문제가 발생할 수도 있기 때문이다. 마지막으로 이 경우에는 상황에 따라 전세계약이 늦어져 매매잔금에 맞춰 전세잔금을 못 치를 수도 있으니 사전에 이를 대비해 여유자금 준비 및 대출에 대한 부분에 대한 체크가 반드시 선행되어야 한다. 그래야 계약불이행으로 인한 해지로 매매계약금을 몰수당하지 않을 수 있다
. 



예상치 못한 일이 발생해 당황하지 않도록 사전에 충분히 예방하고, 안전장치를 마련하는 것이 중요하다. 부동산을 통해 수익을 얻는 것도 중요하지만 본인의 실수로 내 재산을 잃지 않는 것도 매우 중요하다는 사실을 꼭 기억하기 바란다
. 



▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

프로필보기
나도 한마디  전체 0

닉네임

등록

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기