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경매보다 저렴한 급매물건, 알고 봤더니...

2016-05-16 | 작성자 오은석 | 조회수 4,924 | 추천수 129
최근 몇년간 부동산 가격이 부쩍 올라 부동산 매수가 쉽지 않아졌다. 전세가격이 높아져 이번 기회에 아예 매수해버릴까 생각해 봤지만, 작년에 비해 4~5천만원 비싸진 가격을 보면 쉽사리 매수하지 못하게 된다. 그런데 갑자기 중개업소에서 전화가 와서 경매보다 저렴한 급매물건이 나왔는데 매수 의향을 묻는다. 알고 보니 가압류와 근저당이 설정되어 있다. 저렴해서 놓치기는 아쉽고, 매수하자니 나중에 문제가 될까봐 무섭기도 하다..


어떻게 하면 좋을까?


기본적으로 부동산 권리분석에 자신이 없으면 이런 물건은 매수하지 않는게 상책이다. 하지만 사람일이라는게 늘 원칙대로 되는 것도 아니고 상황에 따라서 매수해야 할 상황에 처하기도 한다.

주의할 점만 잘 확인하면 경매보다 저렴한 가격으로 안전하게 매수할 수 있다.


우선, 이러한 부동산을 소개 받으면, 등기부등본의 채권 총액보다 매매가격이 높은지 확인해야 한다. 확인 결과 채권 총액이 매매가격보다 높거나 같다면 계약을 하면 안된다. 매매가격이 채권총액금액의 110% 이상일 경우에 한해서만 계약을 해야한다. 예를들어, 채권 금액 총액이 2억원 일 경우 매매가격이 최소 2 2천만원 이상일 경우에 한해서만 계약을 진행하라는 의미다. 왜냐하면 잔금을 치룬 후에도 소유자가 받아갈 돈이 있어야만 계약을 확실히 마무리 할 수 있으며 그렇지 않을 경우 채무이행이 원활하게 진행되지 못해 송사에 휘말릴 가능성이 매우 높기 때문이다.

채권 총액보다 매매가격이 높은지 확인했다면, 그 다음에는 계약 방법에 유의해야한다. 이 경우 일반매매계약과 차이점이 있다. 일반 매매계약에서는 계약금, 중도금, 잔금 절차로 진행을 하는데, 권리상 하자로 인한 급매물 계약의 경우 계약과 동시에 잔금 절차를 진행해야 한다는 것이다.


부동산 계약에 대해 조금 안다는 사람들도 이런 경우에 압류나 근저당 등의 권리를 중도금 또는 잔금일 전까지 말소조건으로 계약을 하고 계약금을 주면 안전할 것이라고 생각하지만, 그러한 생각은 큰 오산이다. 왜냐하면 계약이 이행되지 않아 잔금일까지 압류 또는 채권이 말소되지 않는 경우도 고려해야 해야 하기 때문이다.


계약상 문제가 발생하면 일반적으로 매수인은 매도인에게 계약 해지를 통보하고 계약금 반환청구를 하게 된다. 하지만 이미 채무과다인 매도인 입장에서 순순히 계약금을 반환한다는 것은 현실적으로 불가능에 가깝다고 봐야한다. 계약금 반환청구 소송을 해서 확정판결을 받는다고 하더라도 이미 계약금은 없어지고 집행할만한 재산도 없을 가능성이 매우 높기 때문에 계약금 및 소송비용만 버리는 셈이 된다.


다시 말해 계약서에 특약사항을 기재한 것만으로 계약금을 보호받을 수 있다는 것은 우리의 착각이요 희망사항일 뿐 현실적으로는 쉽지 않다. 이러한 상황을 방지하기 위해서 반드시 다음과 같이 계약을 해야한다.


우선, 계약서를 작성할 때 계약금을 주지 않는 대신 잔금 날짜를 10일 이내로 잡는다.

예를 들어 계약은 1 1, 잔금일은 1 5일로 한다. 계약시 잔금지급일 전까지 압류는 풀고 가압류와 근저당권자는 잔금일 당일에 모두 공인중개사무소에 오거나 채권자의 계좌 및 위임장을 지참해서 소유자에게 오라고 한다.


이 때 매수인측 법무사를 대동해서 참석하고, 각 채권자 확인 및 서류 등을 확인 후 매매대금 중에 채권금액을 각 채권자의 통장에 바로 이체를 하고 남은 금액을 소유자에게 주는 동시에 소유권이전에 관한 서류를 받음으로써 매매 절차를 완료 하는 것이다. 매매계약을 할 때 가장 중요한 것은 최악의 상황, 즉 상대방이 계약 내용을 이행 하지 않았을 때를 가정하여 준비를 하는 것이다.


사람이 거짓말을 하는 것이 아니라 돈이 사람을 거짓말 하게 만든다. 상대방을 믿고 거래한다는 생각보다는 상황이 예상대로 되지 못할 때 스스로 내 재산을 지키는 방법이 무엇인지 고민 하는 자세가 우선되어야 할 것이다.



▶오은석 ‘나는 월세받는 직장인이 되기로 했다’의 저자로서‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 19년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 5만 명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 있다. 그를 따라 투자를 시작한 멘티 중 상당수는 현재 부동산 투자 분야의 유명한 실전 고수로 성장하여 후배들의 멘토로 활동하고 있다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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