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경매재테크, 이것이 명도다

2014-07-03 | 작성자 오은석 | 조회수 9,598 | 추천수 174

지난 두 번의 칼럼에 이어 마지막으로 명도를 잘하는 방법을 소개하고자 한다.

명도를 위해 점유자와 협상을 하다보면 협상의 쟁점은 크게 이사비와 이사기간이다. 명도는 점유자를 내보는 것. 조금 더 거칠게 말하면 점유자를 쫓아내는 것이라는 선입견을 가진 낙찰자가 의외로 많다. 그렇지만 이는 잘못된 생각이다. 명도는 상대방과 협의하여 이사 날짜를 조율하는 과정이라고 보아야 한다.

명도는 점유자를 쫓아내는 과정이라고 생각하는 A는 점유자에게 이렇게 말할 것이다.
제가 이 부동산을 낙찰 받은 낙찰자입니다. 이제 제가 소유자이니 2주안에 나가셔야 합니다. 그렇지 않으면 민형사상 모든 법적 조치를 취할 것입니다.”
소유자든 임차인이든 A라는 사람이 낙찰자라는 사실은 알고 있다. 그런데 상대방의 의사나 상황은 전혀 고려하지 않고 일방적인 통보식의 이런 말은 낙찰자에게 득이 되지 않는다.

명도는 상대방과 협의해 이사날짜를 조율하는 과정이라고 생각하는 B는 점유자에게 이렇게 다가갈 것이다.

선생님 아시다시피 제가 이번에 이 부동산을 낙찰 받은 소유자입니다. 경매가 진행되면서 스트레스 많이 받으셨죠? 저도 수없이 많은 경매를 하다보니 선생님의 고충을 잘 압니다. 먼저 앞으로 진행되는 경매 과정을 간략히 말씀 드려볼테니 상의하실 분이 계시면 그 분과 충분히 상의하고 저에게 알려주시길 바랍니다.”

낙찰일로부터 한달에서 한달 반 정도 사이에 잔금을 납부할 것입니다. 선생님이 이사를 빨리 나가실 수 있는 상황이면 제가 최대한 빨리, 그리고 아직 이사할 곳을 정하지 못했다면 제가 최대한 늦게 잔금을 납부해서 선생님이 조금이라도 편하게 이사 가실 수 있도록 협조해 드리겠습니다.”

다만 잔금을 납부하게 되면 그 때부터는 이 부동산은 저의 소유가 됩니다. 만약 선생님께서 잔금납부 전일까지 이사를 가신다면 제가 이사비로 100만원을 드리겠습니다. 이사비는 어떤 법이나 계약에 의해 제가 드리는 비용은 아닙니다. 그래서 다른 낙찰자는 단 한 푼도 드리지 않는 사람도 많습니다만 저는 작은 인연도 크게 생각하는 사람이고 만약 이사를 나가지 않으시면 저희 입장에서는 강제집행을 해야 하는데 그 강제집행비용이 100만원이 채 되지 않기 때문에 기본 좋게 이사 가시라는 의미에서 강제집행 비용으로 책정되어 있는 것을 이사비로 갈음해서 드리는 것입니다.”

그런데 잔금납부 전일까지 이사 가지 않으시면 저는 잔금납부와 동시에 이 부동산의 소유자가 되고, 그럼 그 때부터는 오히려 제가 선생님에게 월세 상당액을 청구해야 합니다. 다만 낙찰일로부터 배당기일(대략 한달정도)사이에 이사를 가신다면 월세 상당액의 이사비를 청구하는 대신 제가 드리기로 했던 100만원을 상계처리해서 진행할 것이다.”

그럴리는 없겠지만 배당기일까지도 나가시지 않는다면 저희는 일주일 안에 강제집행을 할 수 밖에 없고 그렇게 되면 오히려 저희가 선생님에게 강제집행 비용, 변호사 선임 비용뿐만 아니라 강제집행일까지 월세 상당액의 부당이득을 소송을 통해 청구할 수밖에 없습니다. 지금까지 제가 진행한 명도에서 이렇게 안좋게 마무리 한 케이스는 없었고 선생님도 매우 잰틀한 분이시기 때문에 서로 얼굴 붉히면서 법적으로 가는 것은 원하지 않으실 거라 생각합니다. 그럼 충분히 생각해 보시고, 이사 가실 곳도 알아보시고 결정이 되면 꼭 일주일 안에 연락주시기 바랍니다.”

수천 건의 명도를 하면서 내가 내린 결론은 1차 명도 협상을 할 때 B처럼 협의를 하는 것이 낙찰자가 원하는 긍정적인 결과를 얻을 수 있다는 것이다. 여기서 주의해야 할 점은 협상을 진행하더라도 잔금을 납부하면서 인도명령 신청을 하고, 결정이 나오면 반드시 강제집행 신청까지 하는 것이 좋다. 혹시라도 점유자가 우리와의 약속을 어겨 당황스러운 상황이 발생하는 것을 미연에 방지하기 위해서다.

오은석, 북극성 부동산재테크 대표

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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