실수요자는 내년 상반기를 노려라? 어디를?

2017-10-02 | 작성자 오은석 | 조회수 939 | 추천수 11
일반적으로 추석을 전후로 부동산 시장이 들썩이던 과거와 달리 올해 분위기는 차분하다 못해 다소 무거운 듯하다. 언론에서는 연일 부동산 상황에 대해 보도하며 여전히 뜨거운 감자처럼 다루고 있지만 현장에서는 실질적인 거래가 이루어지지 않아 체감 분위기가 더욱 냉랭하다고 한다. 

그래서 투자자들 사이에서는 ‘쉬어가는 것도 투자’라는 말이 나오고 있다. 그런데 과연 쉬는 것의 범위가 무엇일까. 정말 손놓고 아무것도 하지 않아도 된다는 의미일까?

모두 관망하고 있을 때 행동을 하는 것도 리스크가 있지만, 모두 관망하고 있다고 아무 것도 하지 않는 것은 더욱 큰 위험이 될 수 있다. 오히려 행동은 하지 않지만 머리는 그 어느 때보다 긴장하면서 현 시장 상황을 예의주시하고 자신의 상황에 맞는 전략을 세워야할 때이다.

실수요자들은 어떨까? 규제 정책이 계속 되고, 언론에서도 부동산 시장이나 전망에 대해 갈피를 못잡는 모습을 보이자 실수요자들 역시 무엇을 어떻게 해야 할지 모르고 어리둥절한 상황이다. 그러나 이럴 때일수록 실수요자들 역시 부동산 시장을 철저히 모니터링할 필요가 있다. 대부분 전문가들이 실수요자는 내년 상반기를 노려라고 한다.

부동산재테크에서 매수 타이밍은 매우 중요하다. 백번 강조해도 지나침이 없다. 그러나 적시적소라는 말처럼 매수타이밍과 함께 매수해야 할 지역을 정확하게 보는 것이 중요하다.

현재 상황에서 가장 중요하게 기준 삼아야 하는 것은 정책에 따라 움직이게 될 매매가와 전세가이다. 그런데 주택 가격에 가장 큰 영향을 주는 것은 공급량이다. 아무리 현명한 정책이 나오더라도 시장경제원리는 거스르기 힘들기 때문이다. 따라서 8.2 대책을 면밀히 검토해 정책이 영향을 미치는 범위와 공급량이 영향을 미치는 범위를 잘 가늠해 접근시기와 지역을 선정해야 한다.  

8.2 대책 후 부동산 시장에서 보는 지역은 크게 두 가지로 구분할 수 있다. 규제를 받는 조정대상지역과 그렇지 않은 곳이 그것이다. 그리고 이에 따라 접근하는 방법이 달라야 한다. 조정대상지역의 경우에는 8.2 대책 이후에도 전세가격이 상승하는 곳을 모니터링 할 필요가 있다. 전세가가 상승하는 가장 큰 원인은 전세를 찾는 수요 대비 공급이 부족하기 때문이다. 전세를 찾는 수요가 많은 이유는 학군이나 편의시설, 직장과의 거리 등을 따졌을 때 거주 환경이 좋기 때문인데 그만큼 전세 임대 공급이 원활하지 않다면 전세가가 오를 수 밖에 없다. 그런데 조정대상지역의 경우 여러 제약으로 전세 물건이 잘 나오지 못할 가능성이 크다. 매매가를 받치고 있는 전세가가 오를 가능성이 커지면 규제로 인해 일정기간 매매가가 조정을 받더라도 회복하는 속도가 빠르고 오히려 상승탄력을 받을 수도 있으므로 그런 지역을 예의주시해야 하는 것이다.

반면 비조정대상지역은 8.2 대책 이후에도 매매가격이 상승하고 있는 지역이 어디인지 확인하는 것이 좋다. 정부의 정책은 수요·공급의 법칙과 함께 부동산 시장을 좌지우지할 수 있는 큰 요소이다. 규제 종합세트라고 불리는 8.2 대책에 포함되지 않은 지역은 정책의 영향이 덜하다. 그 중에서도 정책의 영향을 받은 지역에 심리적 부담감을 느낀 수요자들이 대안으로 찾고 있는 곳을 선점하는 것이 중요하다. 집을 찾는 사람들의 마음은 모두 비슷하다. 여러 가지 살기 좋은 환경과 요건을 갖추고 있고 훗날 집값도 오를 수 있는 곳에 살고 싶다. 따라서 규제를 피하면서도 수요자들이 만족할 만한 조건을 충족시키는 곳이 따로 있는데, 풍선효과를 보고 있는 곳이 그런 곳이다. 따라서 이런 지역을 찾아 직접 현장 분위기를 보고 철저히 조사하는 행동이 필요한 것이다.  

8.2 대책의 궁극적인 의도는 실수요자들에게는 더 많은 기회를 주려는 것이라고 한다. 그러나 세부적인 정책을 살펴보면 아쉬운 점도 분명 있다. 따라서 정말 기회를 기회로 만들기 위해서는 아쉬운 점은 현명하게 피하고 활용할 수 있는 점은 충분히 활용할 수 있어야 할 것이다. 그러기 위해서는 주변 분위기에 따라 휩쓸리기 보다는 좀더 현장을 공부하고 직접 느끼며 상황을 헤쳐나갈 노하우를 기르는 것이 필요하다. 준비하는 자에게 기회는 의미가 있다. 기회라는 지금, 당신은 과연 준비되어 있는가. 

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 8만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다. 

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오은석의 실전경매 재테크 노하우

부동산 실전투자자 겸 칼럼니스트, 부동산 재테크 멘토. ‘북극성주’라는 닉네임으로 더욱 유명한 실전고수다. 혼자 부자가 되기보다 함께 부자가 되는 것이 더 가치 있다는 생각으로 다음카페 ‘북극성 부동산재테크’를 개설해 자신의 노하우를 아낌없이 공개하며, 경매 초심자들의 멘토로 활동중이다. 컨설팅 수수료나 공동투자를 받지 않는 대신 스스로 노력하지 않는 회원에게는 도움을 주지 않는 것이 철칙이다.

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