2018년 수익형 부동산 시장 전망

2017-12-05 | 작성자 윤재호 | 조회수 1,057 | 추천수 10

  자금 규제 탓 수익률 주춤 예상

 

수익형 부동산 시장에서 2017년은 악재보다 호재가 많은 한 해였다. 저금리가 장기화하는 가운데 정부의 강도 높은 주택규제로 인해 사람들의 시선은 규제로부터 비교적 자유로운 수익형 부동산으로 쏠려 거래가 활황세를 띠는 양상이다. 마땅한 투자 대상을 찾지 못한 중장년 투자자들이 적극적으로 상가나 오피스텔 등 수익형부동산에 눈을 돌리고 있다. 특히 연이은 부동산 대책으로 주택 투자가 어려워지면서 수익형부동산에 대한 관심은 더욱 커지고 있는 상황이다.

 

국토교통부 통계에 따르면 2017년 상반기 전국 상업 및 업무용 부동산 거래 건수는 246774건으로 집계됐다. 이는 관련 통계가 수집되기 시작한 2006년 이후 역대 최고점을 찍은 2016년 전체 건수(257877)96%에 해당한다. 2017년 역대 최고치 경신이 확실시되는 데다 증가세도 예사롭지 않은 양상을 띠고 있다. 여기에 정부의 잇따른 부동산 규제 방안이 나오면서 이른바 풍선효과가 발생했다.

 

공공과 민간에서 공급하는 상가의 인기행진이 이어졌다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 신도시 단지 내 상가는 평균 낙찰가율이 180%를 넘어선 가운데 하남미사와 화성동탄, 화성봉담 등에서는 낙찰가율 200%를 넘는 기현상이 속출했다. 민간건설사가 공급하는 상가도 호조세를 이어갔다. 평균 경쟁률 291 경쟁률을 보이며 계약 2일 만에 완판 됐다. 지방의 대단지 상가도 최고 낙찰가율 202%, 평균 경쟁률 301을 기록하며 성황리에 분양을 마쳤다.

 

   정부 규제 강화로 투자환경 변화

 

이런 과열 흐름을 보이고 있는 수익형 부동산 시장에 트렌드의 변화가 예상된다. 금리인상 위험과 정부 규제, 공급 과잉 등 다양한 요소들이 2018년 이후부터 지속적인 영향을 끼칠 것으로 보인다. 실제 신규 상가나 오피스텔은 3~4년간 높은 가격에 분양됐고 공급과잉으로 수익률 하락과 공실 위험이 적지 않다. 시장 흐름과 규제 강화로 인해 높은 수익률을 기대하는 투자수요보다는 실수요자 중심으로 돌아서며 풍선효과를 기대하기 어려울 것으로 보인다.

 

정부의 주택시장 규제 강화를 발표한 8·3 대책으로 주택담보대출이 엄격하게 진행되고 있는 가운데 주거용 오피스텔이나 상업용 부동산임대업을 대상으로 한 대출도 축소하기 시작했다. 수익형 부동산 시장으로 비정상적인 대출이 유입되는 것에 대해 관리가 필요하다는 목소리가 높아지고 있는 상황에서 가장 대중적인 투자 대상이던 오피스텔과 상가 등에 대한 거래가 어려워지면서 임대용 부동산의 거래가 다소 위축될 것으로 예상된다.

 

상가임대차보호법 개정과 실거래가 신고 적용도 수익형 부동산의 투자 환경에 악재로 작용할 것으로 보인다. 상임법 개정이 초읽기에 들어가면서 계약갱신청구권 행사 기간을 최장 10년으로 늘리고, 임대료 상한을 연 5% 이하로 낮출 것으로 예상된다. 또 수익형 부동산도 실거래가 신고가 적용돼 실수요가 아닌 투자자금 유입이 주춤할 것으로 예측된다. 투자자금이 노출되면 세 부담으로 연결돼 매매에 소극적인 모습을 보여 임대 수익형 부동산 시장에 불리하게 작용한다.

 

수익형 부동산 투자를 엄격히 제한하는 거래 규제책도 새로 발표됐다. 오피스텔 거래 시 서울 전역과 수도권 등 투기과열지구로 묶인 곳은 소유권 이전 때까지 전매가 금지된다. 또 일정 규모 이상의 오피스텔은 분양할 때 인터넷 청약을 시행하는 규정도 나올 예정이다. 모델하우스에서 줄서기 하는 풍경이 사라질 전망이다. 오피스텔은 각종 부동산 규제의 '무풍지대'로 불렸지만 이번 대책으로 인해 가수요가 빠져나가면서 시장의 관심이 다소 줄어들 것으로 사료된다.

 

수익형 부동산에 대한 규제 강화와 불리한 정책들이 속속 이어지며 시장이 전반적으로 주춤하는 모양새를 이어갈 것으로 예상된다. 새 정책변화에 따라 수익형 부동산에도 추가 규제 가능성이 있어 실질수익률도 하락할 것으로 예상된다. 하지만 수익형 부동산이 아직까지는 주택에 비해 상대적으로 규제에서 자유롭기 때문에 시중 여유자금이 꾸준히 몰리고 있다. 저금리 상황에서 시세차익보다 임대수익을 노리는 수요자들에게는 입지 좋은 수익형부동산의 인기가 여전할 것으로 보인다.

 

수익형 부동산의 2018년 기상도는 대체로 약보합세를 띨 전망이다. 갈 곳 잃은 뭉칫돈이 수익형 부동산으로 기웃거릴 가능성이 높지만 시장이 침체하거나 금리 인상, 고분양가 현상이 나타나면 대내외 변수로 인해 선별적 투자에 나서는 투자자들이 늘어나기 때문이다. 수익형 부동산은 아파트에 비해 공실 등 투자 손실 위험이 상대적으로 큰 데다 임대료 하향 조정 등으로 안정적인 수익을 거두지 못할 가능성도 큰 상품이다. 수익성이 불투명한 상품에 여러 개 투자하기 보다는 안정적 수익이 나오는 블루칩상품에 투자하는 게 중장기적으로 유리해 보인다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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