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경매·공매 투자를 알아두면 좋은 이유?

2016-07-06 | 작성자 윤재호 | 조회수 5,466 | 추천수 147

  경매·공매 시장은 부동산 ‘할인마트’

부동산을 싸게 사는 방법은 꽤 여러 가지가 있습니다. 청약통장을 통한 분양과 아파트 분양권, 급매, 할인 미분양 등 다양합니다. 투자자 본인이 처해있는 자금여력을 바탕으로 가장 돈을 적게 들여 부동산을 값싸게 사는 법이 최적의 투자전략이지요. 그 중에 경매와 공매 투자는 가장 합법적으로 시세차익을 많이 얻으며 부동산을 싸게 살 수 있는 방법입니다.

급매와 분양권 거래의 경우 파는 사람과 사는 사람이 마음대로 거래할 수 있습니다. 부동산을 파는 사람이 이익이 남고, 사는 사람도 지금이 가장 싸다고 생각하면 서로의 판단으로 부동산을 사고팝니다. 그러나 경매·공매는 일반 거래와 달리 강제 매각되는 부동산들입니다. 경매는 빚을 갚지 않아 강제로 처분되고 공매는 세금이 밀려 강제로 처분되는 부동산입니다.

부동산 소유주(매도자)의 의지와 관계없이 강제 매각되는 부동산이다 보니 시장 거래는 활발하지 않습니다. 부동산 중개업소에서 살 수 없고 일정한 매각 장소에서만 부동산을 거래합니다. 경매의 경우 경매법정에서, 공매의 경우 온비드 인터넷장터에서만 거래합니다. 그러다보니 할인 매각정보를 알거나 경매·공매에 대한 공부를 한 사람만이 경매·공매 투자에 나설 수 있습니다.

강제처분되는 경매·공매 매물은 꾸준한 데 투자자들의 수가 제한되다보니 싼값에 살 수 밖에 없습니다. 법원에서 매긴 시세인 감정가에서 첫 입찰을 하지만 대체로 1~2회 정도 살 사람이 없어 유찰 과정을 거칩니다. 즉, 살 사람이 없어 가격이 떨어지는 과정을 거칩니다. 유찰 과정을 거치면 경매는 1회에 20~30%씩, 공매는 10% 씩 가격이 떨어집니다.


 부동산을 읽는 ‘선물(先物)’ 시장

경매·공매 시장을 통해 부동산 현황을 쉽고 간단하게 읽을 수 있습니다. 경매에 부쳐지는 물량이 늘면 부동산 경기가 안 좋다는 걸 의미합니다. 빚 얻어 장만했던 부동산들의 강제매각이 늘고 있다는 것은 서민들의 가계대출이 늘고 은행 부실채권이 늘고 있다는 걸 말합니다. 물량이 늘고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 떨어지면 앞으로 부동산 가격이 더 떨어질 수 있어 경매시장을 통해 부동산을 값싸게 살 여지가 높다고 봐도 무방합니다.

대체로 부동산 가격 하락기에는 경매 투자가 불리하다고 생각하는 경우가 많습니다. 법원 감정가가 높게 잡혀 경매를 통하더라도 비싸게 산다고 생각합니다. 그러나 가격 하락기에 나온 부동산이 더 싸게 살 수 있습니다. 요즘에는 시세나 실 거래가가 인터넷과 중개업소에 투명하게 공개되기 때문에 시세보다 저렴할 때만 입찰하면 됩니다. 입찰자들이 줄기 때문에 기준가격을 정해 낙찰 받으면 굳이 비싼 가격에 낙찰 받을 이유가 없습니다.

경매·공매 시장이 부동산의 선물시장(Future Maket) 역할을 한다고 합니다. 부동산은 금융과 달리 선물(先物)시장이 없는 대신 그 유사한 시장이 경매와 공매시장입니다. 최근 경매에 나와 낙찰된 부동산과 낙찰 통계는 향후 6개월 ~ 1년 뒤의 기대심리가 반영됐다는 것을 뜻합니다. 특히 경매·공매의 각종 지표와 통계는 부동산 시장에서 금융선물과 같으며, 이 선물 시장을 잘 읽으면 향후 부동산시장의 전망을 읽는 자료로 활용할 수 있습니다.

경매·공매 투자나 일반 부동산 투자에 나설 때는 향후 부동산시장의 미래를 어느 정도 읽을 줄 알아야 합니다. 향후 부동산 시장은 대세 상승기를 지나 완만한 조정기를 거칠 가능성이 큽니다. 이유는 저출산·고령화·저성장·저금리 시대를 살고 있어서입니다. 이럴 때는 미리미리 부동산 값 싸게 장만하는 경매·공매 투자지식을 섭렵해 다양한 값싼 매물 중에서 거품 빠진 수익형 부동산 투자에 나설 준비가 필요한 시점입니다.

값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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