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2016년 임대 수익형 부동산 시장 전망

2015-12-09 | 작성자 윤재호 | 조회수 17,483 | 추천수 139

1%대 초저금리 시대와 저성장이 본격화되면서 900조원에 달하는 단기 부동자금이 수익형 부동산으로 몰리고 있다. 금리 인하가 대형 호재로 작용하면서 특히 은퇴하는 베이비붐 세대는 물론 자녀세대인 20ㆍ30대 등도 소규모 자본으로 노려볼 만한 수익형 상품에 관심을 기울이고 있다. 오피스텔 분양 현장에 투자자들이 새벽부터 줄을 서는가 하면 상가와 소형아파트에도 여유자금이 몰리고 있다. 바야흐로 수익형 부동산의 전성시대이다.

내년 임대수익형 부동산은 금리인상 변수, 분양시장에서의 고분양가, 정부의 가계부채 관리방안 효과 등이 이슈가 될 전망이다. 특히 가계부채 관리 방안 발표 이후 아파트 가격 상승폭 둔화와 미분양 증가 등 주택시장에 경고등이 켜졌다. 그러나 가계부채 대책의 적용을 받지 않는 수익형부동산은 수요가 더 쏠릴 가능성이 있다. 대출이자 부담이 줄어들고 부동산 시장의 유동자금 여건도 좋아지면서 수익형 부동산의 투자여건이 좋아질 것으로 전망된다.

   수익형 부동산 인기 높아져 분양가 ‘상승세’

2015년 한 해에는 수익형 부동산의 대표주자인 상가와 오피스텔 시장에 투자자들의 관심이 집중됐다. 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지 내 상가는 최고 인기 상품이었다. 2015년 상반기 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 212%였다. 2014년 같은 기간에 비해 26% 높은 수준으로 입찰경쟁률이 더욱 치열해졌다. 광교·위례신도시 오피스텔의 경우 평균 수십 대 1의 경쟁률을 기록하며 대기수요까지 몰려 탄탄한 완판 행진을 이어갔다.

서민들의 주택 마련 대상으로만 인식됐던 중소형아파트가 수익형 재테크 상품으로 급부상한 한 해였다. 월세가 늘고 임대료가 오르자 소형 주택의 임대수익률도 상승세를 탔다. 상대적으로 매매가가 저렴한 경기·인천지역 아파트는 연 임대수익률 4%를 기록하며 수익형 부동산의 ′대명사′로 꼽히는 오피스텔을 바짝 뒤쫓고 있다. 소형 주택은 중대형 보다 상대적으로 수요가 풍부하고 월세 거래가 쉬워 실속 있는 투자처로 자리매김하고 있다.

수익형 부동산에 투자수요가 몰리자 상가·업무시설 용지도 덩달아 관심이 고조됐다. 수익형 부동산을 공급하려는 기업들이 관련 용지 확보에 돌입하자 상업·업무용지들이 예정가보다 높은 낙찰가율을 기록했다. 특히 희소성이 높아진 공공택지지구 내 경쟁입찰 용지 분양에서 2014년 대비 14%p 오른 140%를 기록했다. 수도권과 지방 모두 낙찰경쟁도 치열해 원주기업도시에서 공급된 점포주택 용지가 평균 1390대 1의 경쟁률로 모두 팔려나갔다.

수익형 부동산의 인기가 높아지자 분양가도 가파르게 상승 추세이다. 투자 수요가 확대되자 건설업계가 분양가를 끌어올리거나 중도금 무이자 등 각종 혜택을 속속 폐지하고 있다. 오피스텔의 매매가는 2015년 0.19%의 변동률을 나타내며 2012년 이후 3년 만에 회복·반등했다. 상가도 덩달아 분양가가 함께 올랐다. 2014년 상가 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 2766만원이었으나, 2015년에는 3.3㎡당 2937만원으로 3.3㎡당 약 200만원이 올랐다.

분양가 상승은 임대수익률 하락과 직결된다. KB국민은행에 따르면 수도권 오피스텔 수익률은 지속적으로 하락하고 있다. 오피스텔 수익률은 2014년 5.61%에서 2015년 월 5.54%로 0.06% 하락했다. 수도권 상가도 최근 분위기에 편승해 당초 계획보다 상가 공급물량을 늘리면서 총 9만 2,347㎡로 2014년 같은 기간(5만 1,486㎡)에 비해 79% 늘어났다. 기존 상가 수익률이 최소 5%대에서 4% 미만대까지 뚝 떨어졌다.

   상가·오피스텔 공급 과잉에도 ‘인기’ 예상

2016년 상가시장은 저금리 기조가 유지될 것이란 점을 근거로 상대적으로 수익성 높은 상가에 대한 투자 수요가 당분간 이어질 것으로 전망된다. 특히 안정된 배후수요를 가진 공공택지 아파트 단지 내 상가와 서울·수도권에 속한 택지지구, 개발 호재가 많은 신도시 신흥상권의 경우 유동인구와 배후 수요가 풍부하기 때문에 예년보다 줄어든 공급만큼 투자 수요가 이어지며 투자환경이 좋아질 것으로 보인다.

상가는 주택보다 월세 단위가 크고 장기적인 수익을 낼 수 있어 구매수요나 투자수요가 신규 분양시장에 몰려들 가능성이 크다. 대출규제 강화 등으로 주택시장이 다시 가라앉을 조짐이 보이면 기존 재건축이나 재개발 주택 거래 중심의 투자수요가 상가로 옮겨갈 가능성이 높다. 1000가구 이상 대단위 아파트 단지 상가와 유동인구가 풍부한 역세권 상가, 비교적 안전한 택지지구 내 근린상가가 인기몰이를 할 것으로 전망된다.

그러나 상가 투자는 다양한 위험에도 신중하게 대처해야 한다. 신규 분양시장의 경우 공급 물량 과잉 우려의 목소리도 들린다. 물량 증가와 더불어 분양가격도 함께 오른 탓에 비수도권과 지방의 경우 분양 상가의 수익성은 점차 떨어질 우려가 크다. 수익형 상가의 경우 매입 가격이 오르면 수익률이 낮아지는 만큼 분양 가격을 따져보고 주변 개발현황, 공실률, 인근 임대료 수준 등에 따라 수익률 변수를 염두에 두고 접근해야 한다.

대표적인 임대수익형 부동산인 오피스텔의 경우 수익률이 하락하고 있지만 찾는 수요가 늘면서 신규 분양 물량에 대한 관심이 클 것으로 예상된다. 한동안 공급이 위축되면서 2014년 대비 2015년 입주물량이 20% 정도 줄어든 것이 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 지난 3~4년간 공급이 늘었던 원룸보다는 투룸형, 매매·분양가가 비싼 강남 등지보다는 강북과 신도시·택지지구, 지방의 신규 분양 오피스텔에 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

업무용보다는 주거용 오피스텔 신규 분양시장이 반사이익을 얻을 것으로 보인다. 전세난과 자금여력이 부족한 신혼부부나 2~3인 가구 등이 아파트와 동일한 생활이 가능한 주거형 오피스텔(아파텔)에 대한 선호도가 높아졌기 때문이다. 주거용 오피스텔이 전세가격 상승의 대안으로 떠오른 이유는 바닥난방 허용과 연금 가입 대상 주택으로 되면서 활용도가 높아졌고 오피스텔이 기존 업무시설에서 주거시설로 인식이 바뀌고 있는 점도 한몫을 하고 있다.

오피스텔의 신규 공급 물량 증가는 임대수익률 하락으로 이어져 전망이 그다지 밝지 않다. 입주 물량은 많고 매매가가 회복세를 보이지 않고 있어 수익률 회복은 당분간 불가능하다. 임대수익률에 세금을 제외하면 실제 수익률은 3~4%대로 떨어지는데 입주물량이 늘어나 수익률이 더 하락할 수 있다. 업체에서 제시하는 수익률만 보지 말고 입점 이후에 다른 상품들과 비교해 경쟁력은 있는지, 입지가 불리한 점은 없는지 고려해 봐야 한다.

   소형 아파트, 점포용지 등 신상품 인기 상승

월세 임대소득 투자 대상이 오피스텔에서 아파트로 바뀌며 소형아파트가 새롭게 수익형 부동산으로 각광 받는 모습이다. 전세금 급등과 함께 임대시장이 전세에서 월세로 빠르게 재편되는 시장에서 자산가들 사이에선 직주근접의 역세권 소형아파트에 대한 수요가 늘었다. 2~3억 원대 소형아파트는 월세 수요가 넉넉한데다 양도 시 시세차익까지 누릴 수 있다. 39~45㎡ 아파트의 경우 월 임대료가 50~60만원으로 연 수익률은 3~4%대에 달한다.

소형아파트의 수익률은 향후 꾸준히 상승세를 탈 전망이다. 부동산114에 따르면 2015년 서울 중소형아파트(전용 59㎡이하) 평균 월 임대료는 81만원에서 102만원으로 2008년 대비 25% 상승했다. 경기는 74만원으로 27%, 인천은 50만원에서 62만원으로 22% 올랐다. 중소형 아파트 매매가 상승률이 서울 4.3%, 경기 7%, 인천 1.3%인 점과 비교하면 월 임대료는 20% 이상 오른 것이다. 특히 소형은 수도권에서 1주택만으로 주택임대사업자로 등록이 가능하고 취득세 등 세금혜택도 유리하다.

2015년 최고 경쟁률을 보였던 토지주택공사(LH)의 점포겸용 단독주택용지 2016년에도 투자자는 물론 실수요자까지 몰리며 수익형 대표 상품으로 흥행이 예견된다. 주거와 임대 수익을 모두 잡으려는 중장년층들의 관심이 집중되며 인기 종목으로 부상할 전망이다. 실거주에 임대소득까지 노릴 수 있는 점포겸용 택지는 신도시 및 택지지구 내에서 수백 대 1의 높은 경쟁률을 보이며 가장 뜨거운 부동산 상품이 될 것으로 예상된다.

상가주택은 주거 문제와 임대 수익을 동시에 해결할 수 있어 청약경쟁이 치열하지만 자칫 상권 활성화가 더뎌 임차인을 찾지 못할 경우 장기 공실로 애를 먹을 수 있다. 2000년대 초 투자 열풍을 타고 성남 판교와 화성 동탄1신도시에 점포주택 준공 붐이 일었으나 현재 1층 상가가 수년째 임차인을 구하지 못해 빈 곳이 수두룩하다. 상권 형성 초기에는 웃돈이 붙기도 하지만 유동인구 확보가 쉽지 않은 만큼 세밀한 상권분석 과정이 필요하다.

수익형 부동산에 소형화 바람이 불면서 빌딩을 쪼개 분양하는 섹션 오피스 공급도 활기를 띌 전망이다. 건물 일부 층을 30~40㎡ 단위의 실로 분할에 개인에게 공급하는 신종 수익형 부동산이다. 서울 강남권 오피스에서 오래 전에 공급돼 5~6%대의 안정적으로 임대수익을 거두고 있어 틈새 임대형 부동산으로 인기가 많다. 최근에는 서울 마곡·문정지구, 세종시 등 업무용 임대수요가 풍부한 신도시나 택지개발지구에서 공급돼 관심을 끌고 있다.

개인 자산가들의 관심종목인 10~50억 원대의 중소형 빌딩 투자의 인기도가 2016년에도 투자열기를 이어갈 것으로 보인다. 강남의 중소형빌딩 임대수익률은 3%까지 내려간 상태다. 과거처럼 높은 수익을 기대하기 어려워도 안정적인 임대수익이 가능한데다 매매를 통한 자본소득의 여지가 높아 거래가 증가하는 추세다. 삼성동 일대와 8호선 송파구 라인 등 향후 지가 상승이 예상되는 유망지역은 중소형 빌딩 거래가 두드러지게 활발해질 전망이다.

틈새 수익형 상품으로 자리 잡은 지식산업센터는 공급과잉과 입주율 부진으로 거래 활성화에 다소 어려움이 예상된다. 지식산업센터 투자의 장점은 분양가가 3.3㎡당 900만 원 선으로 저렴하고 취득세·재산세 절감으로 정책적 수혜를 입는 틈새 임대상품이란 점이다. 하지만 최근 분양이 늘고 공실률이 증가 추세다. 특히 개인이 분양 받아 공장을 임대하려면 입주 가능 업종사업자로 등록해야 하는 등 제약이 많아 거래가 주춤한 상태다.

초저금리 기조가 유지되고 있는 덕에 수익형부동산 시장은 2016년에도 초강세를 이어갈 것으로 예측된다. 임대 수익형 부동산이 인기를 끌며 수요가 늘어 매매·분양가는 상승하는 추세여서 수익률은 점차 떨어질 가능성이 크다. 전통적인 투자용 부동산 수요까지 가세하면서 갈수록 과잉 공급되는 측면이 있다. 시장이 침체하거나 금리 인상, 고분양가 현상이 나타나면 무리한 투자가 오히려 부메랑이 돼 돌아올 수 있으므로 신중하게 투자해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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