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경매 함정을 피해야 우량 물건이 보인다

2015-11-10 | 작성자 윤재호 | 조회수 5,772 | 추천수 128

부동산 분양시장이 호조를 보이지만 경매 시장에도 늘 값 싸게 부동산을 사려는 투자자들이 모여든다. 정부의 각종 부동산 활성화 대책에 대해서 일반 부동산 시장 참여자는 의문을 품는 반면 경매 참여자들은 신뢰를 보이고 있다. 이런 현상은 상대적으로 싼 가격에 부동산을 장만할 수 있어 시세 차익을 노릴 수 있다는 장점에 혹해 경매에 도전하는 사람들이 늘고 있어서다. 하지만, 무턱대고 덤볐다간 경매의 함정에 빠져 '낭패'를 보는 수요자들이 점점 더 늘고 있다.

경매 투자의 함정에 빠지는 이유는 바로 경매에 부쳐지는 모든 물건이 대체로 저렴하다는 선입견에서부터 시작한다. 1~2회 유찰 후 20~50% 저렴한 경매물건이면 충분히 수익을 남길 수 있으리라는 기대감이 높다. 하지만 경매 물건에는 가격 싼 경매물건으로 포장된 함정 있는 물건들이 즐비하다. 유찰이 잦아 외견 상 싸다는 이유로 저렴하게 낙찰 받았지만 실제 권리 상 문제 있는 물건을 낙찰 받아 ‘승자의 저주’가 발생하기도 한다.

경매는 부동산 투자 수단 중에서 함정이 가장 많은 투자처다. 수익률은 높지만 꼼꼼하게 물건분석을 하지 못한 탓에 결정적인 함정에 빠지는 일이 허다하다. 특히 경매 투자의 기본이라는 권리분석의 실패로 입찰보증금을 포기하거나, 잔금을 납부하고 추가 비용의 발생으로 낙찰가보다 몇 천 만원을 더 부담하는 경우도 발생한다. 경매에 참가하면서 기본적인 권리분석의 상식 부족 때문에 발생하는 상황이 다양하다.

   현장 가야만 판독 가능한 투자성 자료

경매 입찰에 있어 가장 중요한 단계 중 하나가 현장답사이다. 그런데 경매의 함정에 빠진 투자자들의 중요한 실수 중 하나가 입찰 전 법원의 매각자료와 일치하는 지 확인만 해보는 주마간산 식으로 현장조사를 마치기 일쑤다. 매각서류와 감정서 등 입찰서류는 오류로 가득하다. 현장 안에서 경매 정보 외에도 임차인 점유와 지역개발, 건물의 노후도 등 중요한 정보의 내용을 주의 깊게 살펴야 제대로 투자성을 판독할 수 있다.

인터넷이 발달하면서 전자지도와 로드뷰가 현장을 방문한 것과 같은 효과를 줘 투자에 활용하는 경우가 늘었다. 지도 서비스를 통해 입지와 상권을 파악할 수 있어 유용하지만 전자지도가 임장의 전부라고 판단했다가 잘못된 경매물건을 고르기 일쑤다. 사진만으로 현장의 하자나 함정을 찾아내기 어렵기 때문이다. 외관 상 드러나지 않는 지역권과 유치권 외에도 도로와 인접 경계, 혐오시설 여부 등 물건 상 하자와 복병을 만날 가능성이 매우 높다.

최고가 매수인으로 결정됐지만 잘못된 입찰 정보로 인해 거액의 입찰보증금을 포기해야 하는 사례의 대부분은 법원 감정가를 시세로 오인하는 경우이다. 거의 공산품화 된 아파트라도 층과 향, 동에 따라 시세가 수천 만 원 이상 차이난다. 그런데 잘못 매겨진 감정가를 시세로 알고 낙찰 받았다가 거래가보다 비싸게 낙찰 받는 사례도 왕왕 발생한다. 특히 감정가의 오류가 심한 상가와 토지, 전원주택과 같은 종목은 낙찰을 포기하는 빈도가 높다.

현장답사 시에는 부동산 시세를 정확히 파악해야 한다. 인근 부동산 3~4군데를 들러 감정가와 시세와의 차이를 탐문해 봐야 한다. 감정평가서의 감정 날짜와 입찰 시점의 차이를 확인하고 유찰 후 최저가는 급매 수준과 얼마나 차이나는 지도 알아봐야 한다. 법원 감정평가는 통상적으로 4~6개 월 내에 매각 되므로 시세의 등락폭이 크다면 최저가대로 낙찰 받더라도 오히려 비싸게 낙찰 받을 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

   입찰장 분위기에 현혹되지 마라

초보 경매 투자자들은 입찰장 분위기에 기가 꺾이기 십상이다. 입찰장 안의 수많은 투자 인파에 질려 즉석에서 낙찰가를 높이거나 지레 포기하기도 한다. 하지만 입찰장 분위기는 무시해도 좋은 수준이다. 입찰장 인파는 허수들이 많아서다. 경매 물건의 채권자 또는 세입자나 채무자 등 이해관계인과 그 가족들도 많이 참석한다. 입찰장 인파의 10~20%는 구경꾼과 경매 수강생, 컨설팅 업자들이라고 봐도 무방하다.

일부 경매 참가자는 ‘낙찰’ 자체가 목적인양 고가에 낙찰 받는 경우도 있다. 일부 종목 실수요자의 경우 고가 낙찰사례가 빈번하다. 수 회 입찰에 참여했지만 패찰하자 단단한 각오(?)로 낙찰 받기 위해 감정가 수준을 웃도는 금액을 써내기도 한다. 최저가나 현재의 가치를 무시하고 가격을 높이 써내 낙찰 받다가는 후회하기 십상이다. 입찰장 분위기에 현혹되기 보다는 철저한 수익률에 근거해 입찰가를 산정하는 보수적인 입찰 자세가 필요하다.

법원의 매각서류나 유료 경매사이트 기재 내용을 맹신해 낙찰 받았다가 잔금 납부를 포기하는 경우가 잦은 편이다. 법원의 현황조사서와 매각물건명세서의 엉터리 내용을 그대로 믿고 입찰했다가 정보의 오류로 낭패를 당하는 경우이다. 임차인의 점유상황, 임차보증금 신고내역이 크게 차이나 수익률이 떨어지기도 한다. 집행관이 이해관계인의 구두진술만을 그대로 기재하는 바람에 임대차 금액 등이 부풀려져 투자 손실을 입기도 한다.

경매 투자의 함정에 빠지기 쉬운 종목은 상업용 부동산이다. 상가나 근린시설은 철저하게 임대수익으로 투자성을 판단해야 하는 종목이다 보니 감정가의 오류와 입지·상권분석의 실패, 임대수익률 착각으로 낭패를 당한다. 수익형 부동산의 감정가는 임대수익이 반영된 가격이 아닌 최초 분양가로 책정된 경우가 많기 때문에 최근 분양가 추이나 주변 임대수익률을 통해 보수적인 수익률 분석을 마친 후 입찰을 결정해야 투자실패를 줄일 수 있다.

투자자 입장에서 경매의 함정에 빠지지 않는 것이 최선책이지만 만약 함정을 피하지 못하는 상황이라면 재빨리 대처해 함정을 해소할 수 있어야 한다. 법원 기록에도 없던 대항력 있는 임차인이 나타났거나 인수해야 할 권리나 매각물건명세서에 누락된 권리가 있는 경우에는 경매 법원을 상대로 단계별로 대처해야 한다. 매각허가 결정 전에는 매각불허가를 신청하고 이후라면 즉시 항고나 매각허가 취소, 대금감액을 청구해야 한다.

경매에서 ‘손톱 밑 가시’를 만나지 않으려면 경매 입찰 전부터 낙찰 받고자 하는 물건에 관한 충분한 사전조사를 마쳐둬야 한다. 내 집 마련 수요자가 주택 장만을 하기 전에 철저하게 사전 조사를 해두듯 경매도 부동산 투자의 함정을 피하는 전략부터 세우고 입찰해야 한다. 등기부 상 권리분석 외에도 물건분석과 시세, 투자성 분석까지 시장을 종합적으로 봐야만 안전하고 돈 되는 우량 물건을 잡을 수 있다.

  값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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