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농취증 필요 없는 도시지역 내 ‘경매 농지’

2015-10-20 | 작성자 윤재호 | 조회수 21,872 | 추천수 136

소액의 종자돈으로 경매를 통해 농지를 사게 되면 예외 없이 ‘농지취득자격증명서’(농취증)를 발급 받아 법원에 제출해야 한다. 농취증 발급의 목적은 농지의 소유와 이용을 일치시켜 농지의 생산성의 극대화를 도모하고 경작자 즉 농업인만이 농지를 소유하게 하는 ‘경자유전’ 원칙에 따라 시행하는 제도이다.

일반인이 여유자금으로 개발과 수익성이 예상되는 수도권이나 지방의 경매 농지나 땅에 투자하거나 건축을 위해 땅을 매입하려다 보면 늘 농취증 발급이 신경 쓰여 번번이 입찰을 포기하는 경우를 자주 보게 된다. 그러나 농지라도 농지취득자격증명이 면제되는 경매농지라면 초보자라도 관심을 가져볼 만하다. 일반적으로 농지 취득은 농지취득자격증명이 필요하지만 예외적인 사례를 잘 알아두면 경매를 통한 농지 취득이 가능하다.

일반농지를 낙찰 받게 되면 ‘매각기일’(입찰일)로부터 통상 1주일 이내로 지정되는 ‘매각결정기일’(낙찰허가) 전까지 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야만 매각허가결정이 난다. 만일, 이를 제출하지 못하면 매각 불허가 되는 것은 물론 전국 대부분의 법원에서는 입찰보증금까지 몰수한다. 이런 이유로 농취증이 면제되는 도시지역 내 농지는 도시인들의 투자대상으로 관심을 끌고 있다. 아울러 이러한 농지는 사실상의 ‘대지’인 관계로 개발가능성이 상당히 높기 때문에 일반농지에 비해 상대적으로 높은 수익이 보장된다.

  ‘도시지역’ 농지는 농지라도 소유권이전 가능

비록 지목과 토지 현상이 농지일지라도 ‘토지이용계획확인원’ 상에 도시지역 내 농지로서 일반주거, 상업, 공업지역 및 도시계획시설예정지구로 용도 지정된 농지를 경매로 취득하게 되면 농취증을 제출하지 않아도 매각허가결정을 받아 소유권이전 등기를 할 수 있다.

하지만 이 경우라도 농취증이 필요 없는 농지인 것을 법원이 모를 수도 있기 때문에 농취증 대신 ‘토지이용계획확인원’을 발급받아 ‘매각결정기일’ 전까지 제출하는 것이 만일의 경우 불필요한 시간낭비를 줄일 수 있다.

법원이 이를 모르고 매각불허가 결정을 하는 경우가 종종 있기 때문이다(농지가 경매에 부쳐지면 법원은 해당 관청에 사실조회를 하여 농취증이 필요한 농지인지 여부를 판단하는데 시점 차이 등으로 인해 사실조회 이후 내용이 바뀌는 경우도 있다). ‘토지이용계획확인원’은 토지소재지 관할 시, 군, 구청 민원실에서 발급 받아 볼 수 있으며 각 지자체 홈페이지에서도 확인할 수 있다.

   수도권 농지 경매로 짭짤한 수익 사례

서울 송파구 잠실동에 사는 50대 중반의 박 모 씨는 은퇴를 앞두고 있는 회사원이다. 박 씨는 은퇴 후 재테크와 농지경작, 두 마리 토끼를 잡으려는 목적으로 개발지역 인근 위주로 농지경매에 몇 번이나 도전했으나 번번이 농취증 때문에 고배를 마셔야만 했다.

특히, 수도권 법원 입찰에서 농취증을 내지 못해 입찰보증금을 몰수당하는 시련을 겪고 난 뒤로부터는 농취증을 내지 않아도 되는 도시지역 내 농지에 관심을 갖게 되었다. 그러다 최근 전문가의 도움으로 충남 서산지원 입찰에 참여, 도시계획상 일반주거지역으로 용도지정 된 충남 태안읍 소재 농지 990㎡를 감정가의 60%에 불과한 9천만 원에 낙찰 받았다.

본건은 6M 도로에 접해있고 인접지역이 주거지역 등으로 한창 개발이 진행 중 이어서 투자가치가 상당 할 것으로 판단되었다. 얼마 전 잔금을 납부하고 소유권이전 등기까지 모두 마친 김씨는 요즘 행복한 비명(?)을 지르고 있다. 토지 소재지 인근 부동산에서 토지를 매각하라는 권유전화가 계속되고 있기 때문이다.

매수 희망가는 3.3㎡ 당 65만원. 감정가 보다 5천여만 원 많은 약 2억 원이었다. 당장 매각한다 해도 취득시의 제세공과금 및 양도세를 공제하고도 약 5천만 원 정도의 투자 수익이 예상되었다. 낙찰 후 6개월 만에 50%의 투자수익이 실현되는 것이었다. 하지만 박 씨는 좀 더 상황을 지켜보기로 했다. 토지가격이 좀 더 올라갈 것으로 보이기 때문이다. 물론, 토지거래허가 등 각종규제로 외지인들이 땅을 매입하기가 힘들겠지만 인근지역에서 각종 개발 사업이 벌어지고 있어 언제든지 매각이 가능 할 것으로 판단했기 때문이다.

   농지 잘 고르면 ‘틈새’ 투자처

남다른 안목과 임장활동(현장답사)으로 개발지역 인접 토지경매 물건에 도전한다면 분명 상대적으로 남다른 투자수익을 올릴 수 있다. 틈새는 살아있다.

한편, 현행 농지법은 통작 거리, 거주 지역에 관계없이 누구든지 농지를 취득 할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 영농목적이 아니라면 여전히 농지를 보유(취득)하기가 힘든 것이 사실이다. 최초의 농지취득은 1,000㎡(302.5평) 이상 이어야만 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있고, 소유권이전 등기를 할 수 있다. 하지만 농지를 취득하여 보유중인 소유자가 계속해서 농지를 취득할 때는 면적의 구애를 받지 않는다.

단, 주말농장 목적으로 농지를 취득 시에는 1,000㎡(302.5평) 미만 일 때(세대원 전원의 보유농지 합계)만 농지취득자격증명의 발급이 가능하다. 따라서 적은면적의 농지를 취득 하고자 할 때는 농취증 발급 신청 시 영농계획서 작성이 면제 되는 등 상대적으로 부담이 적은 ‘주말농장’ 목적으로 하는 것이 좋다.

그리고 토지거래허가구역으로 지정된 농지를 일반 매매로 취득 시에는 반드시 해당관청의 허가를 받아야만 소유권이전이 가능하지만 경매로 취득 시에는 토지거래허가가 면제된다. 일반농지는 등록세가 1%이지만 도시지역 내의 농지로서 농취증이 면제되는 농지는 등록세가 2%인 점도 유념해야 한다.

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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