소형 경매아파트는 전천후 상품

2008-05-16 | 작성자 윤재호 | 조회수 19,292 | 추천수 399
 

 청약가점제가 불리해 분양가상한제 혜택도 받지 못하고 목돈도 없어 내 집 마련을 망설인다면 저가매입의 대표적인 투자처인 경매아파트를 노려봄 직하다. 대체로 경매를 통해 주택을 장만하면 전셋값에 약간의 웃돈을 보태면 내 집 장만이 가능하다. 통상 경매를 이용하면 급매가보다 10% 이상 저렴하고 시세 대비 20% 가까이 싸게 낙찰 받을 수 있기 때문이다.


 전국에 한 달이면 약 6000여건의 아파트와 3000여건의 다세대․연립주택이 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형) 소형아파트와 빌라 경매물건은 매달 2000~2500건에 달한다. 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 내 집을 장만하는 기회를 잡을 수 있다.


 ◇ 시세보다 10~20% 싸 = 아파트 평균 낙찰가율이 전국 평균 80%를 웃돌아 시세차익이 크지 않지만 수요는 꾸준히 늘고 있다. 이는 전셋값 상승으로 내 집 마련 서민들과 소형주택 임대사업자들이 아파트 경매시장으로 지속적으로 몰리고 있기 때문이다.


 대체로 경매를 통하면 시세보다 10~20% 싸게 낙찰 받는 게 통례이다. 따라서 세입자라 해도 자금계획만 잘 수립하면 현재의 전세보증금에서 약간의 경락잔금대출제도를 이용하면 얼마든지 내 집 장만이 가능하다. 근린상가나 다가구주택 등 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형주택은 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다.


 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라서 배당 받거나 최우선변제를 받는 소액임차인들이서 명도가 고액의 고급주택보다 손쉽다. 주로 채무자 겸 소유자가 직접 거주하는 빈도가 높고 세입자가 있더라도 1~2세대만이 거주하는 경우가 많아 초보자라도 큰 무리 없이 낙찰 받아 소유권을 넘겨받는다.


 아무리 소형아파트 낙찰가율이 높더라도 경매시장의 특성 상 사전에 최저매각가격이 고시되는 만큼 투자자는 본인의 자금 정도에 맞춰 시장가격보다 쌀 경우에만 입찰에 응하면 된다. 따라서 구입하는 순간에 투자수익률이 시장에서 결정되는 독특한 투자종목이 경매시장이다.


 ◇ 소형 아파트 낙찰사례 = 중소기업에 근무하는 공모씨(32)는 지난 해 말 아파트 경매에 도전, 직장과 가까운 곳에서 자신에게 꼭 맞는 경매 아파트를 찾았다. 서울 강동구 길동 S아파트 56㎡(23평형) 방 3개짜리로 감정가는 1억8000만원이었다. 1회 유찰로 최저가가 감정가 대비 80%선인 1억4400만원으로 떨어진 상태였다. 시세는 감정가 보다 1500만 원 정도 높은 수준이었다.


 강동구 일대에서 인지도가 썩 높지 않고 단지가 큰 아파트는 아니지만 10층 아파트 중 9층인데다 교통도 좋고 가격도 싸 입찰해 보기로 결정했다. 우선 권리관계를 조사해 보니 국민은행이 가장 먼저 설정된 말소기준권리였고 이후에 여러 채권자들이 근저당과 가압류가 설정해 뒀으나 모두 낙찰 후 소멸되는 권리였다.


 임차인 한 명이 8000만원의 고액 전세를 들어 살고 있었으나 후순위였으나 최초 근저당 이후 2번째 권리를 가지고 배당요구를 해 낙찰되면 전세금 전액을 돌려받는 세입자였다. 따라서 명도에 이상이 없었다. 관리비 연체 여부 확인을 위해 관리사무소를 찾았으나 1개월만 연체된 상태였다. 입찰 당일 최저가보다 1000만 원 가량을 더 써 6명의 입찰 경쟁자를 제치고 1억5300만원에 낙찰 받는 데 성공했다. 단순 비교해도 시세보다 3000만 원 이상 싸게 산 것이다. 


 ◇ 소형 아파트 잘 고르는 법 = 소형 경매물건은 입찰장에서 경쟁자가 많아 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 다소 높은 편이다. 소형주택 임대사업자가 많이 몰리고 내 집 마련 실수요자들이 몰려드는 시장이라 인기가 높아서다. 따라서 나름대로 값싸게 낙찰 받으려면 미리 입찰전략을 세워둬야 한다.


 소형 아파트를 값싸게 낙찰 받으려면 사람들이 많이 몰리는 인기지역 유명 아파트만 고집하면 실속이 없다. 수요자가 대거 몰려 경쟁률이 치열한 역세권과 브랜드, 대단지 소형아파트는 낙찰가율이 95%를 넘고 경쟁률도 10대 1을 넘는다. 그러나 주상복합이나 단동(나홀로), 비역세권은 1~2회 유찰 후 낙찰가율 80% 안팎이다. 이런 아파트를 노리면 시세 대비 20% 저가매입의 목표를 달성할 수 있다.


 또 입찰하려는 지역 내 유사 아파트의 최근 낙찰사례를 보면 경매의 인기도를 한 눈에 파악할 수 있다. 내가 입찰하고자 하는 아파트와 가깝거나 유사지역 아파트의 최근 낙찰 사례를 살펴보면 얼마 정도에 낙찰되고 몇 명이 입찰하는 지 살필 수 있다. 감정가 수준에 낙찰되거나 경쟁률이 치열하다면 조급하게 입찰하기보다 타이밍을 늦추고 기다려야 한다.


 충분한 시간적 여유를 갖고 가능한 여러 아파트에 최저가 정도만 써내 꾸준하게 입찰하는 것도 하나의 전략이다. 다리품을 팔더라도 여러 물건에 입찰해야 그중 시세 차익이 큰 아파트에 낙찰될 가능성이 높다. 소형 물건은 교통여건이 양호한 곳이 좋으며 브랜드보다 입지가 더 중요하다. 준공연도가 오래되지 않고 주변에 편의시설이 많고 관리비가 적게 드는 지역난방 아파트를 고르는 것이 유리하다.


 자금여력이 부족하면 은행권의 경락잔금 대출을 이용하는 것도 고려할 만하다. 대출은 낙찰가/감정가 중 낮은 금액기준 50~60% 선에서 6~7% 금리에서 대출받을 수 있다. 잔금대출은 낙찰자의 신용등급과 투기지역 여부, 등기상 권리관계, 대출 및 소득유무 등에 따라 대출금이 정해진다. 국민은행 시세가 나오지 않는 나홀로 아파트는 별도로 취급된다. 빌라도 아파트와 비슷하나 대부분 대출기간이 짧아 일부 상환조건과 중도상환수수료가 있는지 확인한다.  


 자금여력이 넉넉지 못하다면 감정가가 높은 아파트만 고집하기보다 다세대․연립주택 경매물건을 고르는 것도 하나의 방법이다. 빌라 경매물건은 아파트에 비해 감정가가 낮은 데다 낙찰가도 낮아 한결 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 통상 아파트에 비해 5~10% 가량 값싸게 낙찰 받을 수 있고 1억 원 미만의 소액으로도 서울 수도권에서 내 집을 장만할 수 있다.


◇ 세입자 조사는 철저히 = 경매 물건은 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다. 반드시 입찰 전에 해당 아파트를 찾아 임차인 조사를 철저히 하고 대항력이 없는 세입자라도 직접 만나 명도저항 여부와 이사계획을 확인해야 한다.


 아파트 감정가의 맹신은 금물이다. 반드시 인터넷 매물의 비교와 함께 중개업소에 들러 현지 시장가격을 파악한 후 쓰고자 하는 입찰 예정가와 시세를 비교한 수익성 분석이 필수적이다. 아파트 경매는 통상적으로 과열되게 마련인데 입찰 당일 분위기에 휩쓸리면 낭패를 볼 수 있다. 대체로 아파트는 10여명, 빌라는 5명 정도가 입찰에 참여해 분위기가 과열되는 게 보통이다. 적정 기준가격을 미리 정해둬야 안전하다.


 관리비 연체 여부를 반드시 확인해야 추후 분쟁 소지를 줄일 수 있다. 경매 아파트 연체관리비는 대법원 판례에 따라 복도나 엘리베이터 등 공유부분에 대해서만 부담하는 것이 원칙이나 실무상으로는 낙찰자가 부담하는 게 관례이다. 가끔 소형 아파트라도 채무자나 임차인이 수 개 월 관리비를 미납해 체납관리비가 수백만원을 넘는 경우도 있다. 이럴 경우 낙찰자는 관리사무소와 분쟁을 일으키는 경우도 있으므로 유의해야 한다.


 소형 주택 경매입찰에서 주의할 점은 간혹 스스로 억울하다고 생각하는 임차인이 거센 명도저항을 하는 경우다. 수 천 만원에 달하는 전세보증금을 한꺼번에 날려야 하거나 극빈층, 몸이 불편한 생활보호대상자 또는 불우한 임차인이 거주하며 심하게 이사 가기를 거부하는 경우라면 입찰을 자제하는 것이 바람직하다. 그러나 소유자가 직접 거주하거나 임차인이 있더라도 전세금 2/3 이상 배당을 받거나 소액임차인으로서 배당요건을 갖춰 일정액을 우선 변제받는다면 별 저항 없이 이사하기 때문에 걱정할 필요가 없다.


 최근 경매 대중화로 소형 아파트 경매의 재미는 예전만 못하다지만 여전히 불황기 최고의 투자수익률을 내고 있는 곳이 법원 경매 시장이다. 실수요자 입장에서 틈틈이 우량 틈새 경매물건을 검색하고 꾸준히 입찰전략을 세운다면 경매는 값싸게 내 집 마련의 기회를 가져다주는 틈새투자처이다.


[실수요자를 위한 ‘값싸게 내 집 마련하는 비법’ 대공개 - 세미나 개최]

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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