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돈 되는 분양 ‘상가’ 투자 노하우

2015-08-20 | 작성자 윤재호 | 조회수 10,812 | 추천수 111

  분양 현장의 과장 ‘광고’ 주의

수익형 부동산에 대한 관심이 커지면서 상가 투자를 고려하는 투자자가 늘고 있다. 그렇지만 상가를 분양하는 데 허위·과장 광고를 믿고 투자했다가 투자에 실패하는 사례가 크게 늘고 있다. 곳곳에 과장 분양광고가 공공연히 나돌고 있는 실정이다. “2500만원 투자하면 연 700만원 임대소득 보장 상가” 등 분양업체들이 초기 투자비 대비 연 28%의 수익률을 보장한다며 과장광고를 하며 투자자들을 현혹하고 있다.

상가 투자자가 오인할 공산이 큰 분양광고는 도심이나 신도시 목좋은 곳에 위치해 있어 투자자들을 안심시킨다. 비싼 분양가 탓에 실제 분양실적이 저조한데도 '95% 분양완료', '빨리 신청해야 가능 합니다', '○차분 ○개 점포 100% 분양', '평균 경쟁률 15대 1', '최고경쟁률 18대 1;, '전국 상가 최고의 경쟁률' 등으로 그럴 듯하게 표현해 소비자들을 우롱하고 있다.

과거 상가 공급이 늘며 투자 붐이 일어날 때 과장, 허위 광고의 수위도 절정에 이르렀고 투자의 후유증도 컸다. 기획부동산업자의 토지 잘라 팔기와 마찬가지로 금전적 손해를 입히는 경우도 많아 후유증도 크다. 이들 업체는 상가 투자자들에게 높은 월세를 받고 임대할 수 있도록 알선해 준다는 등 장밋빛 약속을 늘어놓지만 정작 분양 후엔 손을 놓는 경우가 적지 않다.

얼마 전 서울 도심 일대에서 상가를 임대분양 받은 황모(60·퇴직자)씨는 "분양 당시 점포 당 2000만원을 투자하면 재임대를 알선해 보증금 500만원과 월 60만원의 임대수익을 보장한다고 광고한 뒤 임대는커녕 개발비 명목으로 오히려 1000만 원 넘게 가로챘다고 하소연했다.

상가 분양 피해사례 중에 대부분은 상가 정보를 허위로 부풀리고 당초 약속한 내용을 지키지 않아 생기는 소비자와 분쟁이 일어나는 경우가 대부분이다. 상가 투자자들은 분양․시행사가 약속하는 내용을 전적으로 믿게 되는 상가 초보 투자자들이어서 피해는 일파만파로 커지고 있다.

최근에는 상가분양 광고에 건물주가 분양 후 일정액의 임대소득을 약속하는 사례가 크게 늘어나고 있다. 그러나 실제로 이 같은 약속이 계약서 상에 명시되는 경우는 드물다. 분양대행사 실무자가 계약서에 임대소득 보장항목을 기재해주더라도 법적 효력을 갖기는 어려운 게 사실이다.

특히 등기분양을 통해 소유권이 이미 개인에게 넘어갔는데 시행사가 임대소득을 보장해준다는 것은 상식적으로 납득하기 어려운 일이다. 등기 전 건물이 경매에 부쳐질 경우 계약금 등을 고스란히 날릴 수밖에 없기 때문에 분양사가 약속하는 내용의 이행을 믿었다가 큰 코 다치는 일이 비일비재하다.

분양현장에서 분양대금을 갈취하는 사례도 있다. 토지 계약금만 지불한 시행사가 소유권이 없는 상태에서 투자자들을 끌어들이는 것이다. 시행사 측이 분양대금을 갖고 잠적하는 일이 비일비재하다. 이 같은 경우 미등기 전매로 상가를 분양받은 사람은 아무런 권리도 행사하지 못하고 피해를 고스란히 감수해야 한다.

   대형 건설사 분양 노려 볼만

상가 투자에 나설 때는 등기분양과 임대분양 등 분양 유형별 체크리스트를 만들어 꼼꼼히 확인해야 한다. 소유권 자체를 넘겨받는 등기 분양을 받으려면 우선 토지와 건물 등기부등본을 발급받아 담보 설정여부를 확인해야 한다. 시행사가 토지에 저당권을 설정하고 대출받은 뒤 돈을 갚지 않아 상가가 경매에 넘어가는 경우가 많기 때문이다.

시행사의 상가 관리능력이 어느 정도인 지도 알아봐야 한다. 등기 분양의 경우 점포를 등기한 사람들은 임대에만 신경을 쓸 뿐 상가 활성화에는 둔감하기 마련이다. 시행사가 영업이익을 높이기 위해 마케팅에 힘쓰지 않으면 상가 전체가 침체에 빠져 임대가 어려워질 수 있다.

임대분양은 개발비 부담 비율에 주목해야 한다. 건물주가 상가 내부 인테리어비와 홍보비 명목으로 수 천만 원씩 입점자들에게 요구하는 사례가 많다. 개발비는 법적인 보호를 전혀 받을 수 없다. 분양가의 30% 이상을 과다하게 개발비로 요구한다면 일단 의심해 볼 필요가 있다. 개발비 사용계획 및 명세서도 확인해보는 것이 좋다.

상가 분양가격이 적정성 여부를 따져봐야 한다. 주변 매매가 또는 분양가와 비교해 과다하게 비싸거나 턱없이 저렴하면 의심해야 한다. 주상복합 상가의 경우 상가의 위치와 함께 유동인구의 유입 가능성과 집객요소가 있는지도 살펴봐야 한다. 상가 분양을 받는 경우 상가를 사는 것 못지않게 상가의 활성화 가능성을 꼼꼼히 따지는 게 중요하다.

상가는 시공사 부도 시 주택보다 상대적으로 보호장치가 미미해 공사 중단에 따른 피해 발생 가능성이 높다. 공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기될 뿐만 아니라 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증의무가 미약해 투자자 피해가 볼 가능성이 많다.

호재 많은 지방 도시에서 분양하는 상가에 투자할 때는 불법 선분양에 따르는 피해를 입지 않기 위해 꼼꼼한 확인이 필요하다. 건축허가, 착공용 토지사용허가 유무 등 등기부등본, 토지대장, 금융권 신탁계약에 대한 사실관계를 따져야 한다. 현행 건축물 분양 법률에서는 상가 선분양의 경우 연면적 3000㎡(907평) 이상은 신탁회사와 계약을 체결하고 분양관리신탁과 분양자금관리신탁 두 가지에 가입토록 하고 있다.

정식 분양계약서가 아닌 분양이행 청약서, 분양약정서, 영수증 등 대체 증빙서류를 발급하는 경우는 100% 법 규정을 무시한 불법 선분양을 의심해야 한다. 시행사 자금담당 직원이 공금을 횡령하고 사라져 건물 공사가 중간에 멈춰선 상가도 있다. 시행사가 금융권 신탁사와 신탁계약을 맺지 않은 채 분양에 나선 상가의 경우 투자자들의 피해가 예상된다. 일부 사기 분양업체의 경우 서울 한 곳에 몇 개 월치 월세 건물에 시행·분양 사무실을 차려놓고 실체도 없는 ‘혁신도시 상가’를 분양하고 해외로 도피한 경우도 있다. 

상가 분양사기나 투자의 위험을 줄이려면 그 지역 유명상가를 고르는 게 안전하다. 투자자 입장에서 상가는 투자 리스크가 높은 상품인데 대형건설사가 지어 쇼핑몰 브랜드 선호도가 높아지면 상가활성화가 쉽게 이뤄지고 이는 곧 임대수익으로까지 이어져 투자 면에서도 유리하다.

상가 분양시장을 처음 접하는 예비 투자자들은 분양광고는 의사결정에 있어 기본 정보 수준임을 인식해야 한다. 반드시 사실적 정보 확보에 심혈을 기울여야 한다. 상가 분양에 있어 허위ㆍ과장광고로 투자자들이 손해를 보는 경우가 많은 만큼 분양광고 내용에 대해서는 반드시 사실 확인해 나서야 한다.

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부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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