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쉽고 안전한 '공매'로 알짜 부동산 잡을까?

2015-04-23 | 작성자 윤재호 | 조회수 7,672 | 추천수 121

  ‘공매’에 값싸고 안전한 물건 다양

경기가 어려워지면서 기업관련 사건 급증과 개인파산 신청건수가 늘어 법원 경매뿐만 아니라 공매물건과 유입부동산이 증가하는 추세다. 주로 한국자산관리공사(KAMCO)와 예금보험공사, 각 금융기관에서 공매와 유입자산으로 매각하고 있는데 물량이 크게 늘어 알짜 부동산을 싸게 사는 창구로 이용할 만하다.

자산관리공사의 공매부동산이 관심을 끄는 이유는 안정적인 수익을 얻을 수 있는 싼 물건이 많다는 점과 비교적 공정하게 진행되는 공매절차를 꼽을 수 있다. 통상 시세 대비 10~20% 싼 가격에 취득이 가능하고, 명도소송 등에 휘말리지 않고 소유권을 넘겨받을 수 있다.

서울 강동구에 사는 옥만호(가명, 52)씨는 전직 은행원 출신으로 작은 주택을 매입해 월세 임대사업을 하기 위해 여러 부동산 중개업소를 방문하며 싼 다세대 주택 매물을 물색 중이었다. 많은 매물을 자기 눈으로 직접 확인하고 다녔지만 까다로운 옥 씨는 마음에 드는 값싼 우량매물을 찾기가 쉽지 않았다.

위치가 마음에 들면 가격이 비쌌고, 시세보다 값싼 매물은 투자성이 신통치 않았다. 수개월을 탐색만 하면서 시간을 보내던 어느 날, 옥 씨의 눈에 신문에 난 공매 매각공고란과 함께 투자관련 기사가 눈에 띄었다. 10년 동안 금융기관에 몸담았던 경력이 있어 부동산 공매에 대한 이해가 빨랐다.

올해 초 옥 씨는 서울 송파구 마천동 다세대주택 1층 59㎡가 감정가 8,000만원인 데 비해 최저 매매가는 40% 정도 낮은 4,800만원에 부쳐지는 것을 알고 공매입찰에 나서 2명의 입찰 경쟁자를 물리치고 5,700만원에 낙찰 받았다. 집 비우기는 자산관리공사가 책임지고 처리해줘 바로 등기를 넘겨받은 다음 옥 씨는 3월에 간단한 개 ․ 보수를 마치고 보증금 1,000만원에 월 40만원의 월세를 줬다. 시세보다 2,000만 원 이상 싸게 산데다 짭짤한 월세수익까지 올리는 옥 씨는 요즘 적은 돈으로 살만한 알짜 투자대상 토지 물건을 다시 찾고 있다.

한국자산관리공사가 매각하는 공매 자산종류는 유입자산 ․ 수탁재산 ․ 압류재산 ․ 국유재산 등이 있다. ‘유입자산’은 공사가 법원경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후 기업체의 지원을 위해 기업체로부터 취득한 재산 또는 금융기관의 구조개선 과정에서 받은 부동산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산을 말한다.

‘유입자산’은 금융기관의 구조개선, 자산관리공사가 법원경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후 기업체 지원을 위해 기업체로부터 직접 사들여 다시 일반 수요자들에게 매각하는 부동산이다. 대체로 공사 유입가격의 70~80% 선에 낙찰되거나 그 이하 가격에 낙찰 받는 경우도 흔하다. 특히 집 비우기(명도)를 공사에서 전적으로 맡아 해준 뒤 공매시장에 내놓는 경우가 많아 복잡한 권리관계에 대한 부담이 없다.

‘수탁재산’은 일반매매와 비슷하다. 통상 기업의 비업무용 재산을 말하는 데 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 부동산을 공사가 매입을 위임해 일반인에게 되판다. 공개입찰과 수의계약 모두 가능하다. 금융기관 소유물건이어서 대출조건이 유리하며 권리관계가 깨끗한 편이다. 매매대금의 분할납부가 가능한 데다 급매가 이하에 매입이 가능한 장점이 있다. 금융기관의 승낙이 있을 경우 점유사용료를 납부할 경우 대금을 다 내기 전에 부동산을 점유해 사용할 수도 있어 조건이 좋은 공매물건이다.

‘국유재산’은 국가소유의 부동산을 자산관리공사가 임대 및 매각입찰에 부치는 부동산이다. 서울․수도권의 경우 1억 원 미만, 지방의 경우 5천 만 원 미만의 국유재산 중 국가가 활용하지 않는 재산 중 일부 부동산은 공개매각하기도 한다. 주로 상가나 택지, 농지 매물이 많고 권리금 없이 사용료만 내고 1~2년 임대할 수 있어 종자돈이 없는 자영업자나 개인사업자에게 유리하다.

‘압류재산’은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 자산관리공사가 위탁 매각하는 것이다. 물건의 종류가 아파트와 상가, 토지 등 다양해서 실수요자 뿐 아니라 일반 투자자들이 많다. 한번 유찰될 때 10% 값이 떨어진다. 통상 주거용 부동산은 낙찰가율이 70%대, 상가 등 비주거용 부동산은 40~50%대, 토지는 70%대에 낙찰된다. 경매와 거의 유사하기 때문에 투자자가 권리분석을 별도로 해야 하는 부담이 있고 명도책임이 매수자에게 있다.

또 자산관리공사의 전자자산처분시스템 온비드(www.onbid.co.kr)를 이용하면 국유재산과 지자체에서 관리하는 유휴국유재산을 인터넷입찰 방식으로 대부(임대) 입찰에 참여할 수 있다. 적은 돈으로 사업용 토지를 빌리거나 임대사업을 하는 수요자들에게는 적격이다. 또 서울시의 공용목적으로 사용하지 않는 토지 가운데 돈 되는 ‘체비지’ 수십 필지도 수시로 공개입찰 방식으로 매각하므로 관심을 기울이는 게 좋다.

   목 좋은 부동산 많은 ‘예금보험공사’ 공매

자산관리공사의 공매뿐만 아니라 예금보험공사(www.kdic.or.kr)에서 정기적으로 파산재단이 보유한 알짜 부동산을 공매에 부치므로 관심을 가져보는 게 좋다. 예금보험공사에서 파는 파산재단 공매물건은 아직까지 잘 알려지지 않았기 때문에 투자자가 적어 입찰 경쟁률이 낮고 비교적 싼값에 부동산을 살 수 있다.

‘파산재단 공매’란 신용금고 ․ 협동조합 ․ 생명보험사 등 파산 금융기관이 소유하던 부동산을 예금보험공사에서 일반인에게 공매에 부치는 것을 말한다. 가끔 신문에 “제 몇 회 ○○권역 파산재단 부동산 공매공고”라고 하며 게재되는 데 대체로 금융기관이 직접 사용하던 업무시설, 주택, 상가 등 교통이 편리한 도심 부동산이 많아 목 좋은 부동산을 찾는 실수요자에게 적극적으로 권할 만하다.

주로 서울 ․ 수도권 ․ 충청권 토지, 주택, 사무실 등 투자성 높은 부동산을 공매로 내놓는데 한 번에 지역 ․ 권역별로 50~100건씩 입찰에 부쳐진다. 환금성이 떨어지는 업무용 대형건물이 많은 편이지만 다세대 ․ 오피스텔 ․ 사무실 ․ 토지 등 소액투자자들이 투자할 만한 부동산도 꾸준히 매물로 나온다.

금융기관의 지급보증서를 제시하면 전체 대금을 모두 납부하기 전에 소유권을 이전할 수 있고, 부동산에 대한 권리관계가 비교적 깨끗해 낙찰시 명도(집 비우기)에 따른 추가부담이 작은 것이 특징이다. 공매공고를 하여 공개입찰을 했으나 팔리지 않아 유찰됐을 때는, 다음 공고 전일까지 최종 공매조건으로 수의계약도 가능하다.

경매와 달리 공매는 집행관 제도가 없어서 감정평가사가 감정서를 작성한다. 전입세대 열람을 통해 감정서에 전입일자 등을 기재하고 공매입찰 대상 물건정보 내역에 임대차내역을 기재한다. 임대차 관계에 기재된 내용 중에서 확정일자와 보증금 내용이 없으면 권리신고 및 배분요구가 없는 것으로 간주하면 된다. 더 정확한 공매 자료를 얻기 위해서는 공매 담당자와 유선으로 확인하는 절차를 거치는 게 안전하다.

공매 투자를 통해 저가매입의 기회를 얻으려면 열린 마음으로 투자정보를 접하고 꾸준히 재테크 공부를 해야 한다. 아파트 ․ 주택 등 실수요자는 압류재산을, 임대수입을 얻기 위해 근린상가를 원할 때는 유입자산을, 사무실이나 오피스텔을 고를 때는 예금보험공사의 파산재단 부동산 공매를 노리는 게 유리하다. 몇 가지 투자수단만을 고집하기보다 틈새시장 찾기에 주력한다면 좋은 투자기회를 잡을 수 있다.

  값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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