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국·공유 부동산 투자 노하우

2015-03-20 | 작성자 윤재호 | 조회수 8,712 | 추천수 138

부동산 투자하면 으레 큰 돈 들여야 한다고 생각해 지레 포기하기 일쑤다. 그러나 눈을 부릅뜨고 부동산 틈새투자처를 찾다보면 남들이 잘 알지 못하는 값싸고 돈 되는 부동산들이 있기 마련이다. 그 중 대표적인 저가매입 수단 중 하나가 바로 국가나 지자체 소유의 국·공유 부동산 투자이다.

국·공유 부동산이란 국가나 지자체, 공공기관이 소유한 부동산을 매입하거나 임대해 장사나 농사를 짓는 것을 말한다. 통상 이들 부동산은 국가나 지자체에서 효율적으로 관리·운용하지만 해당기관이 보유와 활용가치가 떨어진다고 판단할 경우 또는 놀리고 있는 땅을 효율적으로 활용하기 위해 용도폐지 절차를 거쳐 일반인에게 매각 또는 임대하게 된다.

국공유 재산은 행정재산, 공용재산, 공공용재산, 기업용재산으로 구분된다. 행정재산은 국가 및 지자체가 직접 행정 목적을 수행하기 위해 보유하는 재산으로 대부·매각·교환, 양여 또는 신탁하거나 출자의 목적으로 하지 못한다. 청사, 도로, 공원, 하천 등을 행정재산이라 한다.

보존재산이란 국가나 지자체가 보존하는 재산(문화재, 사적지 등), 잡종재산은 행정재산과 보존재산을 제외한 모든 재산을 말하는데 통상 개인의 투자대상은 보존재산과 잡종재산이다. 통상 매각하는 부동산을 ‘불하’, 임대하는 경우를 ‘대부’ 받는다고 한다. 국유잡종재산의 경우 약 70만 필지로 전 국토의 20% 수준이다.

   가격 저렴, 지불조건 유리해 인기

이들 국공유지 부동산이 인기를 끄는 이유는 대체로 입지와 부동산 상태가 좋은 데도 불구하고 시중 거래가격보다 매우 저렴하다는 점이다. 국유부동산의 경우 국유재산법에 의거 시가를 참작해 예정가격을 결정하는 데 2개 이상의 감정평가업체에게 평가를 의뢰해 매각 또는 대부업무가 진행된다. 통상 건물이나 주택은 일반 거래시세의 20~30%, 토지나 기타 재산은 30%에서 많게는 절반 값 이하 싼 가격에 공개 매각된다.

대부용 부동산은 공공기관이 보유한 부동산을 개인이나 법인에게 일정 기간 빌려 주는 것을 말하는 데 건물이나 주택 외에도 지하상가나 공공상업시설과 같은 사업용 부동산에서 집터나 공장터, 농지 등 다양한 부동산들이 있다. 대부료가 일반시장의 임차가격보다 현저히 저렴하고 대부조건도 매우 유리해 개인 사업자들에게 인기가 높다. 대부기간은 최소 1년에서 최대 10년까지이며 기관에 따라 대금의 중장기 분할납부도 가능해 적은 돈으로 공공부동산을 이용할 수 있다.

일반 부동산 값이 크게 오르면서 사업용 부지나 건물을 빌리려는 수요자들의 비용부담이 크게 늘었다. 시내 요지는 물량 품귀에다 값까지 크게 뛰어 매물 구하기가 쉽지 않은 실정이다. 이럴 때에는 지자체에서 매각 또는 임대하는 국·공유 부동산을 노리면 우량 부동산을 시세보다 저렴하면서 입지 좋은 부동산을 구할 수 있다.

실제 한 예를 들자면 서울 영등포에 사는 이〇〇(52)씨는 20년 넘게 건축 자재업을 하고 있는데 많은 양의 자재를 보관할 마땅한 장소를 찾는 게 쉽지 않았다. 어렵게 자재를 쌓아둘 만한 토지를 찾아 계약을 치르면 땅주인이 매번 계약만료 전에 해지 통보를 해와 속상해한 적이 한 두 번이 아니다.

우연히 ○○구청 홈페이지에 들어갔다가 국·공유지도 임차할 수 있다는 정보를 얻고 공개입찰에 참여해 마침 용도에 맞는 값싼 땅을 임차할 수 있었다. 구청 소유의 체비지 495㎡(150평)를 연 500만원에 임차하는 조건이었다. 개인 소유의 땅을 장기 임차하는 것과 비교하면 반값 수준이기 때문에 어려워진 사업에도 큰 도움이 됐다.

   재개발 국공유지로 ‘내 집 마련’ 활용

재개발지역 내 국·공유지를 값싸게 매입(불하)해 아파트 조합원 자격을 얻어내는 방법도 있다. 통상 국공유지 점유권 투자라고도 하는 데 국가나 지자체 소유의 땅에 무허가로 지어 놓은 주택 중 해당 자치구의 무허가건물 관리대장에 올라 있는 주택 소유권을 매입하는 것이다. 무허가여서 불법이지만 자치구 내 무허가건물 관리대장에 등재돼 있으면 점유를 인정해 합법적으로 재개발 조합원 자격을 얻을 수 있다.

국공유지가 투자 대상이 되는 이유는 재개발지역 내 사(私)유지를 매입해 재개발 조합원 자격을 사는 것보다 초기 투자자금이 적기 때문이다. 통상 사유지보다 20~30% 저렴해 투자수익이 크고 재개발사업 초기에 소자본으로 내 집 마련이 가능하다. 불하대금은 장기저리의 분할납부 방식으로 이뤄진다. 10%의 계약금을 납부하고 나머지는 연 5%에 15년 분할 납부하면 된다.

다만 국공유지 점유 토지는 불하계약에 의하여 투자해야 한다. 불법 중개업자의 말만 믿고 잘못 구입할 경우 토지불하대금과 추가부담금, 구입금액을 합하여 일반분양 금액보다 훨씬 많은 돈을 묻게 돼 투자 실패로 이어질 수 있다. 불하대금은 사업시행인가 시점을 기준으로 토지를 평가하여 정해지며, 이주비 지급 시점 전에 불하 계약을 끝마치므로 토지불하대금을 알 수 있어 해당 권리가액을 가늠한 후 투자해야 한다.

재개발 국공유지 투자 시에는 기존 점유권자가 자치구에 점용료를 해마다 납부하고 있는지 확인해야 한다. 통상 기존 점유권자는 점용료를 납부하지 않고 있다가 이주비 등으로 공제당하는 경우가 많으므로 해당 자치구 재무과에서 계약자가 정당한 권리의 유무, 점유면적, 점용료 납부 내역 등을 반드시 체크해야 한다. 기존에 재개발구역에서 살고 있던 원주민에게서 매입하면 등기비용을 절감할 수 있다. 일부 자치구의 경우 원주민으로부터 최초로 매수한 자는 등기비 없이 명의 변경을 해준다.

   공시지가 수준에서 매입, 임대 가능

지자체에서 공개경쟁 입찰방식으로 매각하는 이들 부동산은 나대지와 주거지, 공장터에서 사무실 건물, 모델하우스까지 다양하다. 지자체 재정상 관리하기 어렵거나 매각 필요성이 있는 부동산을 모아 처분 또는 임대하고 공시지가나 기준시가 수준에서 매각해 잘만 고르면 알짜 부동산을 고를 수 있다. 산림청, 정부투자기관 등도 우량 매물을 수시로 싼값에 처분하고 있으므로 사전에 매물 확보를 위한 발 빠른 정보습득이 중요하다.

국유재산 매각과 대부 입찰에 참여하려면 인터넷을 이용해 한국자산관리공사의 온비드(www.onbid.co.kr)에 접속해 필요한 부동산의 매물을 검색해 보면 된다. 회원가입 후 안내 절차에 따라 입찰에 참가하면 되고 공개입찰에 참여하기 위한 별도의 자격제한은 없다. 개인과 법인, 외국인 등 누구든지 입찰할 수 있다.

2회 경쟁 입찰 후에도 낙찰자가 결정되지 않으면, 다음 회부터는 최초 예정가에서 10%씩 하락하고 최고 50%까지 떨어질 수 있다. 절차는 기본적으로 법원경매와 비슷하지만 입찰실시 하루 전에 미리 입찰한다는 것을 등록해야 하는 점이 다르다. 낙찰이 결정되면 낙찰일로부터 10일 이내에 부동산을 관할하는 국가기관 또는 지자체와 계약을 체결해야 한다.

시청과 구청에서 파는 공유 부동산의 매각절차는 지자체마다 조금씩 다르다. 기본적으로 공개입찰을 원칙으로 하지만 법률에서 정한 일정 요건 하에서는 수의계약으로 매입할 수 있다. 보통 입찰은 2명 이상 참가하는 공개경쟁입찰로 미리 정해진 매각 예정가격 이상을 제시한 사람 중 최고가격을 써낸 사람에게 낙찰되며 2회 이상 유찰될 경우 수의계약으로 매각이 진행되기도 한다.

국공유 부동산의 매각정보를 얻으려면 온비드 외에도 각 국가기관 홈페이지의 매각 부동산 난이나 신문의 매각공고 또는 시청 재산관리과, 구청 재무과에 문의하면 상세한 정보를 얻을 수 있다. 부동산시장에서 거래되는 만큼 매물이 풍부하지 않지만 통상 낮은 값에 낙찰되기 때문에 적은 돈으로 국가나 지자체 재산에 투자 또는 임대하려는 실수요자들이 노려볼 만하다.

  값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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