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일가족 자살, 부동산 경매 그 원인은?

2014-11-11 | 작성자 윤재호 | 조회수 41,245 | 추천수 189

  소액 경매, 섣불리 손대면 '화근'

최근 아파트와 빌라 등 집이 15채나 되는 일가족이 동반자살을 하면서 사회적 관심을 끌었다. 알고 보니 이 중 13채를 경매로 낙찰 받았고, 근저당이 9억 원 잡혀 있었다고 한다. 무리한 경매 투자로 생긴 빚을 감당하지 못한 것이 원인이 아니겠느냐 추정해 본다.

이 사건을 보면서 요즘 같은 저금리에 무리하게 대출 받아 경매 투자에 나섰다가 실패하는 한 투자자들이 많이 생겨나고 있어 내심 걱정된다. 올해에 가장 기억되는 안타까운 사건으로 기억 되는데, 무려 13채나 경매를 받았는데, 왜 이렇게 빚더미에 앉게 된 걸까? 소액 부동산경매 실태와 주의사항에 대해 살펴보자.

기초자산이 많지 않은 상태에서 향후 부동산 가격 상승을 기대하고 무리하게 부동산에 투자했다가 벌어진 일이 아닐까 생각한다. 특히 과도한 빚을 얻어 소형 부동산을 투자했다가 빚을 감당하지 못하고 파산 직전까지 가게 되면서 벌어진 일이다.

경매 투자의 경우에 부동산을 싸게 살 수 있다는 생각에 낙찰가의 70~80%의 대출을 얻어 샀다가 집이 잘 팔리지도 않고 게다가 대출 많은 집에는 들어 오려하지 않는 임차인들의 특성 상 아마 대출금도 갚지 못하는 상황으로 바뀌었을 것으로 보인다.

그 중에서 소형 다세대와 아파트를 13채나 경매로 샀다고 하는 것은 투자 목적으로 무분별한 소액 부동산 경매 투자에 나섰던 것이 투자의 함정에 빠진 원인이 아닌가 생각한다. 게다가 인천 지역의 소형 다세대주택은 뉴타운 재개발사업이 무산되면서 깡통 주택들이 속출하고 있다.

그렇다면 이렇게 소액 경매에 뛰어드는 사람들 얼마나 될까? 경매 시장에서 투자 관심이 높다고 하는 소액 경매라고 하면 범위가 어떻게 되고 어떤 물건들이 주로 얼마에 낙찰 받는 걸 말하는 걸까?

요즘 경매 입찰장은 최저 수준의 저금리로 인해서 일반 초보 투자자들이 5000~1억 원 대의 소액으로 경매 투자에 나서려고 대기 투자자들이 크게 늘어나고 있다. 경매시장에는 5000만 원 미만의 투자 가능 종목이 한 달에는 4~5000여건 씩 많은 물건들이 입찰에 부쳐진다.

개인 파산에 의해 경매장에 나오는 것들은 주로 지방의 소형 아파트, 다세대나 농지나 임야와 같은 토지, 상가, 농가주택들이 대부분이다. 투자 금액으로 따지면 통상 5000만~1억 원 미만의 투자금으로 경매에 참여하는 사람들이고, 낙찰가율은 통상 70~80% 수준이다. 토지나 상가의 경우 감정가의 50~60%에 낙찰되기 일쑤다. ‘다세대’는 전세난으로 인기가 높은 물건이다. 전세 놓기 편하고 대체로 역세권에 위치에 찾는 사람이 많다보니 인기가 높다.

  낙찰가 80% 경락잔금 대출 가능

자산이 많지 않아도 투자 목적의 주택경매가 가능하다고 하는데, 대출이 얼마까지 가능하기에 가능한 일일까? 그리고 실수요자들의 주택 대출과 어떻게 다르며 2금융권에서는 대출한도가 1금융권 보다 얼마나 더 대출을 많이 해줄까? 그리고 낙찰 후에 대출을 받게 되는가?

일반 주택 대출의 경우 DTI, LTV로 최대 60~70%까지 까다로운 대출 규제가 적용되는 데다, 여러 가지 갚을 수 있는 조건을 따지게 된다. 하지만 경매 투자의 경우는 규제가 상대적으로 적은 편이다. 특히 경매의 경락 잔금대출의 경우 은행에서 선호하고 대출 상품 중 하나다.

이유는 감정가보다 최소 10%에서 많게는 30% 정도 싸게 낙찰되는 구조다 보니 은행에서는 오히려 대출을 경매로 낙찰 받은 부동산에 대한 대출을 선호하고 권장하는 추세다. 제 2금융권의 경우 낙찰가의 80%까지 대출을 해준다. 낙찰 받은 이후 은행에서는 잔금을 내 줌과 동시에 바로 근저당권을 설정한다.

금융권 입장에서는 저가 낙찰 받은 이후 대출해주기 때문에 대출금을 안전하게 회수한다고 생각한다. 그러면 실제로 경매를 통해 여러 채 낙찰 받거나 구입한 경우에 집마다 대출금이 많아도 대출이 가능할까? 얼마까지 대출을 받을 수 있고 돌려막기를 하는 것일까??

경매 부동산에 대출을 얻는 경우 보통 경매 부동산 1건에 대해 입찰 보증금 10%만 납부하고 최고가 매수인이 된 후에 낙찰 잔금은 즉석에서 은행 대출을 얻어 돈을 납부하는 방식이다. 십 여 채의 부동산에는 각각 집마다 시세의 70~80%까지 근저당권이 설정된 상태니까 추가 대출도 가능하다. 대출을 더 받고 싶으면 2금융권 추가 대출과 대부업체를 이용해 돌려막기도 충분히 가능할 수 있다. 경매 낙찰 부동산이 본인 명의로 되어 있다면 대출 이용해 돌려막기도 얼마든지 가능하다.

무리하게 담보 대출을 받은 다음에는 주택을 활용해 세입자를 들여 임대료를 받아서 대출 이자를 갚아야 하는데 그게 가능할까? 세입자로부터 월세를 많이 받아야 대출 이자 갚아 임대수익과 대출이자를 번갈아 갚게 될 텐데 과연 그만한 월세 수익이 현실적으로 가능할까?

사실 부동산에 대출을 많이 받으면 등기부등본 상 근저당권, 가압류 등이 여러 건 설정돼 있어 임차인들이 입주하기를 꺼리기 마련이다. 경매에 부쳐질 가능성이 있기 때문이다. 아마 여러 채 싸게 경매로 샀지만 대출 많이 낀 부동산이다 보니 거액의 전세보증금이나 시세수준의 월세에 들어오려는 사람들이 많지 않았을 것이다.

그러다보니 월세수익도 여의치 않아서 돌려막기도 쉽지 않았을 것으로 보인다. 대출 많이 낀 부동산은 임차인 구하기도 어렵고 다시 팔기도 어렵기 때문에 문제가 커지기 마련이다. 따라서 투자 목적으로 대출을 많이 받은 경우 이번 일처럼 최종적으로 돌려 막기로 대출금을 갚아야 할 수도 있다.

  실수요 차원에서 소액 투자해야 안전

요즘 새로 분양하는 오피스텔 분양 현장을 가보면 분양사무소나 부동산에서 한꺼번에 10채씩 사는 사람도 있다. 대출이 가능하니 여러 채 사서 임대 놓으면 이자를 갚고도 충분히 높은 수익이 난다며 홍보한다. 초보자들도 귀가 솔깃해지는 얘기다. 다 옛날 얘기 아닌가. 정말 그렇게 자산 없는 사람들에게도 투자성으로 권할만할까?

2000년대 초중반 부동산 거품기의 저금리시대와는 다르고 경제 상황이 좋지 않은 상태에서 빚 얻어 부동산에 투자하는 것은 위험천만하다. 부동산 값 조정기에 접어들고 또 크게 상승할 가능성이 많지 않은 상태에서 아무리 저금리라 해도 집값이 떨어지는데 다달이 수십~수백만 원씩 이자를 낸다면 ‘은행의 노예’가 될 뿐이다.

특히 부족한 경매 낙찰대금을 대출로 메꾸려는 발상은 경계해야 한다. 경락대출은 편리한 상품이지만 금리가 4~5%대로 타 상품 대비 높기 때문에 궁극적으로는 수익성을 훼손하게 된다. 애써 낙찰 받아도 그 메리트를 다 챙겨가지 못하는 것이다. 성공적인 경매를 위해 반드시 갖춰야 할 것은 미리 자금여력을 체크하고 경락대출 이용기간을 최소한도로 줄일 수 있는 준비성이다.

만약 수익성이 떨어지면 결국 다시 팔아서 대출금을 갚아야 하지만 이도저도 팔리지 않는다면 다시 경매에 부쳐지는 악순환에 빠지게 된다. 부동산의 최대 단점으로 ‘부동(不動)이 최대의 적(敵)'인 셈이다. 즉 움직이지 않고 팔리지 않기 때문에 문제가 심각해진다. 아무리 싸게 낙찰 받았더라도 팔리지 않는다면 다시 경매에 부쳐지는 사례가 발생한다. 다시 경매에 나오면 낙찰가는 70~80%니까 돈 벌려다 파산하게 되고 신용불량자로 접어드는 것은 시간문제이다.

100% 내 돈이 있어야 부동산 투자를 할 수 있다는 생각은 고지식한 사고지만 저금리라고 무리하게 대출을 얻어 주택 경매에 뛰어드는 것은 위험천만한 일이다. 통상 낙찰가의 30% 미만에서 대출을 얻는 것이 안전하다. 특히 투자용 경매 부동산은 여유자금으로 투자하는 것이 바람직하다.

부동산 투자가 전망 있다고 생각해 무리하게 은행대출을 받아 투자했다가 부동산이 하락하거나 매매가 성사되지 않아서 급매물로 팔게 되면 큰 손해를 볼 수 있다. 그러므로 투자자금은 여유자금으로 한정해야 한다. 또한 자금 전부를 부동산에 투자한 상태로 끌고 가는 것은 좋은 방법이 못된다. 항상 현금보유비율이 30% 정도는 유지되는 것이 좋다. 

경매 투자에서 가장 중요한 것은 실수요 부동산 위주로 경매에 투자하는 것이다. 요즘 경매장은 대중화로 인해 고가 낙찰이 속출하기 때문에 낙찰가율 80~90%선에 육박하는 인기지역 소형 아파트나 다세대, 상가주택 등은 고가 낙찰로 인해 몸살을 앓는다.

차라리 시세 대비 20~30% 수익을 거둘 수 있는 중대형 아파트나 수도권 단독주택, 상가와 같은 낙찰가율 낮고 경쟁률이 상대적으로 낮은 물건을 고르는 게 실속 있다. 싸게 낙찰 받으려면 최근 낙찰통계를 살펴보고 저가 낙찰되는 물건 위주로 공략하면 시세 대비 20% 이상 저가로 매입이 가능하다.

  값싸게 부동산 사는 모임(부동산카페). http://cafe.daum.net/Low-Price 

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윤재호의 성공으로 이끄는 투자노하우

부동산투자의 기본은 ‘투자지식’과 ‘위험관리’입니다. 실전 거래경험과 컨설팅 경력을 바탕으로 ‘기회’와 ‘용기’를 드리는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 저가(低價) 틈새투자처, 투자에 따르는 위험관리 대처방법, 안정적이고 유망한 투자처를 가이드 하겠습니다.

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